A. 2019년 1월 24일 국토교통부에서 표준 단독주택 공시가격을 발표했습니다. 공시가격 현실화에 첫발을 내딛은 것인데요. 전국 평균 변동율 9.13%, 서울 변동율 17.75%, 용산·강남·마포는 상승률이 30%를 넘습니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과부터 시작하여 종합부동산세 강화에 이어 공시가격 현실화까지 정부 기조에 대한 신호를 강하게 보내고 있는 것 같습니다.
공시가격 현실화는 임대소득세, 양도소득세 등의 과세여부 판단부터 세금계산 기준의 역할까지 세금 전반에 영향을 주게 됩니다. 이 중 가장 직접적인 영향을 받는 것은 역시 보유세(재산세 및 종합부동산세) 입니다. 재산세와 종합부동산세 산정이 공시가격부터 출발하기 때문입니다. 국가에서 공시가격을 결정하여 재산세와 종합부동산세를 계산한 후 납부서를 발송해주었기 때문에 과거에는 납세자들이 보유세에 대해서 크게 궁금증을 갖지 않았습니다. 하지만 올해부터 종합부동산세가 강화되고 공시가격도 오를 예정이라 보유세 계산방식에 대한 관심이 매우 높아졌습니다.
주택에 대한 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 과세표준을 산정한 후 세율(0.1%~0.4%)을 적용하여 세액을 계산합니다. 여기에 부가적으로 도시지역분세와 지방교육세가 붙게 됩니다.
주택에 대한 종합부동산세도 동일하게 공시가격에서 계산을 출발합니다. 공시가격에서 기본공제액(6억원, 단독명의 1주택의 경우 9억원)을 차감하고 공정시장가액비율(85%, 2019년 기준)을 곱하여 과세표준을 산정한 후, 세율(0.5%~2.7%)을 적용하여 세액을 계산합니다. 이 때 재산세와 종합부동산세는 동일한 주택에 대해서 둘 다 부과되는 보유세이므로, 재산세 중 일부를 종합부동산세에서 공제해주고 있습니다. 또한 보유자의 연령 및 보유기간에 따라 연령공제(0%~30%)와 보유기간공제(0%~50%)를 받을 수 있습니다. 여기에 부가적으로 농어촌특별세가 붙게 됩니다.
2018년 공시가격 15억원인 주택이 2019년에 20% 상승하여 18억원으로 공시되었고, 단독명의로 8년간 보유했다고 가정하여 보유세를 계산해보겠습니다. 재산세는 공시가격 18억원에 공정시장가액비율(60%)을 곱하면 과세표준은 10.8억원이 됩니다. 여기에 구간별 세율인 0.4%를 적용하면 세액은 369만원 입니다. 여기에 도시지역분세(10.8억원 x 0.14%)와 지방교육세(369만원 x 20%)가 붙어 594만원의 재산세가 부과됩니다.
종합부동산세는 공시가격 18억원에서 9억원을 차감하고 공정시장가액비율(85%)을 곱하면 과세표준은 7.65억원이 됩니다. 여기에 구간별 세율인 1%를 적용하면 세액은 525만원 입니다. 여기에 재산세공제와 보유기간공제(20%)를 받으면 납부세액이 약 273만원이 되고, 여기에 농어촌특별세(약 273만원 x 20%)가 붙어 약 328만원의 종합부동산세가 부과됩니다.
또한 세부담 상한이 있어서 재산세의 경우 직전연도 세액의 5%~30%, 종합부동산세의 경우 직전연도 재산세 및 종합부동산세 합계액의 150%~300%를 초과하지 못하도록 하여 세부담이 급격히 늘지 않도록 하고 있습니다.
보유세를 줄이는 방법은 획일적이지 않습니다. 재산세는 재산 자체에 부과되는 세금이라 공동명의를 하여도 분산효과가 없고, 종합부동산세는 사람별로 부과되는 세금이라 공동명의나 자녀에 대한 증여를 통해 줄일 수도 있지만, 상황에 따라서 증여세와 취득세가 더 많이 발생할 수 있으므로 세무전문가와의 상담을 통해 합리적인 비율을 찾는다면 다소 세부담을 줄일 수 있을 것입니다.
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