서울 아파트 가격의 급등이 화제다. 당연한 이야기지만 어떤 상품의 가격이 오르는 것은 수요가 증가하거나 공급이 감소하기 때문이다. 그렇다면 서울 아파트 가격이 급등한 것은 수요 때문일까, 공급 때문일까. 이 질문에 답하기 위해서는 가격과 거래량을 같이 봐야 한다. 만일 수요가 증가해 가격이 오르는 것이라면 거래량도 같이 증가할 것이며 반대로 공급이 감소해 가격이 오르는 것이라면 거래량도 같이 감소할 것이기 때문이다. 그런데 지난 10년 동안의 서울 지역 아파트 가격과 거래량 자료를 이용해 전년동기 대비 증가율을 구해보면 두 변수 사이에서 매우 강한 음의 관계가 관찰된다. 즉 가격 상승률이 높을수록 거래량 증가율은 낮은 경향이 있는 것이다. 이는 서울 아파트 가격의 등락이 주로 수요의 변동보다 공급의 변동에 의해 초래됐음을 의미한다.
따라서 아파트 가격 안정을 위한 정부의 대책이 공급 확대에 초점을 맞춰야 한다는 주장은 타당하다고 판단된다. 그런데 여기서 공급 확대가 반드시 신규 아파트 건설을 통한 총 아파트 수의 증가를 의미하지는 않는다. 물론 총 아파트 수가 많아지면 장기적으로 공급도 늘어날 것이지만 당장 단기적으로 아파트 가격을 결정하는 것은 총 아파트의 수가 아니라 시장에 매물로 나오는 주택의 수이다. 올해 4월부터 7월까지 서울 지역의 아파트 거래 건수가 지난해 대비 약 30%나 감소한 것은 총 아파트 수가 실제로 감소했기 때문이 아니라 매물로 나온 주택이 그만큼 적었기 때문이다.
그렇다면 시장에서 매물의 공급을 늘리려면 어떻게 해야 할 것인가. 정부가 다주택자를 중심으로 양도세를 강화한 것이 답이 아님은 분명하다. 양도세 강화는 공급곡선을 오히려 왼쪽으로 이동시키기 때문이다. 이는 양도세 중과세율이 적용된 지난 4월부터 아파트 거래량이 급감한 것을 봐도 알 수 있다. 그럼에도 정부가 양도세 중과를 시행한 것은 아마도 다주택자에 대한 중과세로 투기 수요 억제, 주거복지 실현, 불로소득에 대한 환수 등을 기대했기 때문일 것이다. 그러나 10억원짜리 3채를 보유한 개인이 과연 30억원짜리 1채에 거주하는 개인보다 더 투기적이며 30억원짜리 1채에 거주하는 개인이 5억원짜리 1채에 거주하는 개인보다 더 투기적인지는 분명하지 않다. 현재 발표된 내용은 단지 고액의 자산을 보유한 개인에 대한 중과세로의 성격이 강한 것으로 보인다.
한편 종합부동산세 강화는 양도세와 달리 수요곡선을 왼쪽으로 이동시키므로 적어도 이론적으로는 매매가격 안정에 기여할 수 있다. 그러나 아파트 가격을 안정시키려는 궁극적인 목적이 국민들의 주거비 부담을 낮추기 위한 것이라면 종부세 강화 또한 옳은 답은 아니다. 종부세 강화로 설사 아파트 가격이 안정된다고 하더라도 아파트 가격에 종부세 부담까지 더한 총비용은 증가할 수밖에 없기 때문이다. 게다가 언론 보도에 따르면 소수의 초고액 아파트를 제외하고는 종부세 부담의 실제 인상폭이 미미할 것으로 예상된다. 그렇다면 종부세 강화가 실제로 전반적인 아파트 가격 안정에 미치는 효과도 제한적일 수밖에 없을 것이다. 결국 양도세 중과와 마찬가지로 종부세 강화도 주택시장 안정을 위한 정책이라기보다 ‘부자세’로의 성격이 강하다고 생각된다. 부자세가 바람직한지 아닌지의 판단을 떠나 주택 가격 안정과 투기 억제의 목표에 부합하는 수단은 아니라는 말이다.
주택 가격 및 주거비 부담의 안정이라는 목표에 비춰볼 때 조세 강화보다는 금리 인상이나 대출 규제가 특히 차입자들을 중심으로 자금조달 비용을 높임으로써 매물의 증가를 유도할 가능성이 있을 것이다. 이 경우 공급곡선이 오른쪽으로 이동하는 것과 더불어 수요곡선 또한 왼쪽으로 이동할 것이므로 가격 안정 효과가 명확하다고 할 수 있다. 보다 장기적으로는 지역 균형개발을 통해 서울로의 쏠림 현상을 막는 것이 서울 아파트 가격의 안정을 위한 근본적인 대책이라고 생각된다.
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