담보대출로 자금을 확보하던 상장 리츠들이 잇따라 자본 시장에서 채권 발행으로 돌아섰다. 기준금리가 올해 크게 오르면서 높아진 담보대출 금리가 리츠 수익성에 악영향을 미치고 있기 때문이다. 삼성증권의 분석에 따르면 리츠의 조달 금리가 1%포인트 오르면 배당수익률은 0.8~1.5%포인트 떨어진다.
9일 투자은행(IB) 업계에 따르면 SK리츠는 지난달 상장 리츠 최초로 2500억 원 규모의 전자단기사채를 발행했다. 약 5600억 원에 달하는 SK U타워 매입 자금의 일부다. 금리는 3.8%로 담보대출보다 이자 부담이 약 1.5~2%포인트 내려간다.
전단채는 만기가 1년 이내인 단기 채권으로 일반적으로 회사채나 은행 대출보다 조달 비용이 높다. 그러나 올해 금리가 인상되고 증시 변동성이 커지면서 단기 투자처를 찾는 수요가 늘어나 금리가 비교적 낮아졌다. 올해 단기자금 시장(CP·전단채) 발행액은 6월 말 기준 841조 9514억 원으로 지난해 같은 기간 82조 7938억 원보다 늘었다.
SK리츠도 조달 비용을 조금이라도 아끼기 위해 브리지론 대신 전단채를 발행했다. 이마저도 이달 26일 유상증자 대금(약 2100억 원)이 들어오면 상환할 예정이다. IB 업계의 한 관계자는 “최근 담보대출 금리는 5% 중후반을 넘어선 상황”이라며 “전단채 투자 수요가 많고 SK리츠의 신용도(AA-)가 높은 만큼 조달 비용을 크게 낮췄다”고 말했다. 실제로 최근 광주 엠디엠타워 2곳과 전남 무안 엔스퀘어 쇼핑몰 매입 자금을 담보대출로 조달한 NH올원리츠의 경우 연 5.9% 금리를 확정했다. 상장 전 선순위 자금 1180억 원을 연 3%에 장기 차입한 것과 비교하면 2년 새 자금 조달 비용이 두 배 가까이 뛴 셈이다.
그 밖에 한 대형 리츠는 상장 후 구주주 할인율이 높은 유상증자 대신 전환사채(CB)를 발행하는 방안을 검토 중이다. 전환 주가가 기존 주가에 연동돼 구주주 할인이 없고 주가가 상승하면 주식으로 바뀌어 자본 확충 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 만기 때 이자를 받거나 주식으로 전환해 연 6% 안팎의 배당을 받는 등 두 가지 옵션이 붙은 채권인 만큼 투자자를 끌어들이기 좋다.
환경·사회·지배구조(ESG) 회사채 발행을 준비하는 곳들도 있다. SK리츠를 뺀 상장 리츠의 신용등급이 A등급 수준인 만큼 일반 회사채 대신 투자 자금 확보가 쉬운 ESG 회사채로 금리를 조금이라도 낮추겠다는 복안이다. 이를 위해 코람코더원리츠는 올해 글로벌 친환경 건축물 인증(LEED)에서 골드 등급을 받았으며 이지스밸류리츠 역시 140억 원의 설비투자를 통해 등급 획득을 준비하고 있다. 부동산 자산운용사의 한 관계자는 “ESG 투자처를 찾는 투자자가 많은데 국내 리츠 전체를 통틀어 친환경 인증 자산 비율은 매우 낮은 상황”이라며 “ESG 회사채를 발행하면 경제적 효과는 물론 시장에서 리츠의 신뢰도도 높아지는 효과가 있다”고 말했다.
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