[수도권 미분양 집중점검] <2> 서울 서북권

'뉴타운 효과'로 매물 거의없어

불광동 북한산힐스테이트 7차 '대단지 매력'

'마포 웨스트…' 입지 좋지만 고분양가 걸림돌

마포ㆍ서대문ㆍ은평구 등 서울 서북권은 대부분의 아파트 공급이 재개발을 통해 이뤄지는 것이 특징이다. 특히 부도심권인 마포를 제외한 은평구와 서대문구의 경우 상대적으로 주거지역으로는 취약한 기반시설 여건을 갖추고 있어 분양시장에서 별다른 주목을 받지 못했던 것이 사실이다.

서울 서북권의 미분양 물량은 극히 제한적이다. 상대적으로 신규 분양 물량이 많지 않았다는 점이 가장 큰 이유다. 이와 함께 뉴타운 시범사업인 은평뉴타운과 가재울뉴타운 등 이른바 뉴타운 효과도 미분양이 적었던 이유 중 하나로 꼽힌다.

◇서대문ㆍ은평 뉴타운 최대 수혜지=그동안 서대문구와 은평구에서는 지하철 3호선을 따라 형성된 의주로변 일대 아파트를 제외하고는 수요를 움직인 곳이 거의 없었다.

하지만 서울시내 1호 뉴타운인 은평뉴타운 개발이 본격화된 후 인근 지역에 대한 가치도 재조명받기 시작했다. 여기에 2차 뉴타운인 서대문구 일대 가재울뉴타운이 분양시장에 가세함으로써 청약시장의 관심이 커졌다는 게 현지 중개업소들의 설명이다.

실제로 지난 2007년 분양된 가재울뉴타운 아이파크의 경우 공급물량 전체가 1순위에서 청약 마감되는 ‘이변’을 일으키며 수요자들의 높은 관심을 반영했다.

현재 서대문 은평구 일대에 남아 있는 미분양아파트는 대부분 소규모 나홀로 단지여서 수요자들이 관심을 가져볼 만한 곳은 불광동 북한산힐스테이트 7차 정도다. 불광7구역재개발 아파트로 1,070가구의 대단지라는 점이 눈길을 끈다. 다만 현재 미분양분이 대부분 저층부의 비로열층이란 점과 3.3m당 분양가가 1,600만~1,700만원선으로 주변시세와 비교해 가격 메리트가 그리 높지 않다는 점이 걸림돌이다.

◇마포는 ‘분양가’가 걸림돌=외곽지역의 이 같은 선전과 달리 서울의 대표적인 부도심권으로 분류되는 마포구는 오히려 분양성적표가 초라한 편이다. 대표적인 곳이 지난해 7월 초 분양됐던 주상복합 서교자이 웨스트밸리다. 높은 브랜드 인지도와 비교적 뛰어난 입지에도 불구하고 여전히 미분양물량이 남아 있다. 현지 중개업소들은 가장 큰 이유로 높은 분양가를 꼽는다. 3.3m당 2,370만원에서 최고 3,500만원대로 웬만한 강남권 요지와 맞먹는 분양가에 수요자들이 냉담한 반응을 보였다는 것이다.

이 지역 A공인의 한 관계자는 “마포구 일대가 도심접근성 등 교통여건이 좋고 생활은 편리하지만 상대적으로 학교 등 교육여건은 기대에 못 미친다”며 “자녀가 고학년으로 올라가면 빠져나가려는 수요가 많은 편”이라고 전했다.

◇교통여건 좋아지지만 기반시설은 아직 부족=전문가들은 뉴타운 효과와 함께 서울 서북권 일대에서 가장 주목해야 할 호재로 오는 6월 완공 예정인 ‘경의선 복복선 전철화’를 꼽는다. 파주에서 일산신도시를 거쳐 서울역으로 이어지는 경의선 구간이 전철화 구간의 직접적인 수혜지이기 때문이다. 특히 수색ㆍ가좌역을 중심으로 조성 중인 가재울뉴타운의 경우 실수요자들이라면 지속적인 관심을 가져볼 만한 곳으로 꼽는다.

다만 뉴타운 주변부의 경우 여전히 중장기적으로 재정비가 필요하고 교육이나 생활편의시설이 상대적으로 부족한 편이어서 아직 ‘투자’보다는 ‘실수요’ 차원에서 접근할 필요가 있다는 것이 전문가들의 지적이다.

기존 분양단지들의 분양권 거래는 전반적인 집값 하락 탓에 한산한 편이다. 거래가격 역시 대부분 분양가 수준에 머물고 있다.