재개발 지분 여러개 매입 '큰손 투자' 제동

재개발구역에서 한꺼번에 지분 여러 개를 사들여 이를 나중에 되파는 ‘큰손 투자’에 제동이 걸렸다. 기존에는 이런 지분을 관리처분계획 기준일(통상 사업시행인가일로부터 60일 내외) 이전에 매입하면 새 아파트 분양권을 배정해줬지만 앞으로는 조합설립인가 이전에 사야만 아파트를 받을 수 있다는 내용의 유권해석이 내려졌기 때문이다. 조합설립인가에서 사업시행인가까지는 보통 2년 정도가 소요된다. 지분을 여러 개 갖고 있는 투자자 입장에서는 보유지분을 지금보다 더 빨리 팔아야 한다는 뜻이다. 이에 따라 재개발구역 내 지분의 장기투자가 어려워질 것으로 전망돼 재개발 투자에 대한 패러다임을 바꿔야 한다는 지적이 나오고 있다. 정상적으로 지분을 매입하고도 아파트를 받을 수 없는 피해자가 나타날 수 있기 때문이다. 11일 부동산 업계와 법제처에 따르면 법제처는 최근 국토해양부가 지난 2009년 2월 공포한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 19조 1ㆍ2ㆍ3항에 대해 ‘1인 또는 1세대가 보유하고 있던 여러 개의 지분을 조합설립인가 이후 분리 매입할 경우 아파트 분양권을 얻지 못한다’는 내용의 법령해석을 내렸다. 재개발구역 내에서 5개 지분을 보유하고 있던 지주가 조합설립인가 이후 이중 한 지분만 떼어내 다른 사람에게 팔았을 경우 매수자에게 아파트를 주지 않겠다는 것이다. 기존 서울시 조례는 이러한 경우라도 관리처분계획 기준일 이전에 지분을 매매했다면 분양자격을 모두 인정해줬다. 지난해 2월 신설된 도정법 19조 1ㆍ2ㆍ3항은 이런 경우에 대해 ‘개별 조합원으로 인정하지 않겠다’고 정의했는데 그동안 개별조합원 자격인정이 아파트 배정자격과 같은 의미인지를 두고 치열한 법리 공방이 펼쳐지다가 법제처의 유권해석이 내려진 것이다. 전영진 예스하우스 대표는 “앞으로 재개발 예정 구역에서 지분을 다량 취득해 시세차익을 남기는 식의 투자가 어려워지게 됐다”며 “이러한 사항을 제대로 인지하지 못하는 투자자들도 많아 논란이 예상된다”고 말했다. 1인 혹은 1세대가 보유한 여러 지분을 조합설립인가 이후 매입한 투자자라면 앞으로 아파트 배정을 두고 다툼이 벌어질 가능성이 높기 때문이다. 이에 따라 지난해 2월 이후 조합이 설립됐거나 아직 조합이 설립되지 않은 재개발구역의 투자자에게는 당장 발등에 불이 떨어지게 됐다. 아직 조합이 설립되지 않은 곳의 다(多)지분 보유자는 지분매각을 서둘러야 할 형편이 됐으며 지난해 2월 이후 조합이 설립된 곳에서는 이런 사실을 알지 못한 채 이미 거래가 성사됐을 수도 있다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 서울에서는 지난해 2월 이후 ▦행당6 ▦미아4 ▦응암1ㆍ2 ▦홍은14 ▦흑석7ㆍ8 등 7개 조합이 설립됐다. 조합설립을 앞둔 재개발구역은 40곳에 달한다. 흑석동 K공인의 한 관계자는 “현지 조합원 중에서도 이런 사실을 제대로 알고 있는 사람은 거의 없다”며 “보통 여러 지분을 보유한 사람은 세대분리를 통해 지분을 구분해놓기는 하지만 일부 피해사례가 나타날 수도 있을 것으로 보인다”고 전했다. 국토부의 한 관계자는 이에 대해 “아파트 배정 기준일은 지방자치단체의 조례에 따라 조정될 수 있다는 내용의 도정법 48조 2항 6호가 있는데 법제처가 이를 간과한 것으로 보인다”며 “서울시와 협의해 선의의 피해자를 구제할 수 있는 방안을 모색하겠다”고 말했다.