[부동산 Q&A] 임야, 田으로 변경하면 가치 높아진다는데…

변경 가능하나 임야상태서 매도가 유리

[부동산 Q&A] 임야, 田으로 변경하면 가치 높아진다는데…

변경 가능하나 임야상태서 매도가 유리

고준석 신한은행 갤러리아팰리스지점장

Q. 강원도 홍천에서 농사짓는 것을 천직으로 여기며 살고 있는 농부입니다. 농지를 일부 팔아 특용작물 재배를 위한 시설자금으로 사용하려고 합니다. 그런데 지금까지 밭 농사만 짓던 땅인데 등기부등본을 떼어보니 임야로 돼 있습니다. 수목은 한 그루도 찾아 볼 수 없는 토지가 공부상 임야로 되어 있어 황당합니다. 친구의 얘기로는 임야보다는 전으로 지목변경을 하면 토지의 가치가 더 높아진다고 합니다. 현재 등기부상 임야로 되어 있는 땅을 전으로 변경하여 매도하는 것이 유리한지 궁금합니다(60대 농부 K씨).

A. 토지는 다양하게 이용되고 있는 만큼 사용하는 용도에 따라 정의되고 있습니다. 전(田)이라 함은 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물(과수류는 제외), 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위해 죽순을 재배하는 토지를 말합니다.

반면 임야는 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지를 비롯해 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 광무지 등의 토지를 임야로 정의하고 있습니다(지적법시행령 제5조 참조). 이처럼 우리나라 땅은 쓰임새에 따라 대지를 비롯한 임야, 전, 답 등 모두 28개의 종류로 정해져 있습니다.

일반적으로 지목의 종류로만 시장에서 거래되는 토지의 가격추이를 보면 대지가 가장 비싼 편이고 그 밖의 땅은 지역성과 개별적인 상황에 따라 가격이 달라지기 때문에 객관적인 우열을 가리기는 어렵습니다. 그러나 토지의 시장가격은 단순하게 지목에 의해서만 가격이 결정되는 것은 아닙니다. 용도지역을 비롯해 용도지구, 용도구역 등 도시관리계획에 따라 개발 가능성 여부에 의해 가격이 결정되는 비중이 더 높습니다. 또 지목은 하나의 필지마다 설정하는 것을 원칙으로 하며 하나의 필지가 두 개 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다. 다만 일시적이거나 임시적인 용도로 사용하는 경우에는 지목을 변경하지 않아도 됩니다(지적법시행령 제6조 참조).

한편 지목이 임야로 되어 있는 땅을 밭으로 사용하고 있다면 사용용도에 맞춰 전으로 바꿀 수 있습니다. 하지만 임야를 전으로 바꾼다고 해서 그 자체만 가지고는 특별히 가치가 상승하는 것은 아닙니다. 또 대체산림자원 조성비용을 감안하면 지목변경을 시도하는 것보다 현 상태에서 매도하는 것이 유리해 보입니다.

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