경매 근린상가에 몰린다

경매시장에서 10억~20억원대의 근린상가에 대한 투자자들의 관심이 크게 높아지고 있다.지난해까지만 해도 근린상가는 덩치가 크고 투자수익도 기대하기 힘들어 「찬밥신세」였다. 그러나 최근 시중금리가 지속적인 하락세를 기록하고 부동산경기가 바닥을 쳤다는 심리가 확산되면서 안정적인 임대수입과 부동산가치상승을 노린 투자자들이 근린상가로 몰리고 있다는 것이다.

8일 법원과 경매업계에 따르면 근린상가의 감정가 대비 낙찰가율은 지난 1월 56.2%에서 2월 66%로 올라갔다. 낙찰건수도 지난 1월 122건, 2월 69건, 3월 166건으로 늘어나는 추세를 보이고 있다.

특히 지난 6일 본원에서 있었던 경매에서는 감정금액 11억7,320만원 동작구 사당동 근린상가가 10억7,000만원에 낙찰돼 낙찰가율 90%를 기록하기도 했다. 관련업계는 이처럼 90%대에 근린상가를 낙찰을 받는 경우도 심심찮게 나타나고 있다고 전한다.

명문컨설팅 정훈록(鄭勳祿) 상담실장은 『임대수입이나 향후 부동산 가치상승이 예상되는 목좋은 곳의 상가는 낙찰가율이 70~90%를 기록하고 있다』며 『그러나 일반아파트와는 달리 상가는 임차인문제 등 절차가 복잡하고 시간이 걸리는 만큼 신중한 투자가 필요하다』고 말했다.

◇어떤물건이 유망한가=역세상권이나 6~8호선 개통 예정지역 대로변이나 이면도로에 접한 상가가 가치상승의 가능성이 크다. 상가형태는 전면에 많은 점포가 들어가는 장방형이 좋다.

음식, 판매업종 등의 점포가 많은 상가는 명도 이후에도 안정적인 임대수입을 올릴 수 있다. 상가 관리비용, 은행금리 등을 감안할 때 총 투자비 대비 월 임대수입이 연12~14%정도 나와야 한다.

◇이런 것은 조심하자=근린상가의 임차인은 전세권 등기를 하지 않으면 대항력을 갖지 못한다. 즉 근린상가의 임차인은 주택임대차보호법의 보호대상이 아니다.

그러나 예외는 있다. 공부상 근린상가로 되어 있더라도 실제로 임차인이 주택으로 사용한다면 주택임대차보호법의 적용을 받는다는 것. 따라서 근린상가는 입찰에 앞서 반드시 현장조사를 통해 실제 사용 현황을 살펴봐야한다.

또한 상가세입자는 권리를 전혀 보장받지 못하므로 명의이전 후 인도명령을 통해 내보내야 하는데 그 처리가 까다롭고 기간도 오래 걸린다. 따라서 이러한 부대비용까지 감안해 경매에 임해야 한다. /이학인 기자 [e-mail]