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‘빌라왕’ 전세사기 ‘뚝’ 떨어진 공시가…겹악재에 빌라 전세 ‘빙하기’

2월 거래량, 전년동기比 4분의 3 수준

HUG, 전세반환보증 가입 문턱도 높여

전세보증금 급격히 낮아지며 임대인 패닉

"대출 없이 어떻게 보증금 반환해 주나"

임대인協 "보증금 반환 목적 DSR 완화해야"

서울시 빌라·아파트 전세 거래량




집값 급등기에 아파트 대체재로 청년·신혼부부, 저소득층 등이 찾던 빌라(다세대·연립주택) 시장이 얼어붙고 있다. 지난해 하반기부터 불거진 ‘빌라왕’ 전세사기 여파로 수요가 급감한 데다 최근 공시가 하락으로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 문턱도 높아져 임차뿐만 아니라 임대 수요까지 모두 뒷걸음질 치고 있기 때문이다. 수요자들이 빌라를 외면하면서 매매 거래량도 급감했다.

28일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 내 다세대·연립주택의 월별 전세 거래량은 지난해 9월 1만 건 아래로 내려간 후 올해도 여전히 회복하지 못하고 있다. 지난달 다세대·연립주택 전세 거래량은 9440건으로 지난해 동월(1만 2326건)의 4분의 3 수준이었다. 금리 급등으로 전세 수요가 급감한 것에 더해 지난해 10월 사망한 ‘빌라왕’ 전세사기의 영향이 큰 것으로 분석된다. 아파트가 지난달 2만 2357건이 거래되며 지난해 2월(2만 2069건) 수준을 회복한 것과 대조적이다.

여기에 올해 공시가격이 역대급으로 하락하면서 빌라 전세 시장은 더욱 얼어붙고 있다.

앞서 정부는 전세사기 피해를 막기 위해 빌라 시세 기준을 최근 매매가가 아닌 공시가의 140%로 잡고 5월부터 매매가 대비 전셋값의 비율이 90% 안에 들어와야만 HUG의 전세금 반환보증보험에 가입할 수 있도록 기준을 강화했다. 반환보증보험에 가입하려면 전세가가 공시가×150%까지 들어오면 됐는데 이제 공시가×126%까지 들어와야 반환보증에 가입할 수 있는 것이다. 올해 공동주택 공시가격이 평균적으로 지난해보다 18.61% 하락한 점을 고려하면 기존에는 전세금 1억 5000만 원(공시가 1억원 기준)까지 보증보험에 가입할 수 있던 물건이 이제는 1억 255만 원까지만 가능해지는 것이다. 세입자들은 반환보증 가입이 안 되는 물건은 계약하려고 하지 않기 때문에 집주인들은 조건에 맞게 전세금을 내려야 한다.



전세 보증금이 급격히 낮게 책정되는 것은 새 임차인을 구할 때 문제가 된다. 새 임차인에게서 받을 수 있는 전세금이 기존 전세금보다 낮아 그 차액을 임대인이 구해야 하는데 갑작스런 제도 변경으로 집주인들은 보증금 반환에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 보증금을 반환하기 위해 대출을 할 수 있으면 그나마 사정이 나은 편이다. 주택 구입 시기에 이미 무리하게 대출을 일으킨 임대인의 경우 추가 대출의 여력도 많지 않고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출길도 막혀 있다. 이미 상당수의 집주인은 전셋값을 낮추는 대신 차액을 월세를 받을 수 있는 반전세로 돌아서고 있다.

빌라를 팔 수도 없다. 임대사업자 자진 말소를 하려면 3000만 원의 과태료를 내야 하기 때문이다. 빌라왕 전세사기, 고금리로 빌라 매매 수요마저 죽은 상태다. 그나마 있는 수요도 아파트 급매로 몰리고 있다. 지난해 2월 서울 다세대·연립주택의 매매 거래량은 2463건이었으나 지난달 1571건으로 급감했다. 같은 기간 아파트의 매매 거래량은 819건에서 2448건으로 3배 늘었다.

빌라 임대인들은 급격한 제도 변경으로 역전세난 등 예상되는 피해가 크다며 규제 완화를 통해 임대인들의 숨통을 틔워줘야 한다는 입장이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “공시지가 하락으로 반환보증이 가능한 전세 보증금 수준이 낮아지게 되면 역전세가 발생할 우려가 크다”며 “보증기관이 아닌 임대인 스스로가 반환을 책임질 수 있도록 최소한 보증금 반환을 목적으로 한정한 대출에 대한 DSR 규제 완화 등이 시급하다”고 말했다.
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