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가을 분양시장의 청약열기가 높아지면서 내집 마련을 위한 예비 청약자들의 발걸음도 분주해지고 있다. 올 가을 분양시장의 특징은 서울과 수도권의 유망 택지지구, 신도시 뿐만 아니라 사전예약제 방식으로 보금자리주택이 처음 공급되는 등 공급물량이 예년보다 풍부하다는 점. 여기에다 주변시세보다 저렴한 분양가, 취ㆍ등록세와 양도세 면제 등 한시적 세제혜택을 받을 수 있는 아파트가 많고 총부채상환비율(DTI) 같은 정부의 금융규제 적용에서도 제외돼 신규분양 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 혜택도 많고 선택의 폭이 넓어진 만큼 분양가격과 입지, 청약통장 조건 등을 꼼꼼하게 잘 따져 청약전략을 마련하는게 그 어느때 보다 중요해 보인다. 하지만 청약제도와 방법이 과거와 달라진 점이 많아 청약자들의 혼란도 커지고 있다. 알쏭달쏭한 분양제도에 대한 분석와 함께 아파트 청약에 필수인 청약통장의 활용법과 청약전략을 알아본다 ◇청약저축 납입금액이 많다면 보금자리주택을 노려라=최근 분양시장의 이슈는 단연 보금자리주택이다. 오는 30일 입주자 모집공고를 시작으로 다음달 7일부터 사전예약방식으로 1만4,000가구가 우선 공급될 예정이다. 시범지구로 지정된 서울 서초 우면ㆍ강남 세곡, 경기 고양 원흥ㆍ하남 미사 등 4개 지구의 입지가 뛰어날 뿐만 아니라 분양가도 주변시세의 50~80% 선에 분양키로 하면서 역대 최고 청약 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다. 보금자리주택은 청약저축이나 올해 출시된 주택청약종합통장 가입자가 청약할 수 있다. 그러나 올해 공급되는 보금자리주택은 사실상 청약저축 1순위 가입자에게만 청약기회가 주어질 전망이다. 주택청약종합통장의 경우 1순위가 되려면 2년이 지나야하기 때문이다. 강남 세곡지구와 서초 우면지구의 경우 전체 물량이 서울지역 거주자에게 우선 공급되는 만큼 수도권 청약자들은 당첨을 기대하기 어렵다. 하남 미사지구와 고양 원흥지구는 해당지역 거주자에게 전체 물량의 30%가 공급되고 나머지 70%는 기타지역 거주자 몫으로 배정된다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "서울 강남권의 경우 역대 최고 커트라인을 기록했던 판교 1차의 청약저축 당첨권이 1,600만~2,700만원이었음을 감안할 때 최소 1,500만원 이상 불입해야 당첨을 기대할 수 있을 것으로 전망된다"며 "청약저축 가입금액이 1,000만원 미만일 경우에는 공급물량이 많은 하남 미사지구를 적극 공략해볼 만 하다"고 조언했다. 보금자리주택 당첨 확률을 높이는 방법은 조건이 된다면 특별공급을 노리는 것이다. 보금자리주택 전체 물량 중 50%가 특별공급 물량인데 신혼부부(15%), 생애최초주택구입자(20%), 3자녀(5%), 국가유공자와 장애인 등(10%) 등으로 배정되어 있다. 올해 처음 신설된 생애최초 특별공급은 청약저축에 2년 이상 가입하고 도시근로자 평균 소득(지난해 기준 312만원)의 80% 이하의 근로자나 자영업자 중 5년 이상 소득세를 납부한 기혼자가 청약 가능하다. 청약저축 가입기간이 2년이 안된 신혼부부라면 신혼부부 물량을 노려야 한다. 생애최초 주택청약은 청약저축 가입기간이 2년 이상 되어야 하지만 신혼부부는 청약저축 가입기간이 6개월 이상이면 1순위가 된다. ◇청약예ㆍ부금으로는 알짜 택지지구를 노려라=올 가을 분양이 예정된 서울 및 수도권 알짜 물량은 보금자리주택 청약에서 소외된 청약 예ㆍ부금 가입들을 대거 끌어 모을 전망이다. 서울지역 개건축ㆍ재개발 물량은 물론 광교 신도시, 고양 삼송, 남양주 별내, 김포한강 신도시, 인천경제자유구역(송도, 청라, 영종) 등에서 4만 가구가 넘는 물량이 대기중이다. 특히 수도권 택지지구에서 분양되는 민간 공급 물량은 분양가상한제가 적용되는 만큼 보금자리주택만큼은 아니지만 주변시세의 80% 수준으로 저렴하다. 전매제한 기간도 보금자주택의 7~10년 보다 훨씬 짧은 1~3년에 불과하다. 시세차익이 예상되고 각종 세제혜택도 받을 수 있는 만큼 수요자들이 꾸준히 몰릴 전망이다. 택지지구 물량에 청약할 경우 택지지구의 총 면적이 66만㎡를 초과하는지 여부부터 확인해두는 것이 순서다. 예를 들어 66만㎡ 미만인 안양 관양지구ㆍ의왕 포일지구는 각각 안양시와 의왕시 거주자에게 100% 우선공급 돼 다른 지역 거주자들은 당첨을 기대하기 어렵다. 반면 대규모 택지지구인 송도ㆍ청라ㆍ영종 등 인천경제자유구역, 광교, 별내, 김포한강 신도시 등은 해당지역 거주자에게 30%, 기타지역 거주자에게 70%가 배정되는 만큼 청약 당첨의 확률이 높은 편이다. 민간 택지지구에 청약할 때는 청약가점에 따른 청약 전략을 짜야 한다. 주로 민간 공급 청약에 사용되는 청약 예ㆍ부금은 청약가점제를 적용해 당첨자를 가리기 때문이다. 전문가들이 예상하는 청약당첨 안정권은 송도는 최소 53점 이상, 청라는 40~60점, 광교 신도시는 50~60점 이상이 되야 할 것으로 보고 있다. 전매제한 기간 및 세제혜택을 위해 과밀억제권역인지 비과밀억제권역인지도 미리 파악해 둬야 한다. 과밀억제권역은 서울, 인천 일부, 의정부, 구리, 남양주 일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외) 등이다. 이들 지역에서 공급되는 택지지구 물량은 전용면적 85㎡ 이하가 5년, 초과는 3년 동안 전매가 제한된다. 비과밀억제권역의 전매제한 기간은 전용 85㎡이하가 3년, 초과는 1년이다. 송도ㆍ청라도 경제자유구역이어서 전매제한 기간은 전용 85㎡이하가 3년, 초과는 1년이다. 양도세 감면 폭도 달라 비과밀억제권역은 내년 2월11일까지 계약하는 물량에 한해 앞으로 5년간 양도세를 전액 면제 받지만 과밀억제권역은 전용 149㎡이하까지만 60% 감면을 받는다. /김정곤기자 mckids@sed.co.kr 청약저축… 가입금액·기간등 따져 정해
예·부금… 청약가점제·추첨으로 결정
■통장별 당첨자 선정 방식 신규 아파트 청약에 필수인 청약통장은 청약저축과 청약부금, 청약예금, 그리고 올해 처음 출시된 주택청약종합저축 등 총 4가지가 있다. 청약저축은 대한주택공사나 SH공사 등 공공이 공급하는 전용면적 85㎡이하의 중소형 아파트에 청약할 수 있다. 반면 청약예금은 청약 예치금에 따라 공공이나 민간이 공급하는 전용 85㎡초과 중대형에 청약할 수 있으며 전용 85㎡이하 주택은 민간에서 공급한 것만 청약 가능하다. 청약부금은 민간이 공급하는 전용 85㎡이하 주택만 가능하다. 소위 만능통장으로 불리는 주택청약종합저축은 청약저축에 부금과 예금 기능을 더한 것으로 청약시 주택유형이나 면적을 정하면된다. 청약통장을 통한 당첨자 선정은 청약저축의 경우 가입금액과 기간을 따져 순위를 정하며 청약부금과 청약예금은 청약가점제와 추첨으로 결정한다. 청약저축은 동일 순위 경쟁시 5년 또는 3년 이상 무주택 세대주로서 저축 총액이 많은 자-납입 횟수-부양가족-해당 지역 장기 거주자 등의 순으로 당첨자를 가린다. 청약부금과 청약예금은 지난 2007년 9월 도입된 청약가점제를 적용해 당첨자를 정한다. 청약가점은 무주택기간 2~32점, 부양 가족수 5~35점, 청약저축 가입기간 1~17점으로 총 84점 만점이다. 다만 전용 85㎡ 이하는 공급량의 25%, 85㎡ 초과는 공급량의 50%를 추첨제로 공급하기 때문에 운에 따른 당첨도 기대할 수 있다.
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