수년 전 입주가 끝난 아파트 단지에 취득세 추가 청구서가 날아들면서 서울 곳곳에서 행정소송이 확산하고 있다. 정부가 입주권 웃돈도 과세해야 한다는 유권해석을 내놓자 지방자치단체들이 뒤늦게 추가 과세에 나서면서 벌어진 일이다. 정부와 지자체가 엇박자를 내면서 부동산 시장 혼란을 키웠다는 지적이 나온다.
1일 법조계와 서울시에 따르면 2022년 준공된 은평구 힐스테이트 녹번역(응암 재개발 1구역) 입주자 91명은 지난해 11월 취득세 과세 취소를 요구하는 행정소송을 제기했다. 2019년 준공된 성북구 래미안 센터피스(길음 2재정비촉진구역·1명)와 2023년 준공된 동작구 흑석자이(흑석 3재정비촉진구역·2명)에서도 11~12월 소송을 접수했다. ★관련기사 2023년 11월 16일자 25면
원고는 원조합원에게 웃돈을 주고 입주권을 매수한 승계조합원들이다. 웃돈은 분양권이나 입주권을 살 때 내는 프리미엄이다. 취득세는 시·도 세원이지만 기초자치단체가 위임받아 과세·납부를 맡기 때문에 피고는 구청장이다.
원조합원이 아닌 사람이 준공 시점에 아파트에 입주하려면 분양권이나 입주권을 얻어야 한다. 분양권은 청약 당첨으로 취득한 입주 권리이고, 입주권은 관리처분계획 인가가 끝난 후에 생기는 소유권이다. 지방세법 및 시행령, 지방세특례제한법(2023년 3월 14일 개정 전 기준)은 취득 부동산 가치가 종전 가치를 초과해 차액이 발생하는 경우 초과액에 취득세를 부과하고, 이때 과세표준에 부동산 취득 직·간접 비용을 포함하도록 규정하고 있다.
지방세 관할 부처인 행정안전부가 2010년 유권해석에서 “승계 조합원이 취득한 부동산 초과액 산정기준은 법인장부에 의해 입증되는 가액에서 종전 토지가액을 공제한 금액으로 하는 것이 타당하다”고 설명하자 서울·경기·부산·충남 등 일부 지자체는 웃돈은 법인장부에 명시되지 않는다며 과세표준에서 웃돈을 제외했다. 2015년에도 분양권 전매 때 웃돈은 과세대상이라는 유권해석이 나오자 서울시는 행안부가 분양권에 대해서만 해석했다고 보고 각 자치구에 입주권 웃돈을 제외하고 취득세를 부과하라고 지침을 내렸다.
문제는 8년 만에 또 나온 유권해석 때문에 벌어졌다. 동작구가 입주권 웃돈 과세 여부를 놓고 행안부에 유권해석을 의뢰하자 행안부는 2023년 8월 “입주권 웃돈도 대상이므로 과소신고분은 추징해야 한다”고 통보했다. 세금을 부과할 수 있는 기간인 부과제척기간인 5년 이내(2018년 8월 이후) 준공한 아파트에 거주 중인 승계 조합원들이 수백만 원, 많게는 1000만 원의 추가 세금을 물게 된 것이다. 서울시구청장협의회가 분양권과 입주권 구분 없이 유권해석을 내면서 혼선이 발생했던 만큼 소급 과세를 취소해달라고 건의했지만 행안부는 지자체 잘못이라며 받아들이지 않았다.
서울시가 2023년 10월 뒤늦게 과소 과세분을 부과하라고 구청에 지침을 내리면서 불만이 터져 나왔다. 시와 구청은 관련 법상 행정 착오가 있더라도 규정대로 과세해야 한다고 안내했지만 승계 조합원들은 정부와 지자체 엇박자 때문에 피해를 봤다며 반발했다. 이 모 씨는 “갑자기 520만 원이 넘는 청구서가 날아왔는데 이혼한 전 남편 세금까지 내라고 한다”며 “입주권 매수 때 정상적으로 완납할 수 있었는데, 7년이 지나 남이 된 사람의 취득세까지 부담해야 한다는 게 억울하다”고 말했다.
과세 전 적부심사, 조세 심판 청구 등 조세 불복 절차가 모두 기각되자 승계 조합원들은 결국 법적 절차를 밟고 있다. 응암 2구역 재개발(녹번역 e편한세상캐슬)에서도 행정소송 주장이 제기되는 등 앞으로 반발은 확산할 전망이다. 2018년부터 5년간 서울에서 준공된 재개발 아파트 6만 1880가구 가운데 승계조합원은 10~20%로 추산되며 올 연말까지 과세가 이어질 전망이다.
정부와 서울시의 방치로 부동산 시장에 혼란이 초래됐다는 지적이 나온다. 서울시가 2019년 웃돈 과세 논란이 벌어질 당시 행안부에 추가 유권해석을 의뢰했지만 해석은 4년 후에야 나왔고, 시는 뒤늦게 지침 개정에 나섰다. 법무법인의 한 변호사는 “법이 아닌 정부 유권해석에 따라 과세가 달라진다면 조세법률주의에 어긋난다”며 “법적으로 다퉈볼 여지가 있다”고 말했다.
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