Q: 안녕하세요. 최근 큰 마음 먹고 은행에서 3억원의 주택담보대출을 받은 30대 초반 여자 직장인입니다. 자가 거주와 더불어 ‘투잡(Two Job)’의 목적으로 시가 3억5,000만원 상당의 수익형 부동산을 매입했습니다. 30년만기 원금균등상환 조건이며 1.9%의 고정금리를 적용받았습니다. 매월 88만원 가량을 은행에 대출 원리금으로 상환하고 있는데 재테크 목표는 최대한 빠른 시일내 은행 채무를 청산하는 것입니다. 이번에 구입한 주택은 제가 거주하면서 외국인을 대상으로 한 숙박업에 사용하려고 합니다. 성수기와 비수기에 따라 수입이 달라지겠지만 매월 50~150만원 가량의 수익이 발생할 것으로 기대하고 있습니다. 현재 다니는 회사에서 받는 급여는 월평균 330만원 가량되며 생활비로 약 70만원 가량을 지출합니다. 보험과 청약저축에 각각 38만원, 5만원을 매월 납입하고 있고 재테크는 주로 적립식펀드와 머니마켓펀드(MMF)를 활용했었습니다. 최근 부동산 매입으로 인해 현재 은행 통장잔고는 520만원 가량입니다. 앞으로 급여와 숙박업으로 들어오는 자금을 어떻게 활용해야 은행 대출금을 최대한 빨리 갚을 수 있을까요.
A: 내 명의로 된 부동산을 장만한 것을 축하합니다. 최대한 빨리 대출금을 상환하고 싶은 심정을 이해합니다. 하지만 지금과 같은 저금리 시대에는 대출을 적절히 활용해 종자돈을 모으는 것도 좋은 투자방안입니다. 대부분의 주택담보대출이 대출일로부터 3년까지 중도상환수수료 징수 제도를 운용하고 있으므로 최소 3년동안은 꾸준히 종자돈을 모아 자금을 운용하여 대출상환예정자금을 늘려 상환해 보길 권합니다.
의뢰인의 경우, 일찍부터 재테크에 관심을 갖고 부동산 외에도 적립식 펀드를 통해 공격적 투자를 해왔는데 적립식펀드는 투자손실 리스크가 있으므로 펀드에 치중된 자산 가운데 일부는 안정적 상품으로 배분이 필요해 보입니다. 기존 가입상품을 보면 불의의 사고를 대비한 보장성 보험은 꼭 필요하지만 수수료가 비싸고 장기간 불입해야 하기 때문에 꼭 필요한 부분만 가입할 수 있도록 조정해야 합니다.
그리고 올해 발표된 ‘11.3부동산대책’에 의하면 전매 제한기간 연장, 세대주가 아니거나 2주택이상 소유중인 경우 1순위 청약 제한, 규제지역에서 당첨된 경우 1순위 재당첨 제한 등 청약제도가 강화돼 세대주인 경우 보유한 주택청약저축이 향후 유용하게 쓰일 수도 있습니다. 주택청약저축이 다른 적금 등에 비해 금리가 높아 안정적인 투자대안으로도 유용하지만 의뢰인이 세대주라면 주택청약저축을 주택청약에 활용할 수 있도록 금액 증액을 권해드립니다.
저금리·저성장·저물가 기조가 이어지고 있는 최근 ‘3저시대’에는 분산투자, 절세상품을 통한 세테크가 중요한 재테크 기법으로 인식되고 있습니다. 연금저축과 더불어 올해 새로 나온 비과세 해외주식 투자전용펀드, 개인종합자산관리계좌(ISA)등 ‘절세 패키지 삼총사’를 잘 활용한다면 세금도 아끼고 자산도 불리는 기회가 될 수 있습니다. 우선 직장인이라면 연금저축 계좌를 이용해 연말정산 세액공제를 받는 것이 가장 현명한 방법입니다. 연금저축은 내년에 적용되는 세법개정안에 따라 종합소득금액 1억원 (총급여 1억2,000만원)초과 고소득자가 아닌 경우, 연간 400만원까지 13.2% (근로소득 5,500만원 미만인 경우 16.5%)의 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 연금저축은 운용 형태에 따라서 펀드·신탁·보험 등으로 판매하고 있는데 보험사의 연금저축은 최저보증이율이 정해져 있고 연복리로 운용돼 최소한의 수익률을 보장하는 특징이 있습니다. 의뢰인의 경우 연소득 5,500만원 미만 근로소득자로 16.5%의 세액공제 혜택을 받으실 수 있어 연간 최대 66만원까지 돌려받을 수 있습니다.
두번째, 수익률이 우수한 투자형 상품에 비과세 혜택을 더 한다면 그보다 더 좋은 재테크는 없을 것입니다. 그러나 투자손실 리스크가 있으므로 글로벌 자산배분을 통한 리스크 분산이 필요합니다. 이에 국내 주식형 펀드와 7년만에 부활한 비과세 해외주식 투자전용펀드를 추천합니다. 국내 주식형 펀드는 금액 제한 없이 주식 매매차익에 대해 비과세 되며 비과세 해외펀드는 최대 10년간 3,000만원까지 주식 매매·평가차액과 환차익 등에 대한 세금이 면제됩니다. 비과세 해외펀드는 내년 말까지만 가입할 수 있으므로 미리 2~3개 정도의 펀드를 가입한 뒤 시장 상황에 따라 투자금액을 재조정하는 전략이 필요합니다. 이 두 가지 펀드를 이용해 선진국 중심의 포트폴리오로 꾸준한 수익을 노리고 신흥국 편입비중을 30%이상 높여 초과수익을 추구하는 전략을 취한다면 목돈 마련이 쉬워질 수 있습니다.
세번째, 조금 더 안정적인 투자를 위해 개인종합자산관리계좌(ISA)를 추천합니다. ISA는 근로·사업소득이 있으면 누구나 가입이 가능한 절세계좌로 연 2,000만원 한도 내에서 5년간 최대 1억원까지 불입할 수 있습니다. 예금·펀드·주가연계증권(ELS)등 다양한 금융상품을 편입할 수 있으며 통산수익의 200만원(근로소득 5,000만원이하면 250만원, 의무납입기간 3년)까지 비과세이고 200만원 초과 수익은 이자·배당소득세율보다 낮은 9.9%의 세율이 적용됩니다. 기존 통장에 있는 여유자금 중 500만원을 1%대의 정기예금보다 높은 수익률로 꾸준한 인기를 끌고 있는 주가연계증권(ELS)상품에 투자하는 것을 추천합니다. 또 매월 125만원은 1년만기 적금에 넣은 뒤 1년 후 목돈이 생기면 다시 ELS상품으로 운용하기를 권합니다. 주식형 펀드가 초고위험 상품인만큼 투자대안으로 ISA내의 자산을 ELS·적금 등으로 분산해 운용한다면 예금보다 높은 수익에 절세효과는 덤으로 가져갈 수 있습니다.
이렇게 투자형 상품을 보유하고 있는 경우 반드시 정기적인 재무상담을 통해 자산점검과 수익실현 현황을 살펴보고 시장상황에 따라 포트폴리오를 재조정해야 합니다. 또 자신의 총수입과 필요한 비용을 비교해 부족한 자금을 정확하게 인식하고 사전에 포트폴리오를 구성할 수 있도록 재무계획표를 작성해 보는 것이 좋습니다. 요즈음 금융기관들이 자산관리 서비스를 강화하고 있으므로 금융기관의 자산관리서비스를 통해 자산 점검을 해 볼 것을 추천합니다.
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