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1기 신도시 지자체장 "재정비 위한 이주대책부터 마련해야"
부동산 주택 2023.02.09 17:57:011기 신도시 지자체장들이 정부가 최근 공개한 ‘노후계획도시 정비를 위한 특별법’과 관련 대규모 정비사업에 따른 이주 문제 및 용적률 상향에 따른 주거 환경 악화 가능성 등을 우려했다. 원희룡 국토교통부 장관은 9일 정부서울청사에서 경기 성남(분당), 고양(일산), 안양(평촌), 부천(중동), 군포(산본) 등 1기 신도시 지자체장과 간담회를 갖고 특별법 제정을 위한 의견을 수렴했다. 지자체장들은 특별법에 대한 환영의 뜻을 밝히면서도 대규모 이주로 혼란이 발생할 수 있다고 지적했다. 신상진 성남시장은 “인구 50만 명인 성남 원도심은 순환식 재개발을 하고 있는데 분당 신도시까지 재건축을 하면 이주 단지가 절대적으로 부족하다”며 “성남의 73%인 개발제한구역을 풀어 이주 단지로 활용하도록 해야 한다”고 요구했다. 조용익 부천시장도 “부천은 유휴 부지가 거의 없어 임대주택을 짓기 어렵다”며 “부천 대장 지구 등 3기 신도시의 입주 기준을 완화해 이주 대상자를 포함하면 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 노후계획도시의 용적률을 최대 500%까지 허용하는 방안과 관련해서는 자칫 주거 환경 악화로 이어질 수 있다고 우려했다. 이동환 고양시장은 “용적률을 파격적으로 올리면 주거 환경 측면에서 인프라를 확보하기 힘든 곳도 있다”며 “조정 과정에서 지자체 부담이 클 수 있기 때문에 인프라 관련 기준을 설정하는 게 필요하다”고 제안했다. 성남시와 부천시는 서울공항과 김포공항에 따른 고도 제한을 해제해달라고 요구했다. 이밖에도 재건축 부담금 완화, 특별정비구역 외 구역에 대한 역차별 해소, 리모델링 규제 추가 완화 등이 필요하다고 전했다. 원 장관은 “이해관계 조정을 거쳐 특별법에 대한 기대는 현실로 만들고 주민 걱정은 해소하는 방향으로 가야 한다”며 “지자체들의 자율권과 주민들의 자주적인 요구, 아이디어를 최대한 담을 것”이라고 말했다. -
카뱅, 집단대출 시장 노크…연내 비대면 상품 선뵌다
경제 · 금융 경제·금융일반 2023.02.09 17:52:46카카오뱅크가 올해 인터넷은행 중 처음으로 집단대출 상품을 출시한다. 분양 및 재건축 단지를 대상으로 이뤄지는 집단대출 특성상 카카오뱅크의 담보대출 규모도 커질 것으로 기대된다. 9일 은행권에 따르면 최근 카카오뱅크는 올해 하반기 출시를 목표로 집단대출 상품 개발에 착수했다. 지난해 2월 출시한 주택담보대출 상품처럼 이번 집단대출 역시 ‘100% 비대면’으로 설계될 것으로 전망된다. 집단대출은 아파트 신규 분양 또는 재건축·재개발 시 입주 예정자들에게 개별 심사 없이 대출을 일괄 승인·실행해주는 주택담보대출이다. 카카오뱅크가 집단대출에 뛰어든 건 주택담보대출에서 주택 분양 시장 침체에도 집단대출 규모가 점점 커지고 있기 때문이다. 지난달 말 기준 KB국민·신한·우리·하나은행 등 4대 시중은행의 집단대출 잔액은 총 124조 8287억 원으로 전체 주택담보대출 잔액(418조 6322억 원)의 29.8%를 차지했다. 지난해 7월(122조 2200억 원)과 비교하면 2조 6000억 원이 넘게 증가했다. 시중은행이 내준 가계대출 잔액은 신용대출을 중심으로 1년 넘게 줄고 있지만 집단대출 규모는 꾸준히 불어난 것이다. 아울러 신용대출 중심의 상품 포트폴리오를 다양화할 필요성도 있었다. 카카오뱅크는 올해 말까지 신용대출에서 중·저신용자 비중을 30%까지 늘려야 하는데 이 경우 리스크 증가가 불가피하다. 비율 준수를 위해 카카오뱅크는 지난해 말 고신용대출을 중단하기도 했다. 카카오뱅크 관계자는 “지난해 2월 주택담보대출 출시 이후 8월께 대상 지역을 기존 수도권에서 전국으로 확대한 것처럼 집단대출 역시 상품 커버리지를 넓히려는 차원”이라고 말했다. 하지만 완전 비대면 상품인 만큼 카카오뱅크 입장에서는 향후 리스크 관리가 변수로 떠오를 것으로 전망된다. 한 은행권 관계자는 “비대면 심사 시스템 구축이 관건일 것”이라며 “한 사업장의 조합원 전체를 대상으로 하는 대출 상품인 만큼 집단대출은 심사나 리스크 관리가 더 까다롭고 부실 발생 시 그 규모도 크기 때문”이라고 말했다. -
재건축 규제 풀자…서울 노후 단지 거래량 증가한다
부동산 주택 2023.02.09 16:38:52서울 내 준공 30년을 초과한 노후 아파트 단지 거래가 올해 들어 늘어나고 있는 것으로 조사됐다. 안전진단 규제 완화 등 재건축 관련 호재와 1·3 부동산 대책에 따른 규제지역 해제 효과가 맞물리며 노후 단지 거래량이 증가하고 있는 것으로 풀이된다. 부동산R114는 이달 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 805건 중 174건(21.6%)가 준공 30년을 초과한 노후 단지로 조사됐다고 9일 밝혔다. 노후 단지 거래 비중은 윤석열 정부가 출범한 지난해 5월부터 줄곧 10%대 초중반을 기록했는데, 올해 1월 정부가 전방위적 규제 완화책을 발표한 이후 20%대로 훌쩍 뛰어올랐다. 6일 집계 기준 노후 단지 거래가 가장 많이 발생한 자치구는 노원구(44건)·도봉구(22건)·강남구(21건)·송파구(19건)·양천구(15건)·영등포구(10건) 등이었다. 이 같은 거래량 증가의 원인으로는 우선 안전진단 규제 완화 등 재건축 관련 제도 개편이 꼽힌다. 정부는 지난해 재건축 ‘3대 규제’로 꼽히는 분양가상한제(분상제)·재건축초과이익환수제(재초환)·안전진단 규제 완화 방안을 발표했고 이 중 국회에서 계류 중인 재초환을 제외한 분상제와 안전진단 규제 완화책은 현재 시행 중이다. 특히 안전진단 규제 완화는 올해 1월 5일부터 시행되면서 그동안 안전진단을 통과하지 못해 재건축을 시작하지 못했던 전국 다수 단지가 한꺼번에 재건축 사업에 들어섰다. 규제 해제 영향도 매수세 반등에 영향을 미친 것으로 분석된다. 정부는 1·3 대책을 통해 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 서울 전 지역을 규제 지역에서 해제했는데 그 결과 서울 대부분 지역에서 주택담보인정비율(LTV) 상한이 최대 70%까지 높아지는 등 주택 매수 장벽이 낮아졌다. 이에 급매물을 위주로 매수세가 반등하고, 특히 규제 완화 방향성이 명확한 노후 단지를 중심으로 매매 수요가 살아나면서 거래량 증가에 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 다만 재건축 단지는 매수 후 장기간 자금이 묶이는 단점이 있고 추가 분담금이 상당 부분 발생할 가능성이 높아 매수 시 주의해야 한다. 부동산R114는 “재건축 사업에는 정책, 경기 여건 등 외부 변수에 따른 영향도 리스크로 작용하는 만큼 초기 단계의 재건축 아파트일수록 장기적인 자금 계획을 세운 후 매수에 나설 필요가 있다”고 조언했다. -
1기 신도시 지자체장 "재정비 위한 이주대책부터 마련해야"
부동산 주택 2023.02.09 15:16:38정부가 최근 1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 위한 특별법을 공개한 가운데 1기 신도시 지자체장들은 대규모 정비사업에 따른 이주 문제를 놓고 우려를 표했다. 신도시 내 개발제한구역을 풀고 이주민을 위한 주거 단지를 조성하는 등 대책 마련이 필요하다고 입을 모았다. 원희룡 국토교통부 장관은 9일 정부서울청사에서 1기 신도시 지자체장 간담회를 열고 ‘노후계획도시정비 특별법’ 제정을 위한 의견을 수렴했다. 5개 신도시 지자체장들은 특별법에 대한 환영의 뜻을 밝히면서도 대규모 이주로 혼란이 발생할 수 있다고 지적했다. 신상진 성남시장은 “인구 50만 명인 성남 원도심은 순환식 재개발을 하고 있는데, 분당 신도시까지 재건축을 하면 이주 단지는 절대적으로 부족하다”며 “성남의 73%를 차지하는 개발제한구역을 풀어 이주 단지로 활용할 수 있도록 해야 한다”고 요구했다. 조용익 부천시장도 “부천은 유휴부지가 거의 없어 임대주택을 짓기가 어렵다”며 “부천대장 지구 등 3기 신도시의 입주 기준을 오나화해 이주 대상자를 포함하면 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 노후계획도시의 용적률을 최대 500%까지 허용하는 방안과 관련해서는 자칫 주거 환경 악화로 이어질 수 있다고 우려했다. 이동환 고양시장은 “용적률을 파격적으로 올려 지자체에서 결정할 수 있는 부분은 감하지만 주거 환경 측면에서 인프라를 확보하기 힘든 곳도 있다”며 “조정 과정에서 지자체 부담이 클 수 있기 때문에 인프라 관련 기준을 설정하는 게 필요하다”고 제안했다. 성남시와 부천시는 서울공항과 김포공항에 따른 고도 제한을 해제해달라고 요구했다. 서울공항과 인접한 성남시 분당의 이매동의 경우 고도 제한으로 인해 최대 16층까지 지을 수 있어 재건축에 걸림돌이 될 수 있다는 것이다. 이 밖에도 재건축 부담금 완화, 특별정비구역 외 구역에 대한 역차별 해소, 리모델링 규제 추가 완화 등이 필요하다고 전했다. 원 장관은 “이해관계 조정을 거쳐 특별법에 대한 기대는 현실로 만들고 주민 걱정은 해소하는 방향으로 가야한다”며 “지자체들의 자율권과 주민들의 자주적인 요구, 아이디어를 최대한 담을 것”이라고 말했다. -
정부 규제 완화에…방학신동아1단지·DMC한양, 재건축 안전진단 통과
부동산 주택 2023.02.09 14:31:42서울 강북지역 노후 아파트인 방학신동아1단지와 DMC한양아파트가 정부의 규제 완화에 힘입어 재건축 안전진단을 통과했다. 9일 도봉구는 방학3동 방학신동아1단지가 정부의 재건축 안전진단 기준 완화 이후 정밀안전진단에서 E등급(44.82점)을 받아 안전진단을 최종 통과했다고 밝혔다. 방학신동아1단지는 1990년 준공된 도봉구 최대 규모의 아파트다. 최고 15층 30개동 3169세대로 구성됐다. 2021년 6월 주민들의 안전진단 요청에 따라 전문가들이 현지 조사를 한 결과 '안전진단 필요' 결정이 내려져 작년 10월부터 정밀안전진단 용역이 이뤄졌다. 이어 지난달 국토교통부의 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'이 개정·시행되면서 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 재건축을 확정 짓게 됐다. 오언석 도봉구청장은 "방학신동아1단지를 시작으로 노후한 아파트 단지들의 재건축 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 적극 지원하겠다"고 말했다. 서대문구도 2021년 재건축 정밀안전진단에서 '조건부 재건축' 판정을 받았던 북가좌동 DMC한양아파트의 재건축 적정성 여부를 자체 검토한 결과 전날 '안전진단 최종 통과'로 결정했다. 1987년 준공된 북가좌동 DMC한양아파트는 13∼15층 6개동 660세대 규모다. 2021년 9월 정밀안전진단 용역에서 D등급 '조건부 재건축' 판정을 받았다. 구는 DMC한양아파트 정밀안전진단 결과보고서 가중치와 판정등급을 재산정한 결과 재건축이 필요하다고 결론내렸다. 북가좌동 DMC한양아파트는 향후 정비계획을 수립해 재건축을 본격적으로 추진한다. -
'35층 룰' 폐지됐지만…층수 상향 정비안 통과는 언제?
부동산 주택 2023.02.08 18:03:59서울시가 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’을 통해 35층 높이 규제를 전면 폐지했지만 아직 하위 계획이 수립되지 않아 층수 상향을 추진하는 재건축 단지들의 서울시 심의가 미뤄지고 있다. 하위 계획은 이르면 6월에나 고시될 것으로 알려져 초고층 단지를 추진하는 재건축 조합들의 정비계획안 마련도 미뤄질 것으로 전망된다. 8일 서울시와 정비 업계에 따르면 2040 서울플랜의 하위 계획인 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획(이하 기본계획)’의 재건축 부문이 아직 확정되지 않아 2016년 만들어진 ‘2025 기본계획’이 적용되고 있다. 기본계획은 시 차원의 법정 계획으로 도시계획위원회에서 정비계획안을 심사하는 기준이 된다. 2025 기본계획은 주거 시설의 최대 높이를 ‘35층’으로 제한하고 있다. 이 때문에 서울 내 재건축 조합들은 2040 서울플랜 확정 이후에도 35층 이상의 설계안을 마련하는 데 어려움을 겪고 있다. 강남구 은마아파트는 지난해 10월 최고 35층으로 정비계획안이 통과됐지만 최고 49층으로 변경을 검토 중이며 용산구 한강맨션아파트도 지난해 12월 최고 35층으로 관리처분계획을 인가 받았지만 최고 68층으로 설계 변경을 추진하고 있다. 강남의 한 재건축 조합 관계자는 “2040 서울플랜으로 층수 상향에 대한 조합원들의 요구가 높아지고 있지만 (층수 상향을 반영한) 정식 계획안을 마련하고 싶어도 하위 계획이 부재해 어려움을 겪고 있다”고 전했다. 이에 대해 서울시 관계자는 “3년 전 시작한 연구 용역이 6월 종료돼 이때 2030 기본계획 재건축 부문의 고시를 목표로 하고 있다”면서 “확정 공고를 위해서는 예외·세부 규정 검토, 주민 공람, 도계위 가결이 필요해 고시일이 6월 이후로 미뤄질 가능성도 있다”고 덧붙였다. 일각에서는 6월 최종 고시를 마친다 하더라도 대치 미도아파트(최고 50층), 여의도 시범아파트(최고 65층) 등 신속통합기획 단지들이 우선적으로 도계위 심사를 받아 ‘조합 주도’ 사업지는 추가로 지체될 수 있다는 우려가 나온다. -
"안전진단 완화 소식에 모금 몰려"…창동주공18단지도 정밀안전진단 신청 완료
부동산 주택 2023.02.08 13:40:38안전진단 기준 완화에 힘입어 도봉구 창동주공도 본격적으로 재건축에 나서는 모습이다. 8일 정비업계와 도봉구청에 따르면 창동 '창동주공18단지'는 전날 정밀안전진단을 위한 모금 납부 완료 후 정밀안전진단을 접수했다. 재건축추진준비위원회에 따르면 안전진단 기준이 완화되면서 주민들의 관심이 커지며 모금이 빠른 속도로 채워진 것으로 전해졌다. 준비위 관계자는 “단지 노후와 동파사고가 많아 재건축 열망이 기존에도 큰 편이었다”며 “최근 정부에서 안전진단 규제도 완화하는 모습을 보이며 주민들이 적기라고 판단했다”고 말했다. 국토교통부는 지난달 5일 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 및 ‘도시·주거환경 정비계획 수립지침’을 개정 및 시행했다. 재건축 평가 항목 중 주거환경 비중은 15%에서 30%로 크게 늘어났고 구조안정성 비중은 50%에서 30%로 줄었다. 이에 따라 ‘창동주공18단지’ 역시 재건축 진행에 수혜를 입을 것으로 보이는 상황이다. 한편 1988년 준공된 이 단지는 총 13개 동, 910가구 규모로 조성됐다. 용적률은 138%로 상대적으로 낮은 편이다. 2021년 4월에 예비안전진단을 통과한 바 있다. -
마포 아파트부터 디에이치까지…현대건설, 주택사업 60년 다큐 선보여
부동산 건설업계 2023.02.08 10:24:03현대건설이 60년 넘게 이어져 온 주택사업 역사와 앞으로의 행보를 담은 브랜드 다큐를 선보였다. 8일 현대건설에 따르면 이번에 공개한 브랜드 다큐 영상 ‘HDEC 오리지널(HDEC Original)’은 대한민국 최초의 단지형 아파트인 ‘마포아파트’부터 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치’에 이르는 역사를 담았다. 1부는 ‘한국의 아파트, 그 현대적인 시작’을 주제로 다뤘으며 2부는 ‘현대의 아파트, 재개발 그리고 재건축’을 주제로 했다. 1부에서는 마포아파트와 힐탑·남산외인아파트, 서빙고 현대아파트 등 대한민국의 본격적인 아파트 시대를 연 현대건설의 초기 아파트 건설 역사를 시작으로 압구정 현대아파트의 건설 배경과 비하인드 스토리 등을 담았다. 이어 현대건설이 론칭한 ‘힐스테이트’ 브랜드를 소개했다. 2부는 서울을 시작으로 본격화된 도시정비 역사를 담았다. 반포주공1단지(1·2·4주구) 시공사 선정 총회의 회상으로 시작해 현대건설 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치(THE H)’의 등장 배경을 설명했다. 특히 명실상부 대한민국 재건축, 재개발 최대어로 손꼽히는 반포주공1단지, 한남3구역 수주의 의미를 되새기며, 도시정비사업의 치열한 과정과 이에 따른 시공사 선정 및 조합과 시공사와의 파트너십에 대한 중요성을 강조했다. 현대건설은 최근 도심지역에 양질의 주택을 공급하기 위한 주요 대안으로 재건축·재개발에 대한 관심이 높아짐에 따라 도시정비사업과 현대(現代) 아파트 역사를 쉽게 이해할 수 있도록 영상을 제작했다. 특히 이번 영상에는 건축가, 교수 등 부동산 전문가가 출연해 신뢰를 더했을 뿐 아니라 부동산 인플루언서와 현대건설이 준공한 주요 단지의 조합장도 출연해 현대건설을 시공사로 선정한 이유와 준공된 단지에 대한 좋은 평가를 언급했다. 현대건설 관계자는 “현대 아파트의 기원과 역사를 알리는 동시에 도시정비에 대한 정보도 함께 조망한 이번 영상은 대한민국의 주거문화와 도시정비 사업에 관심이 많은 분들에게 실질적인 도움이 되고자 했다”며 “앞으로도 도시정비와 관련된 정보를 쉽게 받아들일 수 있도록 다양한 콘텐츠를 제작하는 한편, 고객 만족에도 최선을 다해 업계의 모범이 될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다. -
분당·일산, 안전진단 면제·용적률 500%까지 높인다
부동산 건설업계 2023.02.07 18:05:37정부가 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 노후화한 계획도시를 재정비할 때 안전진단을 면제하거나 완화한다. 정비사업의 수익성을 좌우하는 용적률도 최대 1300%(준주거→상업)까지 풀린다. 또 비슷한 시점에 여러 단지의 재건축 연한이 몰리는 것을 감안해 지방자치단체의 책임 아래 이주 대책을 마련하도록 했다. 7일 국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 내용을 공개했다. 택지조성 사업 완료 이후 20년 이상 경과한 100만 ㎡의 택지가 특별법 적용 대상이다. 조성 시점과 면적만 따지면 1기 신도시를 비롯해 수원영통·대전노은·부산해운대 등 총 49곳이 해당된다. 노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 파격적인 인센티브를 부여한다. 우선 재건축 안전진단 기준을 완화한다. 앞서 정부가 구조안전성 비중 축소 등 안전진단 기준을 완화했는데 이보다 더 문턱을 낮춘다. 대규모 광역교통시설 같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보할 경우 아예 안전진단을 면제해준다. 용적률도 종 상향을 통해 높여준다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 게 가능하다. 또 현재 준주거지역일 경우 상업지역으로 상향해 최대 1300%의 용적률을 받는 것도 가능해진다. 국토부 관계자는 “분당 신도시의 평균 용적률은 198%로, 종 상향을 적용할 경우 300~350%로 예상되며 지자체장이 기본 계획을 수립하며 정확한 수치가 정해질 것”이라고 설명했다. -
분당·일산 드디어 볕드나…20년 넘으면 재건축 가능해진다
부동산 건설업계 2023.02.07 17:46:50정부가 노후 계획도시를 체계적으로 정비하기 위해 재건축 안전진단 완화와 용적률 상향, 인허가 절차 단축을 내건 특별법을 공개했다. 공동주택 한 곳에 초점을 맞춰 사업을 진행하던 기존 도시정비법과 달리 다수의 단지를 묶어 도시를 정비할 수 있는 토대가 마련된 것이다. 국토교통부는 7일 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 중앙정부(국토부)와 지방자치단체가 긴밀하게 협업하는 정비 추진 체계를 담았다. 1기 신도시 재정비 특별법은 윤석열 대통령의 공약 중 하나로 국토부는 1기 신도시 정비 민관 합동 태스크포스(TF) 등을 통해 법안을 준비해왔다. 사업 진행을 위해 필요한 첫 단추인 정비 기본 방침과 정비 기본 계획은 각각 국토부와 지자체가 투트랙으로 마련한다. 국토부는 정비사업의 목표와 방향을 제시하고 기반시설의 확보, 선도지구 지정의 원칙 등을 담은 정비 기본 방침을 세운다. 이와 동시에 시장·군수(기초단체장)는 특별정비구역 지정 계획과 특례 적용 세부 계획 등을 담은 기본 계획을 수립하고 도지사(광역단체장)의 승인을 받아 확정한다. 특별정비구역은 원칙상 하나의 사업시행자가 사업을 추진하며 이를 지원하는 총괄사업관리자 제도도 도입된다. 원희룡 국토부 장관은 “이번 특별법에는 주민과 지자체의 목소리를 충실하게 반영했다”며 “기본 방침과 기본 계획을 투트랙으로 수립하고 선도지구를 지정하는 등의 내용은 국민께 드린 약속을 지키고자 한 것”이라고 설명했다. ◇‘3대 특례’로 정비 동력 키운다=기본 방침과 기본 계획을 토대로 특별정비구역에 지정되면 각종 특례가 적용된다. 우선 재건축 안전진단을 면제받을 수 있다. 광역교통시설 등 대규모 기반시설을 확충하거나 기업 유치 등으로 자족 기능을 높이는 경우다. 면제를 위한 세부 요건은 향후 마련되는 하위 법령(대통령령)에서 결정한다. 지자체장이 구조 안전성 비율을 현행 도시정비법에서 정한 수준보다 낮추는 등 안전진단 수준을 완화하는 것도 가능하다. 용적률도 종 상향 수준으로 대폭 완화된다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용받을 수 있게 된다. 준주거지역일 경우 상업지역으로 상향해 최대 1300%의 용적률을 받는 것도 가능해진다. 고영희 일산재건축연합회 회장은 “1기 신도시 가운데 중동·산본·평촌이 (법을) 가장 반길 것으로 예상한다”며 “중동 신도시는 용적률을 법적 상한인 300% 가까이 쓴 노후 단지들이 많아 용적률을 500%까지 늘릴 수 있다는 희망이 생길 것”이라고 환영했다. 다만 이론을 현실로 끌어오는 것은 또 다른 차원이라고 국토부는 지적한다. 국토부의 한 관계자는 “현재 3종 일반주거지역인 곳을 준주거로 상향 조정하면 용적률 500%까지 가능하지만 정주 여건 등을 고려한다면 구현에 여러 제약이 존재한다”며 “(용적률은) 지자체가 주민 의견을 반영해 결정할 문제”라고 말했다. 리모델링의 경우에도 특별법 수혜를 받을 수 있다. 정부는 특별정비구역 내 리모델링 단지에 대해 현행(15% 증가)보다 가구 수를 늘릴 수 있도록 할 방침이다. 다만 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “리모델링 추진 단지들은 법적 상한선까지 세대수를 늘릴 수 있는 단지가 많지 않다”며 “면적이나 용적률 등을 고려할 때 가구 수 추가는 제한적”이라고 지적했다. 이와 함께 정부는 특별정비구역에는 통합 심의 절차를 적용해 인허가에 투입되는 시간을 최대한 단축하기로 했다. ◇대규모 이주·형평성 논란 고려=재건축 시기가 일시에 도래해 무분별한 정비사업이 진행되고 주택 시장이 불안해지는 것을 최소화하기 위해 체계적인 이주 대책도 특별법에서 다룬다. 지자체가 이주 대책 수립 의무를 주도하고 정부는 이를 지원하며 이주 대책을 따로 담당하는 사업시행자를 지정할 수 있게 된다. 정부는 특혜 논란을 의식한 듯 특별법 적용 대상을 택지 조성 사업 완료 후 20년 이상 지난 100만 ㎡ 이상의 ‘노후 계획도시’로 넓혔다. 이에 따르면 1기 신도시는 물론 광주 상무1지구나 부산 해운대지구처럼 지방에 조성된 거점 신도시도 해당된다. 특별법 적용이 가능한 지역은 전국에 49곳이다. 정부는 면적이 100만 ㎡ 미만인 신도시도 인접 및 연접한 2개 이상의 택지 면적 합이 100만 ㎡를 넘는 다면 법 적용이 가능하도록 시행령을 만든다. 다만 일각에서는 선도사업지 지정 등을 포함한 하위 법령을 만드는 과정에서 잡음을 피할 수 없을 것이라는 우려가 짙다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “후순위로 밀린 신도시 주민들 사이에서 재정비사업에 대한 반발이 커질 수 있기 때문에 정부가 선도사업지 선정에 대한 명확한 기준을 제시해야 한다”고 지적했다. -
양천구, 재건축·리모델링 '안전진단 자문단' 모집
사회 사회일반 2023.02.07 14:11:37서울 양천구가 재건축·리모델링을 추진할 때 필요한 안전진단 등과 관련해 전문적인 조언을 해줄 '양천구 공동주택 안전진단 자문단'을 13일까지 모집한다고 7일 밝혔다. 구는 정부의 규제 완화에 따라 목동 지역 아파트 정비사업 추진이 속도를 내기 시작하면서 주민들의 요청이 있으면 안전진단 시행 여부와 정밀안전진단 실시 후 결과 보고서의 적정성 여부를 검토해 줄 자문단을 구성하기로 했다. 자문단은 기술사, 건축사, 교수 등 전문가 또는 해당 기술 분야에서 10년 이상 근무한 위원 16명으로 구성한다. 임기는 2년이며, 2회 연임이 가능하다. 모집 분야는 구조 안전성·건축 마감, 설비 노후도, 주거 환경, 비용 분석 등 4가지다. 자문단은 심사와 위촉을 거쳐 이달 중 출범한다. -
분당·일산 신도시, ‘3박자 특례’로 재건축 속도낸다
부동산 정책·제도 2023.02.07 11:00:00‘임기내 250만 가구 공급’을 약속한 윤석열 정부가 신속하고 체계적인 신도시 재정비를 위해 3가지 특례를 담은 특별법을 마련한다. 이 법은 자족기능을 향상한 신도시는 재건축 안전진단을 면제 또는 완화해주고, 종상향의 용적률 규제 완화, 인허가 통합심의 적용하는 내용을 담았다. 7일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법을 공개했다. 이 법은 지난해 윤 정부 출범 이후 꾸려진 1기 신도시 정비 민관합동 태스크포스(TF)에서 논의된 다양한 내용을 바탕으로 마련됐다. 현행 도시정비법과 도시재생법만으로는 광범위한 지역에 대한 신속한 정비가 어렵다는 점에 주목, 정비계획 수립부터 입주까지 두루 아우르는 법이라는 점이 특징이다. 특별법 적용대상은 노후계획도시다. 택지개발촉진법등 관례법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 지난 100만㎡이상의 택지가 여기에 해당한다. 분당·일산과 같은 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구와 지방 거점 신도시 등이 법이 적용되는 주요 노후계획도시다. 통상 시설물 노후도를 따지는 기준은 30년이지만, 택지조성사업 완료 이후 20년 이상으로 규정한 이유는 도시가 노후되기 전에 체계적인 계획을 수립한다는 취지에서다. 또한 정부는 국토부가 기본방침을 세우면 지자체가 기본계획을 더해, 도시 재창조를 위한 특별정비구역 설정에 나서기로 했다. 국토부가 수립하는 기본방침은 지자체에 가이드라인을 제공하는 성격으로, 정비 목표와 기본방향, 기본전략, 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙 등을 담게 된다. 이후 자체가 세우는 기본계획은 특정 노후계획도시를 대상으로 시장 또는 군수가 수립하는 행정계획이다. 지자체는 특별정비구역 지정계획, 기반시설 확충 및 특례적용 세부계획 등을 여기에 포함해야 한다. 특별정비구역으로 지정된 지역에는 크게 3가지 특례가 적용된다. 우선 재건축 안전진단이 면제 또는 완화된다. 해당 구역내에서 자족기능이 향상되었거나 대규모 기반시설 확충이 이뤄질 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정계획 수립 등 사업절차를 밟을 수 있다. 안전진단 면제를 위한 세부요건은 대통령령 등으로 추후 제시될 예정이다. 또 주택공급기반 마련을 위해 특별정비구역에서는 용적률 규제가 완화된다. 예를 들어 2종이었던 지역이라는 3종 준주거로 종상향된다. 용도지역도 지역의 여건에 따라 변경가능하도록 규정을 마련했다. 정부는 이번 특별법에 직주근접, 고밀복합개발이 가능하도록 특별정비구역을 국토계획법상 입주규제 최소구역으로 지정할 수 있도록 했다. 마지막으로 인허가 절차 간소화 특례가 있다. 건축법·경관법·국토계획법·광역교통법 등 개벌사업법에서 정하는 인허가 각종 심의와 지정 등은 통합심의한다. 각 지자체에서 통합심의위원회를 구성해 심의절차를 진행, 완료했을 때는 개벌법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정도 이번 특별법에 담긴다. 정부는 지난 1992년부터 1996년 사이에 주택공급이 이뤄진 1기 신도시의 경우 재건축 시기가 일시에 도래한다는 점을 감안해, 체계적인 정비와 주택시장 불안을 해소하기 위해 이주대책 수립에도 신경을 썼다. 이번 특별법에서는 지자체가 이주대책수립 의무를 지고 정부가 지원하는 틀을 만들었다. 이에 따라 정부와 지자체는 이주대책사업시행자를 별도로 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진할 방침이다. 원희룡 국토부 장관은 “특별법 주요 내용에는 주민과 지자체 목소리를 충실히 반영했다”며 “정비기본방침과 정비기본계획의 투트랙 수립, 선도지구지정 등 정부가 국민께 드린 신속한 신도시 정비 추진에 대한 약속을 지키고자 했다”고 설명했다. 이어 원 장관은 “공약과 국정과제가 차질없이 이행될 수 있도록 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과될 수 있도록 할 계획”이라고 강조했다. -
세대별 불만 뚜렷…20대 병역·3040대 교통·50대 이상 부동산
정치 정치일반 2023.02.06 10:30:00지난해 20대는 병역, 30대와 40대는 교통, 50대는 부동산과 관련한 민원을 가장 많이 제기한 것으로 나타났다. 민원 발생량은 전년 대비 17.7% 줄었는데, 2021년에 많이 발생한 수도권 광역급행철도(GTX) 노선, 코로나19, 경기도 초등학교 신설 관련 민원이 감소했기 때문으로 보인다. 국민권익위원회는 6일 국민신문고와 지방자치단체 민원창구 등을 통해 접수된 민원 빅데이터를 분석해 이 같은 내용을 담은 ‘2022 민원 동향’을 발표했다. 권익위에 따르면 지난해 공공기관에 접수된 민원 중 불법주정차가 가장 많았다. 이어 교통법규 위반 신고, 교통 및 주거환경 개선 관련 민원도 많이 접수됐다. 지역별로 보면 서울특별시는 소각장 신설 반대, 인천광역시는 GTX 관련 민원이 많았다. 부산광역시는 태풍 힌남노 피해 복구 및 후속 대책 추진 요청, 대구광역시는 수소연료전지발전소 설립계획 철회 요구, 대전광역시는 버스전용차로 위반 신고가 많았으며 경기도는 도립병원 설립 요청 등이 많았다. 세대별로는 10대는 게임·학교, 20대는 병역, 30·40대는 버스노선 및 정차 등 교통과 학교 배정 및 통학 거리 등 학교, 50대 이상은 재건축, 재개발 등 부동산에 관심이 많았다고 권익위는 설명했다. 특히 10대를 제외한 전 연령층에서 공통적으로 소각장, 차량기지 등 지역기피시설 관련 민원이 많았다. 한편 지난해 국민신문고와 지자체 민원창구 등을 통해 접수된 민원 발생량은 약 1238만 건으로 전년 대비 17.7% 감소했다. 연령별로는 △40대 32.1% △30대 27.5% △50대 18.2% 순으로 민원이 많았고 전 연령층에서 전년 대비 감소했다. 지역별로는 △경기 30.5% △서울 15.6% △인천 10.9% 순으로 많았으며, 전년도와 비교해 인천광역시 검단신도시 특화구역(카페거리) 조성 요청 민원 등이 발생한 관광 분야가 가장 많이 증가(31.1%)했다. 기관유형별로는 △중앙행정기관 35.9% △지방자치단체 15.5% △교육청 48.7% △공공기관 30.9% 등 모든 기관에서 민원이 감소했다. 전현희 권익위원장은 “민원빅데이터 분석?활용은 국민 민원을 근원적으로 해소하고 삶의 질을 획기적으로 향상시킬 것으로 기대한다”며 “앞으로도 국민의 목소리를 토대로 민원을 유발하는 정책과 제도를 개선해 나가는 데 모든 역량을 기울이겠다”고 전했다. -
이동환 고양시장 "마포소각장 설치, 인접 지자체도 고려해야"
사회 전국 2023.02.05 18:08:09“서울시가 추진하는 마포구 소각장은 마포구민뿐만 아니라 고양시민에게도 직접적인 영향을 미치는 사안입니다. 더는 인접 지자체의 희생을 일방적으로 강요해서는 안 됩니다.” 이동환 경기 고양시장은 5일 서울경제신문과 만나 “서울시가 마포구 소각장 설치를 결정하는 과정에서 주민설명회는 물론 고양시와 아무런 상의도 없었다”며 “소각장 설치로 인해 피해받는 주민이 최우선으로 고려돼야 하는데 지금의 서울시는 그럴 의지가 없어 보인다”며 지적했다. 서울시의 소각장 설치 계획에 마포구민의 반대 여론이 잇따를 상황에서 인접 지자체인 고양시의 입장이나 의견을 구하는 절차가 생략됐다는 게 이 시장의 설명이다. 특희 지난달 30일 오세훈 서울시장이 신년 기자간담회에서 “마포구 소각장 설치가 주민설명회 등을 통해 계획대로 차근차근 진행되고 있다”고 밝히면서 고양시민의 반발이 더욱 커지고 있다. 서울시 계획안에 따르면 마포구 신규 소각장은 서울시의 하수와 음식물, 분뇨 등을 처리하는 난지물재생센터와 직선거리로 2.7km 떨어져 있다. 4800여가구가 입주 예정인 고양시 덕은지구와는 불과 1.5km 거리다. 마포구민뿐만 아니라 고양시민도 직접적인 영향을 받을 수 밖에 없다는 게 이 시장의 설명이다. 특히 고양시에는 난지물재생센터, 서대문구 음식물쓰레기자원화시설, 서울시립승화원, 벽제리묘지 등 경기도 내에서 서울시가 운영하는 이른바 기피시설이 가장 많다. 최근에는 서울시가 난지물재생센터의 이전 계획을 뒤집고 공원화 사업을 추진하면서 다시 갈등의 골이 깊어지고 있다. 이 시장은 조만간 오 시장을 만나 각종 현안에 대한 해결 방안을 모색할 계획이다. 이 시장은 “지금이라도 최소한 난지물재생센터와 기존의 기피시설로 인한 주민의 피해를 최소화하거나 이전하는 등의 대책을 강구해야 한다”며 “장기적으로 해당 지자체가 문제를 해결해야 하는 사안이지 다른 시군의 희생을 강요하는 건 맞지 않다”고 지적했다. 이 시장은 일각에서 반대 의견을 표하고 있는 고양시청사의 백석동 이전에 대한 의지도 분명히 했다. 이 시장은 “고양시 재정자립도가 올해 기준 32.8%로 경기도 평균에 비하면 절반 수준이고, 자족도시로 나아가기 위한 발판 마련이 시급했다”며 “별도 신청사 건립에 따른 예산 4000억 원을 절감해 기부채납 형식으로 받은 백석동 업무빌딩으로 이전하는 게 고양시에는 가장 이득이 되는 방향”이라고 설명했다. 현재 청사 부지의 활용 계획과 관련해서 이 시장은 “고양시 산하 기관이나 보건소와 같은 공공시설로 활용하고 원당동까지 정비가 되면 기업이나 연구개발센터, 스타트업 등이 들어서 활기가 넘치고 상권이 살아나는 지역이 될 것”이라며 “백성동 업무빌딩이 3월쯤 준공되고 각종 행정 절차를 거쳐 설비 등을 마무리 하면 9~10월쯤 입주가 가능할 것으로 보고 있다”고 말했다. 이 시장은 시장 업무추진비와 주요 공약사업에 대한 예산을 대폭 삭감한 고양시의회에 대해서는 안타까움을 나타냈다. 앞서 고양시의회는 올해 예산안을 의결하면서 민생 예산은 물론 주민들의 관심이 높은 재건축 용역비나 킨텍스 지하도시 개발용역, 행주산성 관광 구축 예산을 잇따라 삭감했다. 이 시장은 “시민을 위한 정책을 하지 못하게 주장만 앞세우는 행위는 지양하고 나은 가치를 위해 논의해나가기를 기대한다”며 “고양의 미래 먹거리를 설계해야 하는 중대한 기로에서 서 있는 시점에서 시의회와 지속적인 논의를 이끌어 오직 시민을 위한 정책을 펼치겠다”고 말했다. -
영끌족 '비명' 커지는데…2030, 아파트 매수 비중 '이곳' 더 늘었다
부동산 주택 2023.02.05 17:56:11정부가 지난해 ‘1기 신도시 재정비 특별법’ 제정을 약속하면서 분당·일산·평촌 등 해당 지역 아파트를 구입한 젊은 층의 비중이 늘어난 것으로 조사됐다. 이는 엄격한 대출규제에 가파른 금리인상까지 더해지며 2030세대의 아파트 매수가 전반적으로 축소된 것과는 대비되는 모습이다. 5일 한국부동산원의 연령별 아파트 매입거래현황에 따르면 2022년 경기 성남 분당구 전체 아파트 매매 거래 중 2030세대가 매수한 비중은 38.4%에 달했다. 이는 2021년(29.5%)에 비해 8.9%포인트 급등한 수치다. 이는 지난해 대통령 선거 공약이었던 ‘1기 신도시 재정비 특별법’이 영향을 끼친 것으로 분석된다. 분당구 서현동 공인중개사 A는 “분당 시범단지는 대선 이후 특별법을 통한 재건축에 대한 기대감이 커지며 젊은 층들이 다양한 면적에서 매수에 나섰다”며 “하반기에는 공약이 지연되고 거래 절벽이 심화됐지만, 여전히 재건축 진행상황·적절한 매수시점 등에 대한 30대들의 문의가 이어지고 있고, 일부는 실거래로 체결되고 있다”고 전했다. 분당 외 1기 신도시들도 비슷한 상황이다. 지난해 고양 일산신도시(일산 동·서구) 아파트 30대 이하 매수 비중은 42.5%를 차지했는데, 이는 직전해(38.7%) 대비 3.8%포인트 오른 것이다. 평촌신도시(안양 동안구) 역시 2030세대 매수 비중이 2021년 51.0%에서 2022년에는 52.7%로 뛰었다. 이는 지난해 기준 금리가 2.0%포인트 이상 오르고 강화된 DSR 규제(총 대출액 1억 원 초과 차주까지 확대)가 적용되며 상대적으로 소득이 낮은 젊은 층의 매수 비중이 쪼그라든 것과 대비되는 모습이다. 2030세대의 서울 아파트 매수비중은 2021년 41.7%에 달했지만, 이듬해인 지난해는 33.8%까지 떨어졌다. 경기 지역도 같은 기간 36.3%에서 34.5%로 뒷걸음질 쳤다. 특히 이 같은 경향은 1기 신도시와 신도시 인근 지역의 젊은 층 매수 비중을 비교하면 더욱 두드러진다. 성남의 또 다른 자치구인 중원구는 2021년 30대 이하 매수 비중이 40.5%에서 27.8%로 급감했다. 재개발 호재가 있는 수정구도 같은 기간 37.7%에서 36.5%로 떨어졌다. 일산이 속한 고양시도 덕양구가 38.0%에서 37.1%로, 안양시 만양구도 39.3%에서 25.6%로 모두 젊은 층 매수가 줄어들었다. 전문가들은 지난해 부동산 거래 절벽 가운데도 특히 젊은 층의 매수세가 급감한 상황에서 남아 있는 수요가 특별법 호재가 있던 1기 신도시로 집중됐다고 분석한다. 김효선 농협은행 NH ALL100자문센터 전문위원은 “젊은 층은 주택 구입 시 특히 다른 연령보다 미래 가치를 고려한 선택을 한다"며 “지난해 부동산 시장에 호재가 없던 상황에서 그나마 1기 신도시는 정부에서 공약한 재건축 관련 호재가 있다 보니 30대 이하 매수 비중은 높아진 상황이다”고 말했다. 김 위원은 이어 "올해 특별법이 본격적으로 발의되고, 특례보금자리론도 대중화되면 이들 지역에 젊은 층의 투자 수요 역시 늘어날 것으로 보인다 상황이다"고 말했다.
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