[재건축 안전기준 대폭강화] 지자체 무분별 재건축 허용에 쐐기

재건축 안전진단 기준의 통일화와 강화의 배경은 심사권을 갖고 있는 일선 기초단체가 원칙 없이 재건축 허용 판정을 내리고 있다는 문제에서 출발하고 있다. 실제 지자체의 무분별한 안전진단으로 인해 재건축 아파트 값이 수도권이 평당 1,000만원, 서울이 평당 2,000만원을 넘어선 상태다.

새 기준은 7월 1일 이후 안전진단 신청 업체부터 적용될 것으로 보이는 데 현재 서울 등 수도권 재건축 단지 246개(20만4,930가구) 중 이 가운데 60% 정도인 12만 가구가 그 대상으로 분류되고 있다.

반면 안전진단 기준 강화 및 통일화로 인해 이미 재건축 허용판정을 받은 노후 아파트의 가치는 더욱 높아지는 등의 부작용도 우려되고 있다.

◇부실, 공정성 문제로 얼룩진 현 안전진단 = 지자체의 원칙 없는 안전진단 승인 남발로 부실ㆍ공정성 등의 문제가 잇따라 제기되고 있는 실정이다. 수도권(서울 제외) 및 지방은 지은 지 20년이 못된 아파트들이 잇따라 재건축 허용 판정을 받으면서 사실상 `건축연수 20년` 규정은 사문화 되어가고 있다.

실제 수원시는 안전진단 신청 단지 100%가 재건축 허용판정을 받았는데 이 중에는 17년된 수원 천천 주공아파트가 재건축 승인을 받기도 했다. 서울도 예외는 아니다. 강남구가 정확한 기준이나 계량화에 따르기 보다 주민민원에 기초한 경제성 즉, 재건축 후 재산가치만을 따져 안전진단을 하겠다고 발표하면서 재건축 대상 아파트의 가격이 1주일 사이에 3,000만원이 오르는 등 거품이 발생하고 있다.

수도권 및 지방은 외부 전문가들로 구성된 안전진단 평가심의위원회가 구성된 곳이 거의 없다. 서울은 각 구별로 심의위원회가 운용되고 있기는 하다. 그러나 평가심의위원회의 심사방법ㆍ기준 등은 모두 제 각각이다.

◇경제성 고려한 안전진단 = 건교부가 마련중인 새 안은 안전진단에 대해 정확하고 명확한 기준을 제시하는 것. 그 중 눈에 띄는 것은 예비안전진단 평가위원회를 구성할 때 감정평가사를 배제했다는 점이다. 건교부는 이에 대해 “재건축 허용 판정을 내릴 때 경제성 여부를 강화키 위해서”라고 설명한다. 즉, 재건축 후 재산가치를 따지는 현행 감정평가위주의 경제성 판단을 지양하고 대신 경제성을 따질 때 재건축과 리모델링ㆍ개보수 비용을 비교ㆍ분석 하겠다는 것이다.

20년 미만 단지도 안전진단을 신청할 수 있기는 하나 한번 불가 판정을 받으면 1~2년간 재 신청할 수 없도록 명문화 한 것도 새 기준에서 가장 주목할 부분이다. 건교부 주거환경과 한 관계자는 “7월 1일부터 일선 지자체는 건교부에서 정한 기준 대로 안전진단을 실시함에 따라 형평성 논란 소지가 다소 줄어들 것으로 보인다”며 “안전진단 기준의 통일화 규격화는 바꿔 말해 더 엄격한 심사를 한다는 것으로 이해하면 된다”고 설명했다.

◇지방 재건축 직격탄 예고 = 전국적으로 새 안전진단 기준이 적용되는 7월부터는 재건축 허용판정을 받기 어려울 전망이다. 특히 수도권 등 지방의 경우 가장 큰 타격을 받을 것으로 전망된다.

서울 등 수도권 재건축 시장도 예외는 아니다. 상당수 노후 아파트가 안전진단을 통과했으나 둔촌 주공, 대치 은마 등의 대형 단지가 새 기준 적용이 유력시되고 있다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “기준 강화로 안전진단 통과 단지의 가치가 더 높아지는 등의 부작용도 우려되고 있다”며 “그러나 재건축 아파트의 투자 메리트를 감소시키는 원인으로 작용, 기대심리에 의해 가격이 오르는 것을 최대한 배제할 수 있을 것이다”고 설명했다.

<이종배기자 [e-mail]>