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뚝뚝 떨어지는 청약 가점…장위자이도 '20점' 당첨자 나왔다 [S머니]
부동산 분양 2022.12.16 17:59:11서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)’에 이어 같은 시기 분양한 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트(장위4구역 재개발)’도 최저 당첨 가점이 20점에 그쳤다. 서울 강동구 ‘더샵 파크솔레이유’의 경우 올해 11월 본 청약에서 평균 경쟁률 15.7 대 1을 기록했으나 미계약 물량이 발생해 내년 초 무순위 청약을 실시할 예정이다. 신규 분양 단지 인근 아파트값이 가파르게 하락하고 고금리에 중도금대출 부담이 가중되면서 분양 시장에 한파가 몰아치고 있다. ◇장위자이 당첨 커트라인 고작 20점=16일 한국부동산원 청약홈에 따르면 장위자이 레디언트 84㎡A와 49㎡B 주택형의 최저 당첨 가점은 20점으로 전체 16개 주택형 가운데 가장 낮았다. 청약 가점은 84점이 만점이며 무주택 기간과 부양가족 수, 입주자 저축(청약통장) 가입 기간을 따져 점수를 산출한다. 20점은 부양가족이 없는 1인 가구 세대주가 무주택 기간 및 청약통장 가입 기간을 4년가량 유지하면 얻을 수 있는 점수다. 지난해(60점)와 올해(42점) 서울 아파트 평균 최저 가점에 한참 못 미친다. 전날 당첨자 발표를 한 올림픽파크포레온 역시 최저 가점 20점을 기록한 바 있다. 장위자이 레디언트의 평균 가점은 대부분의 주택형에서 50점을 밑돌았다. 총 16개 주택형 중 9개 주택형의 평균 가점이 50점 미만이었다. 49㎡E 평균 가점이 27.5점으로 가장 낮았고 97㎡가 평균 63.7점으로 가장 높았다. 최고 가점의 경우 59㎡B·59㎡D·97㎡에서 나온 74점이었다. 올림픽파크포레온의 경우 16개 주택형 중 13개 주택형의 평균 당첨자 가점이 50점을 넘겼으며 최고 가점은 77점으로 59㎡A 주택형에 접수된 통장에서 나왔다. 장위자이 레디언트는 성북구 장위4구역을 재개발하는 단지로 지하 3층~지상 31층, 31개 동, 2840가구 규모다. 이 중 1330가구가 일반분양 물량으로 나와 올림픽파크포레온(일반분양 4786가구)과 함께 시장에서 주목을 받았다. 하지만 지난주 본 청약에서 16개 중 9개 주택형이 예비 정원을 채우지 못하는 등 성적이 다소 부진했다. 높은 금리에 중도금대출 부담이 가중되고 있는 것에 더해 서울 전역에서 지난해 최고가 대비 수억 원 떨어진 매물이 연이어 나오는 등 구축 시세가 급락하자 서울 주요 브랜드 단지도 분양 한파를 피해 가지 못한 것이다. 실제 단지와 인접한 서울 지하철 6호선 돌곶이역 인근 신축 ‘래미안아트리치(1091가구 규모·2019년 준공)’ 전용 59㎡는 지난해 7월 10억 8000만 원에 거래됐지만 올 9월 8억 5000만 원까지 실거래가가 내려왔다. 올림픽파크포레온의 경우에도 비교 단지로 꼽히는 ‘고덕아르테온’ 59㎡가 지난달 9억 3000만 원에 거래돼 지난해 8월 기록한 최고가(14억 6500만 원) 대비 5억 원 넘게 빠졌다. 장위자이 레디언트와 올림픽파크포레온 59㎡ 분양가는 각각 7억 1360만~7억 9840만 원과 9억 7940만~10억 6250만 원이었다. ◇관건은 계약 여부=올림픽파크포레온과 장위자이 레디언트 모두 앞으로의 관건은 당첨자 계약률이 될 것이라는 전망이 나온다. 두 단지는 모두 특별공급과 본 청약에서 미달은 면했으나 다수의 주택형에서 예비 정원(모집 정원의 5배수)을 채우는 데 실패했다. 본 청약 평균 경쟁률 또한 올림픽파크포레온과 장위자이 레디언트가 각각 5.5 대 1과 4.7 대 1에 그쳤다. 올림픽파크포레온에 앞서 같은 둔촌동에서 분양돼 관심을 모았던 ‘더샵 파크솔레이유’는 올해 11월 본 청약 때 53가구 모집에 831명이 지원, 15.7 대 1의 평균 경쟁률을 기록했으나 계약 과정에서 ‘완판’에 실패해 내년 무순위 청약을 실시할 계획이다. 부동산 업계 관계자는 “미계약 물량이 발생해 무순위 청약을 내년 초 실시하는 것으로 알고 있다. 구체적 규모는 가봐야 알 수 있다”고 말했다. 둔촌동 삼익빌라 재건축조합 관계자는 “관련해 아는 것이 없다”며 말을 아꼈다. 한편 8.3 대 1의 평균 경쟁률을 기록한 서울 중랑구 중화동 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’의 경우 전체 공급 물량 501가구 중 44가구(8.8%)가 미계약되면서 이달 20일 무순위 청약을 진행할 예정이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “청약 시장의 바로미터로 여겨졌던 올림픽파크포레온과 장위자이 레디언트에서 예상보다 낮은 경쟁률과 가점이 나오면서 분양 시황의 하락 추세가 명확해지고 있다”며 “분양가는 지속적으로 오르는 반면 집값 하락세와 금리 부담이 가중돼 수요자들이 통장 사용을 꺼리고 있어 내년에도 시장이 위축될 가능성이 높다”고 분석했다. -
GS건설, 철산자이 더 헤리티지 모델하우스 오픈…본격 분양시작
부동산 건설업계 2022.12.16 13:57:56GS건설이 경기도 광명시 철산동에서 ‘철산자이 더 헤리티지’ 모델하우스를 열고 본격적인 분양에 나선다. 철산자이 더 헤리티지는 철산주공 8·9단지 재건축 정비사업을 통해 조성되는 신축 단지다. 16일 GS건설에 따르면 철산자이 더 헤리티지는 지하 3층~지상 최고 40층 23개동 총 3804가구의 대단지 아파트로, 이 가운데 전용면적 59·84·114㎡ 1631가구가 일반에 분양한다. 전용면적별 분양가구 수는 △59㎡ 1400가구 △84㎡ 110가구 △114㎡ 121가구로 구성된다. 청약일정은 12월 26일 특별공급을 시작으로 27일 해당지역 1순위, 28일 기타지역 1순위 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 2023년 1월 4일이며, 정당계약은 1월 15일부터 18일까지 4일간 진행된다. 입주자 모집 공고일 기준으로 광명시 2년 이상 계속 거주한 경우 해당지역1순위로 청약할 수 있고, 광명시 2년 미만 거주 및 수도권 거주자는 기타지역 1순위로 청약해야 한다. 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제, 85㎡ 초과는 50% 가점제, 50% 추첨제로 당첨자를 선정한다. 분양가는 3.3㎡(평) 당 평균 2896만원이다. 최근 중도금 대출 허용 분양가가 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대된 만큼 전용 59㎡와 84㎡는 물론 대형 면적대인 전용 114㎡도 중도금 대출이 가능하다. 분양 조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%이며, 중도금은 이자 후불제를 적용한다. 철산자이 더 헤리티지는 지하철 7호선 철산역이 도보권으로 서울 강남권 주요 지역까지 환승 없이 이동할 수 있다. 안양천로, 서부간선(지하)도로를 통해 상암동이나 여의도 지역으로 빠르게 이동할 수 있어 출퇴근이 편리하고, 제2경인고속도로, 강남순환도시고속도로, 서해안 고속도로, 평택파주 고속도로 등 광역 도로망으로 진출입이 용이하다. 원도심에 있어 생활 인프라도 탄탄하다. 단지 근처에 광명 경찰서와 광명시청, 수원지방법원 등 관공서가 밀집해 있고 중앙시장·광명전통시장·이마트 등도 가깝다. 단지 가까이 도덕초가 들어설 예정으로 초품아 인프라도 누릴 수 있다. 연서도서관·철산도서관·철산역 인근 학원가도 인접해 있다. 또한 단지 옆에 안양천이 있어 일부 가구에서 조망이 가능하며, 건너편에는 현충근린공원이 위치했다. 철산자이 더 헤리티지는 지상공간에 주차장 대신 녹지·휴식공간이 어우러진 테마공원과 산책로, 어린이 놀이터, 주민 운동시설 등을 단지 곳곳에 마련했다. 커뮤니티 시설 ‘클럽 자이안’에는 실내수영장을 비롯해 피트니스 및 GX룸, 실내골프연습장 등 운동시설과 작은 도서관, 공유 오피스 등 각종 시설이 마련될 예정이다. GS건설 분양 관계자는 “철산자이 더 헤리티지는 철산, 광명 일대에서도 뛰어난 입지와 상품 구성으로 많은 관심을 받고 있다”며 “자이 브랜드다운 수준 높은 설계 및 시스템, 커뮤니티 서비스 등을 통해 지역을 대표하는 랜드마크 단지가 될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다. -
장위자이도 '가점 20점'에 당첨…"줍줍 물량 나오나" 우려
부동산 분양 2022.12.16 10:20:03서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)’에 이어 같은 시기 분양한 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’의 최저 당첨 가점이 20점에 그쳤다. 장위자이 레디언트의 경우 수요가 많아 ‘국민 평형’으로도 불리는 전용 84㎡에서 20점짜리 당첨 통장이 나왔다. 청약 단지 인근 아파트의 급격한 시세 하락세가 이어지고 높은 금리에 중도금 대출 등의 부담이 가중되며 고가점자가 청약통장 사용을 꺼리고 있는 것으로 분석된다. 16일 한국부동산원 청약홈에 따르면 장위자이 레디언트 84㎡A와 49㎡B 주택형의 최저 당첨 가점은 20점으로 이 단지의 전체 당첨 가점 중 가장 낮았다. 청약 가점은 84점이 만점이며 무주택 기간과 부양 가족 수, 입주자저축(청약통장) 가입 기간을 따져 점수를 산출한다. 4인 가구와 3인 가구가 받을 수 있는 최대 가점은 각각 69점과 64점이다. 20점은 부양가족이 없는 1인 가구 세대주가 무주택 기간을 4년이상~5년미만 유지하고 청약 통장 가입 기간을 3년 이상~4년 미만을 유지했을 때 얻을 수 있는 점수다. 평균 가점은 대부분 주택형에서 50점을 밑돌았다. 이 단지는 총 16개 주택형을 분양했는데 이 중 9개 주택형의 평균 가점이 50점 미만이었다. 49㎡E 평균 가점이 27.5점으로 가장 낮았고 97㎡가 63.7로 가장 높았다. 전날 당첨자 발표를 한 올림픽파크포레온의 경우 당첨 최저 가점이 20점이었으나 평균 가점은 대부분 주택형에서 50점을 웃돈 바 있다. 장위자이 레디언트는 성북구 장위4구역 주택재개발정비사업을 통해 분양하는 단지로 지하 3층~지상 31층, 31개 동, 2840가구 규모다. 이 중 1330가구가 일반분양 물량으로 나와 시장의 주목을 끌었으나 지난주 진행한 본 청약에서 16개 중 9개 주택형이 예비 정원을 채우지 못했다. 높은 금리에 중도금 대출 부담이 가중되고 있는 것에 더해 서울 전역에서 지난해 최고가 대비 수 억 원 떨어진 매물이 연이어 나오는 등 구축 시세가 급락하고 있는 것이 청약 시장 부진의 주 원인으로 지목된다. -
서울시, 정비사업 지원 속도…개포주공5·잠실우성4차 등 5건 건축심의 통과
부동산 주택 2022.12.16 08:56:32개포주공5단지, 잠실우성4차 등 강남권 재건축 단지들이 서울시 건축심의를 통과하며 사업에 한층 속도를 낼 전망이다. 서울시는 지난 13일 열린 제22차 건축위원회에서 '개포주공5단지 재건축 사업'을 비롯해 총 5건의 건축계획안을 통과시켰다고 16일 밝혔다. 이번 심의를 통해 공공주택 533가구를 포함해 총 5256가구의 공동주택을 공급할 수 있게 됐다. 우선 개포주공5단지는 주변 경관 조화, 공공성을 확보한 1277가구 아파트 단지로 탈바꿈한다. 이번 계획안에는 연면적 27만 4242.70㎡, 지하 4층~지상 35층 규모 △공동주택 1277가구(공공 144가구, 분양 1133가구) △부대복리시설 △지역문화센터 및 지역공동체지원시설 등의 내용이 담겼다. 시는 주변 경관, 주거의 질 등 다양한 측면에서 우수한 공동주택 단지를 조성하는데 주안점을 두고 심의했으며, 특히 주민개방시설에 경기여고 등 인근 학교 학생들을 위한 청소년시설을 계획했다. 또 단지의 개방성과 공공성을 위해 지역 주민과 함께 사용하는 주민개방시설을 유도, 공공성 또한 확보하도록 했다. 시는 주변 경관, 주거의 질 등 다양한 측면에서 우수한 공동주택 단지를 조성하는데 주안점을 두고 심의했다. 특히 주민개방시설에 경기여고 등 인근 학교 학생들을 위한 청소년시설을 계획했다. 또 단지의 개방성과 공공성을 위해 지역 주민과 함께 사용하는 주민개방시설을 유도, 공공성 또한 확보하도록 했다. 또 송파구에 위치한 가락프라자, 잠실우성4차 재건축 사업 심의 통과로 공공주택 202가구를 포함해 총 1898가구가 공급될 전망이다. 지하철 5호선 개롱역 인근 '가락프라자 아파트 재건축 사업'은 다양한 주거수요에 대응하기 위해 7가지 평형 총 16가지 타입을 도입하게끔 계획됐다. 특히 공공주택 109가구는 소셜믹스를 적극 적용, 총 3가지 평형(전용 59, 74, 84)의 장기전세주택을 공급할 예정이다. 9호선 삼전역 인근 송파구 잠실동 320번지에 위치하고 있는 '잠실우성4차 아파트 재건축'도 이번 심의를 통과했다. 연면적 15만 8859.05㎡, 지하 4층~지상 32층 규모의 공동주택 조성이 결정됐다. 이곳에는 공공주택 93가구를 포함한 공동주택 825가구, 6가지 평형(전용 59, 70, 84, 102, 150, 160형)이 들어갈 예정이며 이밖에 △부대복리시설(5059.53㎡) △근린생활시설(571.03㎡) △사회복지시설 (기부채납/ 1000.0㎡) 등도 포함된다. 지하철 2호선 신정네거리역 인근 양천구 '신정4 재정비촉진구역' 재건축 사업도 심의를 통과, 공동주택 14개 동, 1660세대(공공주택 40세대 포함)가 들어서게 된다. 부대복리시설(7757.91㎡), 근린생활시설(2650.00㎡)이 함께 들어서 주택 공급뿐만 아니라 지역에 필요한 공유공간도 대폭 확충될 것으로 기대된다. 특히 사업부지 동서측에는 주민과 지역 주민이 안전하고 자유롭게 통행할 수 있게끔 공공보행통로를 확보했으며 북측으로는 공원, 사회복지시설을 설치하고 남측에는 공원과 공공청사를 설치하여 전반적인 사업의 공공성을 도모했다. '신정4 재정비촉진구역' 재건축은 사회초년생, 신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 소형 평형부터 102, 124형까지 수요자 요구에 맞춘 다양한 평형을 도입했다. 또 공공 및 분양세대를 동일하게 계획해 적극적인 소셜믹스가 이뤄질 수 있게끔 유도했다. 심의를 마지막으로 통과한 구로구 '천왕2 역세권 장기전세주택' 도시정비형 재개발은 지하철 7호선 천왕역 역세권에 위치하고 있어 입지적 이점이 큰 곳이다. 지상 26층~지하 3층 규모로 공동주택 421세대(임대 147세대, 분양 274세대)와 부대복리시설(2153㎡), 커뮤니티지원시설(1281㎡), 근린생활시설(5155㎡) 등이 계획됐으며 주거 유형은 50, 53, 59, 72, 84형 총 5가지 평형이 도입됐다. 유창수 서울시 주택정책실장은 "재개발?재건축을 통한 주택공급 확대, 주거환경 개선을 추진하는 동시에 입주민뿐만 아니라 공유 커뮤니티시설 확보 등을 통해 지역 주민에게도 활짝 열린 주거공동체 조성 및 활성화를 위해서도 노력하겠다"고 말했다. -
[기업공시 12월15일]한미약품·한미사이언스, 주당 0.02주 배정 무상증자 결정
증권 종목·투자전략 2022.12.16 07:00:00<유가증권> ▲카카오(035720)=계열사 카카오스페이스 주주배정 유상증자 참여로 647억 원 출자, 계열사 록앤올 법인 청산 통한 지배구조 간명화 위해 채무 56억 원 면제 결정, 임직원 상여 지급 위해 자사주 6억 원 처분 결정, 계열사 카카오엔터프라이즈에 운영 자금 목적으로 1000억 원 한도 자금 대여 결정, 이자율 연 8.15%(3개월마다 적용 금리 변동) ▲GS건설(006360)=선부연립1구역 주택재건축정비사업 우선협상 대상자 선정 공사 예정 금액 2945억 원 ▲SK가스(018670)=울산 클린에너지 복합단지 사업 추진을 위한 액화천연가스(LNG) 탱크 및 관련 설비 건설에 2428억 원 투자 ▲태경케미컬(006890)=중장기 성장동력 확보를 위한 신규 법인 태경그린케미컬 설립 위해 150억 원 출자 ▲롯데손해보험(000400)=적정 유동성 유지를 위해 RP 매도를 통한 단기차입금 3조 1500억 원 증가 결정 ▲한미약품(128940)·한미사이언스(008930)=1주당 0.02주 배정 무상증자 결정 ▲웅진(016880)=자사주 30억 원 취득계약 체결 ▲에이프로젠(007460)=내마모 코팅용 분말 및 이를 이용한 코팅 방법 특허 취득 ▲롯데지주(004990)=종속회사 롯데바이오로직스, 미국 바이오 위탁개발생산(CDMO) 계열사 롯데바이오로직스 USA에 약 1568억 원 출자 ▲방림(003610)=1주당 45원 현금 배당 ▲세아제강지주(003030)=최대주주 친인척 이 알렉시스제니퍼 300주 장내 매도, 보유 주식 1200주 ▲화승인더(006060)=자사주 50억 원 취득 ▲크래프톤(259960)=블루홀스튜디오로부터 프로젝트 블루 게임 제작 사업 및 관련 사업 일체 56억 5000만 원에 양수 ▲상상인증권(001290)=안정적인 운영 자금 조달 위해 단기차입금 9600억 원 증가 결정 <코스닥> ▲JW신약(067290)=1주당 0.05주 배정 무상증자 결정 ▲지티지웰니스(219750)=운영 자금 부족으로 대출원리금 연체 사실 발생, 대출금 27억 원, 이자 7165만 원 ▲지나인제약(078650)=수원지방법원, 회생 절차 개시 결정▲아이에스이커머스(069920)=운영 자금 300억 원 마련 위해 제3자 배정 유상증자 결정 ▲씨아이에스(222080)=2차전지 전극 공정 제조 장비 288억 원에 공급계약 체결 ▲주식배당=HLB생명과학 1주당 0.0517135주, HLB 0.0429778주,비나텍 1주당 0.05주, 미래컴퍼니 0.03주 ▲현금배당=알리코제약 1주당 130원, 비엠티 200원, 엘앤씨바이오 50원, 피엔티 1주당 100원, 파트론 300원, 한국선재 100원 ▲CS(065770)=SK텔레콤에 5세대(5G) 광중계기 외 42억 8000만 원 공급계약 체결<15일> -
장 마감 후 기업공시[12월15일]
증권 증권일반 2022.12.15 18:11:50<유가증권> ▲카카오(035720)=계열사 카카오스페이스 주주배정 유상증자 참여로 647억 원 출자, 계열사 록앤올 법인 청산 통한 지배구조 간명화 위해 채무 56억 원 면제 결정, 임직원 상여 지급 위해 자사주 6억 원 처분 결정, 계열사 카카오엔터프라이즈에 운영 자금 목적으로 1000억 원 한도 자금 대여 결정, 이자율 연 8.15%(3개월마다 적용 금리 변동) ▲HMM(011200)=계열사 HMM퍼시픽에 대여금 3187억 원 만기 2024년 1월 1일로 연장 ▲GS건설(006360)=선부연립1구역 주택재건축정비사업 우선협상 대상자 선정 공사 예정 금액 2945억 원 ▲CJ대한통운=단기차입금 5000억 원 증가 결정 ▲남해화학(025860)=NH농협은행에 외화보통예금(MMDA)에 운영 자금 51억 3400만 원 시장금리로 예치 ▲미원상사(002840)=자사주 우리사주조합에 25억 5000만 원 처분 ▲SK가스(018670)=울산 클린에너지 복합단지 사업 추진을 위한 액화천연가스(LNG) 탱크 및 관련 설비 건설에 2428억 원 투자 ▲하나투어(039130)=자회사 마크호텔의 부동산 임대차계약 해지를 위한 잔여 임차료 지급 위해 55억 원 대여 결정 ▲태경케미컬(006890)=중장기 성장동력 확보를 위한 신규 법인 태경그린케미컬 설립 위해 150억 원 출자 ▲롯데손해보험(000400)=적정 유동성 유지를 위해 RP 매도를 통한 단기차입금 3조 1500억 원 증가 결정 ▲롯데케미칼(011170)=계열사 PT 롯데케미칼 인도네시아가 한국수출입은행 외 대주단(상업은행)에 진 채무 3조 1200억 원 채무보증 결정 ▲한미약품(128940)·한미사이언스(008930)=1주당 0.02주 배정 무상증자 결정 ▲웅진(016880)=자사주 30억 원 취득계약 체결 ▲에이프로젠(007460)=내마모 코팅용 분말 및 이를 이용한 코팅 방법 특허 취득 ▲롯데지주(004990)=종속회사 롯데바이오로직스, 미국 바이오 위탁개발생산(CDMO) 계열사 롯데바이오로직스 USA에 약 1568억 원 출자 ▲방림(003610)=1주당 45원 현금 배당 <15일> <코스닥> ▲JW신약(067290)=1주당 0.05주 배정 무상증자 결정 ▲JTC(950170)=차입금 상환 위해 계열사 케이박스에 161억 원 대여 결정, 연 이율 4.68% ▲지티지웰니스(219750)=운영 자금 부족으로 대출원리금 연체 사실 발생, 대출금 27억 원, 이자 7165만 원 ▲지나인제약(078650)=수원지방법원, 회생 절차 개시 결정▲아이에스이커머스(069920)=운영 자금 300억 원 마련 위해 제3자 배정 유상증자 결정 ▲주식배당=비나텍(126340) 1주당 0.05주, 미래컴퍼니(049950) 0.03주 배당 결정▲현금배당=피엔티(137400) 1주당 100원, 파트론(091700) 300원, 한국선재(025550) 100원 <15일> -
위기의 둔촌주공, 관건은 계약률…미분양나도 '줍줍'서 완판 예상
부동산 주택 2022.12.15 17:42:49국내 최대 재건축단지인 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 최저 당첨 가점이 20점에 그친 것으로 나타났다. 다만 최고 가점은 77점에 달하는 등 가점이 높은 실수요자들도 많이 지원해 평균 가점은 높은 편이었다. 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 49㎡A 타입의 최저 당첨 가점은 20점으로 전체 16개 주택형 가운데 가장 낮았다. 근래 서울 청약에서는 보기 드문 매우 낮은 점수다. 이 외에 △39㎡A 26점 △84㎡E 35점 △84㎡F 40점 등에서 커트라인이 낮았다. 면적이 비교적 작아 수요가 제한적인 주택형과 59㎡와 84㎡ 중 세대 간 간격이 가까워 ‘주방뷰’ 논란이 있던 타입들의 가점이 낮았다. 다만 84㎡A(64점), 59㎡D(62점) 등 일부 타입은 상대적으로 양호한 모습을 보였다. 최저 가점과 달리 주택형별 평균·최고 가점은 상대적으로 높았다. 16개 주택형 중 13개 주택형의 평균 당첨자 가점이 50점 이상이었다. 본청약 당시 경쟁률이 저조해 일부 저가점자에게 당첨 순번이 돌아가면서 커트라인은 낮았지만 고가점자가 다수 지원한 결과 평균은 상대적으로 높게 형성된 것으로 풀이된다. 84㎡A 주택형의 평균 가점이 67.2점으로 가장 높았으며 59㎡D(66.8점)가 뒤를 이었다. 최고 가점은 △59㎡A(77점) △84㎡C(76점) △84㎡A·B·D(74점) △59㎡D(74점) 등 16개 타입 가운데 8개 타입이 70점을 넘겼는데 이는 4인 가구가 받을 수 있는 최고 가점인 69점을 훌쩍 넘긴 점수다. 관건은 내년 1월 3일부터 시작될 당첨자들의 계약 여부가 될 것으로 전망된다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “(올림픽파크포레온은) 예상보다 경쟁률이 낮은 수준이기 때문에 추후 계약 과정에서 미분양이 발생할 가능성을 배제하기 어렵다”고 말했다. 반면 박지민 월용청약연구소 대표는 “예상보다 낮은 경쟁률에 비해 평균·최고 당첨 가점은 상대적으로 높아 실수요 당첨자들은 대부분 계약에 나설 것으로 보인다”며 “59㎡·84㎡ 타입은 90% 이상, 나머지는 70% 이상 계약되고 남은 물량들도 무순위 청약에서 충분히 소화될 것”이라고 내다봤다. 만약 이 단지에서 미계약이 발생하면 전국 분양 시장은 앞으로 더욱 위축될 것으로 보인다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “올림픽파크포레온에서 미계약이 발생할 경우 다른 사업장에서도 시행 주체가 분양 시기를 미루고 분양가를 낮추는 등 여파가 클 것”이라며 “수요자들도 추가 집값 하락을 예상하고 청약을 꺼리면서 시장은 더 얼어붙게 될 것”이라고 내다봤다. 최근 들어 인근 단지 집값은 더욱 하락하고 있다. 서울 송파구 신천동 ‘파크리오’ 전용면적 84.9㎡는 지난달 30일 16억 7000만 원(20층)에 거래됐는데 이는 지난해 10월 신고가 25억 2000만 원(24층)보다 8억 5000만 원 하락한 금액이다. 둔촌주공과 입지·규모 면에서 비교되던 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 84.9㎡ 역시 지난달 19일 16억 7000만 원(15층)에 팔렸다. 이는 올해 7월 거래된 21억 원(15층) 대비 4억 원 이상 급락한 가격이다. -
"지방 살아도 서울 '줍줍' 가능"…내년 달라지는 제도는
부동산 주택 2022.12.15 14:12:17내년 1월부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경되고 무순위 청약에서 거주지 요건이 폐지된다. 15일 부동산R114는 내년부터 달라지는 부동산 제도를 정리해 발표했다. 세제 분야에서는 1월부터 부동산 취득세 과세표준이 달라져 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실거래가로 취득세를 납부해야 한다. 양도소득세 이월 과세 기간도 5년에서 10년으로 확대돼 증여 관련 절세 요건이 까다로워질 것으로 전망된다. 6월부터는 2주택자에 대한 다주택 중과세율이 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 일반세율(0.5∼2.7%)을 적용받으며 과세표준 12억 원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 최고세율이 5%로 낮아진다. 종합부동산세 기본공제 금액도 9억 원으로 상향되며 1세대 1주택자의 경우에는 12억 원으로 조정된다. 청약 분야에서는 1월부터 무주택자라면 거주지와 상관없이 무순위 청약이 가능해진다. 상반기 중으로는 투기과열지구 내 민간 청약 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설돼 가점이 낮은 청년층의 당첨 기회가 늘어날 것으로 전망된다. 공공분양 청약에서는 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다. 금융 분야에서는 상반기부터 보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 대출 한도(2억 원)를 없애고 기존의 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. 한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금반환대출 보증 한도도 기존 1억 원에서 2억 원으로 확대된다. 서민·실수요자 주거 안정을 위한 ‘특례보금자리론’도 출시돼 9억 원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억 원까지 대출받을 수 있게 될 것으로 전망된다. 이 외에도 1월부터 재건축 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치가 30%로 줄고 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)도 지방자치단체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행한다. -
반포 '아파트지구' 폐지…"용적률·높이·규제 완화로 주택공급 촉진"
부동산 주택 2022.12.15 09:00:00반포아파트지구가 46년 만에 역사 속으로 사라졌다. 서울시는 지난 9일 재건축 사업 걸림돌이었던 ‘아파트지구’ 제도를 없애고 지구단위계획으로 전환하겠다고 밝힌 바 있다. 15일 서울시는 전날 제17차 도시·건축공동위원회를 열고 기존의 반포아파트지구를 지구단위계획구역으로 전환하는 ‘반포아파트지구 지구단위계획(안)’을 수정가결했다고 밝혔다. 서울시 관계자는 “반포아파트지구의 지구단위계획 전환을 통해 주변지역과 조화로운 통합적 도시관리체계를 마련하고 주택공급도 촉진할 것으로 기대된다”고 밝혔다. 1976년 도입된 아파트지구 제도는 대규모 아파트단지 조성 및 주택난 해소를 위해 지정한 용도지구로서 도시관리 기법이 평면적이고 재건축 정비계획과 상호 연계성이 떨어지는 문제가 제기돼왔다. 토지용도 구분이 엄격해 과거와 달라진 생활 수요를 충분히 반영하지 못했다. 예를 들어 주택용지에 상업시설을 지을 수 없는 등 재건축 사업의 발목을 잡는 제도로 지적돼왔다. 이번 지구단위계획 전환으로 반포아파트지구 내 재건축 사업 추진 시 용적률·높이·용도 등의 규제가 완화돼 사업성이 더 높아질 것으로 전망된다. 시는 재건축 대상 단지를 특별계획구역으로 지정해 정비계획수립 시 가이드라인이 되는 특별계획구역 지침을 제시할 계획이다. 이로써 개별 단지가 아닌 지구 차원에서의 체계적이고 신속한 정비계획 수립을 지원한다. 기존 아파트지구 내 주택용지였지만 공동주택 개발에 참여하지 못한 개발잔여지에는 기존에 불허하던 비주거용도 도입을 허용하고, 상업 기능을 담당하던 중심시설용지도 주거용도 도입이 가능해진다. 높이기준도 기존의 5층 이하에서 대상지 여건에 따라 40m까지 완화 가능하다. 단 중심시설용지 주거용도 허용은 관련위원회 심의를 거쳐야 한다. 또 주거용도 허용 시 발생하는 계획이득(지가상승)을 고려해 5~10% 범위 내로 공공기여가 필요하다. 금번 심의한 반포아파트지구 지구단위계획에서는 기존에 단지내 소규모 형태로 계획된 공원을 한강공원 반포나들목의 접근 동선 주변에 집중적 배치하여, 공원으로서의 효율성과 한강으로의 접근성?쾌적성을 높일 수 있도록 했다. 또 기존에 이미 해당 용도지역에서 건립 가능한 규모를 초과하여 설치된 상업시설의 용도별 설치규모를 완화 적용함으로써 기존 대규모 상가나 업무시설들이 기존 규모 이상으로 재건축이 가능하도록 했다. 일반적으로 3종일반주거지역에서 판매시설은 바닥면적 2000㎡, 업무시설은 바닥면적 3000천㎡까지만 건축이 가능하나 이번 지구단위계획 전환을 통해 이 규정을 완화한 것이다. 서울시는 향후 주민열람공고를 거쳐 내년 초에 반포아파트지구 지구단위계획을 최종 결정고시할 예정이다. 시는 지난 9일 '아파트지구 지구단위계획 전환 지침'을 발표하며 재건축 정비계획과 연계성이 높은 지구단위계획으로 전환해 종합적·입체적인 도시관리를 하겠다는 방침을 밝혔다. 서울 내에는 △화곡 △여의도 △원효 △이촌 △서빙고 △이수 △반포 △서초 △압구정 △청담·도곡 △아시아선수촌 △잠실 △가락 △암사·명일 등 총 14개의 아파트지구가 있다. 총 208개 단지 14만9684가구 규모다. -
둔촌주공 당첨 커트라인 84점 만점에 20점…평균 가점은 50~60점대
부동산 분양 2022.12.15 02:45:42국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공)’의 최저 당첨 가점이 20점에 그쳤다. 지난해 서울 아파트 평균 당첨 가점이 62점 수준이었던 것을 고려하면 저조했던 청약 결과가 당첨자 가점에도 반영된 것으로 풀이되지만 다른 한편으로는 일반분양 규모가 4786가구에 달하는 대단지인 점을 감안했을 때 크게 낮지 않은 점수라는 해석 또한 나온다. 평균 당첨 가점의 경우 16개 주택형 가운데 13개가 50점을 웃돌았다. 49㎡A 최저 가점 20점으로 가장 낮아 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크포레온 전용 49㎡A 주택형의 최저 당첨 가점은 20점으로 이 단지의 전체 당첨 가점 중 가장 낮았다. 청약 가점은 84점이 만점이며 무주택 기간과 부양 가족 수, 입주자저축(청약통장) 가입 기간을 따져 점수를 산출한다. 4인 가구와 3인 가구가 받을 수 있는 최대 가점은 각각 69점과 64점이다. 부동산R114가 이달 초 집계한 자료에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 당첨 가점은 62점으로 3인 가구 기준 만점에 근접했다. 올림픽파크포레온의 경우 최저 가점이 49㎡A 20점을 비롯해 △39㎡A 26점 △84㎡E 35점 △84㎡F 40점 △84㎡C·D 42점 △84㎡G 44점 △59㎡C 46점 △59㎡B 49점 등으로 8개 주택형에서 50점을 밑돌았다. 59㎡와 84㎡ 면적 중 가점이 가장 낮게 형성된 주택형은 세대 간 간격이 가까워 ‘주방뷰’ 논란이 일었던 59㎡C와 84㎡E였으며 39㎡A와 49㎡A 등 면적이 비교적 작아 수요가 제한적인 주택형의 가점 또한 낮게 나왔다. 최저 가점이 20점에 머무른 반면 주택형별 평균 가점은 대부분 50점을 웃돌았다. 올림픽파크포레온은 총 16개 주택형을 분양했는데 이 중 13개 주택형의 평균 당첨자 가점이 50점 이상이었다. 본 청약 때 일부 주택형에서 저조한 경쟁률을 기록하면서 일부 저가점자에게 당첨 순번이 돌아가 커트라인은 낮게 형성됐으나 고가점자가 다수 지원한 결과 평균 당첨 가점은 상대적으로 높게 형성된 것으로 풀이된다. 84㎡A 주택형의 평균 가점이 67.2점으로 가장 높았으며 59㎡D(66.8점)가 뒤를 이었다. 이 같은 청약 결과를 두고 추후 업계의 해석은 엇갈릴 것으로 보인다. 1인 가구 무주택 세대주도 어렵지 않게 채울 수 있는 가점인 20점으로 서울 내 주요 단지 청약에 성공한 것은 그만큼 시장이 침체된 것을 방증하는 것이라 볼 수 있지만 한편으로는 일반분양 물량만 4786가구로 규모가 ‘미니 신도시’급인 단지 특성을 고려하면 일부 당첨 가점이 낮게 형성되는 것은 피할 수 없는 수순이었다는 의견이 나올 수 있다. 관건은 계약률…'리버센'은 무순위 실시 앞으로의 관건은 당첨자들의 계약 여부가 될 것으로 전망된다. 올해 11월 청약을 실시한 서울 중랑구 중화동 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’의 경우 본 청약에서 336가구 모집에 2793명이 지원, 8.3대 1의 평균 경쟁률을 기록했지만 특별공급을 포함한 전체 공급 물량 501가구 중 44가구(8.8%)가 미계약되면서 이달 20일 무순위 청약을 실시할 예정이다. 리버센 SK뷰 롯데캐슬은 13개 주택형 중 11개 주택형의 평균 가점이 50점을 웃돌았고 최저 가점의 경우 84㎡C 주택형 당첨 통장에서 나온 18점이었다. 반면 올림픽파크 포레온은 본 청약에서 3695가구 모집에 2만 153명이 지원해 평균 경쟁률이 5.5대 1에 그쳤다. 2만 명이 넘는 지원자 수를 감안하면 ‘참패’ 수준의 청약 결과라 볼 수는 없으나 여전히 일부 주택형의 미계약 가능성을 배제하기 어려운 경쟁률인 것으로 평가된다. 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원은 “(올림픽파크포레온은) 예상보다 경쟁률이 낮은 수준”이라며 “추후 계약 과정에서 미분양이 발생할 가능성을 배제하기 어렵다”고 말했다. 장재현 리얼투데이 이사는 “(올림픽파크 포레온 경쟁률은) 계약 과정에서 완판을 자신할 수 없는 수준으로 보인다”고 진단했다. 만약 이 단지에서 일부 당첨자가 계약을 포기해 미계약 물량이 발생하면 최근 한파가 거세게 몰아치고 있는 전국 분양 시장은 앞으로 더욱 얼어붙을 것으로 보인다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “올림픽파크포레온에서 미분양 물량이 발생할 경우 다른 사업장에서도 시행 주체가 분양 시기를 미루고 분양가를 낮추는 등 여파를 크게 받게 될 것”이라며 “수요자들도 추가 집값 하락을 예상하고 청약 지원을 꺼리면서 시장은 더 얼어붙게 될 것”이라고 내다봤다. -
"이사도 못 가요" …불꺼진 새 아파트 10채 중 4채 '아우성'
부동산 주택 2022.12.14 17:55:35부동산 ‘거래절벽’으로 기존 주택을 처분하지 못해 새 아파트에 입주하지 못한 이들이 급증하면서 지난달 아파트 입주율이 역대 최저 수준을 기록했다. 14일 주택산업연구원에 따르면 11월 전국 아파트 입주율은 66.2%로 10월(72.5%)대비 6.3%포인트 하락했다. 이는 주산연이 해당 조사를 시작한 2017년 6월 이후 5년 6개월 만에 역대 최저치다. 수도권과 지방 모두 아파트 입주율이 역대 가장 낮았다. 10월과 비교해서는 수도권이 80.4%에서 76.6%로 3.8%포인트 하락했고 지방은 70.8%에서 63.9%로 6.9%포인트 급락했다. 미입주 원인으로는 ‘기존 주택매각 지연(52.0%)’이 절반 이상으로 가장 큰 비중을 차지했다. 최근 부동산 거래절벽 현상이 가속화되며 전월(37.5%)보다 무려 14.5%포인트 급등하는 등 2021년 3월(55.9%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 이어 △‘세입자 미확보(24.0%)’ △‘잔금대출 미확보(22.0%)’ 순으로 나타났다. 서현승 주산연 연구원은 “고금리로 대출 비용 부담이 증가하고 주택 가격 하락이 지속되면서 부동산 거래절벽이 심화되고 있는 상황”이라며 “이로 인해 서민의 주거 이동이 어려워지고 주택 공급 위축으로까지 이어질 수 있다”고 말했다. 이어 “이 추세가 지속될 경우 미분양과 계약해지, 준공 후 미입주에 따른 건설 업체와 2금융권의 연쇄 부도가 우려되는 만큼 서울의 규제 지역 개편 등 확실하고 강력한 정책 대응이 필요하다”고 진단했다. 한편 12월 아파트 입주전망지수는 51.9로 11월(46.3)보다 소폭 반등했다. 수도권은 45.4로 11월(43.9)보다 1.5포인트, 지방은 53.4로 11월(46.9) 6.5포인트 올랐다. 다만 규제 지역이 해제되지 않은 서울은 지난달(55.8)보다 5.8포인트 감소한 50.0로 역대 최저를 기록했다. 주산연은 미국 금리 인상 속도 조절론에 대한 기대감, 서울 및 서울 연접 일부 지역을 제외한 규제 지역 전면 해제, 무주택자 및 실수요자 대출 규제 완화 등으로 입주전망지수가 소폭 상승했지만 여전히 매우 낮은 수준을 유지하고 있다고 분석했다. -
기대주 '둔촌주공'도 참패…'6전 6패' 청약 한파 심상치 않다
부동산 분양 2022.12.14 17:53:25전국적으로 집값 하락세가 가팔라지고 금리마저 치솟으면서 전국 아파트 분양 시장에 거센 한파가 몰아치고 있다. 향후 분양 시장의 향방을 가늠할 ‘바로미터’로서 관심을 모았던 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)’이 지난주 일부 주택형이 예비 정원을 채우지 못하며 기대 이하의 성적표를 받은 데 이어 이번 주 전국에서 분양에 나선 6개 단지 모두 1순위 청약 마감에 실패한 것으로 나타났다. 14일 한국부동산원 청약홈에 따르면 12~13일 전국에서 청약을 접수한 아파트 단지 총 6곳이 모두 1순위 청약을 마감하지 못했다. 경기에서는 △광주시 ‘광주 송정 중흥S-클래스 파크뷰(일반분양 840가구)’ △남양주시 ‘도심역 한양수자인 리버파인(485가구)’ △부천시 ‘브라운스톤 여월(42가구)’이 다수 주택형에서 예비 정원을 채우지 못했다. 이외 지역에서는 △울산 중구 ‘번영로 서한이다음 프레스티지(109가구)’ △강원 홍천군 ‘스위트 클래스 더 스카이 45(264가구)’ △제주 서귀포시 ‘빌라드아르떼 제주(36가구)’가 1순위 마감에 실패했다. 이 가운데 광주 송정 중흥S-클래스 파크뷰는 지난해까지 청약 열기가 뜨거웠던 경기 광주시에서 분양해 업계의 관심을 받았던 곳이다. 경기 광주시는 수도권 전철 경강선(성남~여주)이 2016년 개통한 후 판교신도시에 대한 접근성이 좋아지면서 주택 매입 수요가 몰렸다. 지난해 경기 광주시에서 분양한 4개 단지는 모두 1순위 마감에 성공했으며 특히 지난해 12월 분양한 ‘쌍용 더 플래티넘 광주’는 일반 공급 기준 29가구 모집에 2407명이 통장을 던져 83.0 대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 광주 송정 중흥S-클래스 파크뷰는 13일 1순위 청약에서 658가구 모집에 705명이 지원해 평균 경쟁률이 1.1 대 1에 그쳤다. 청약을 받은 7개 주택형 전부 예비 정원(모집 가구의 3배수)을 채우지 못해 차순위 청약을 받게 됐고 이 중 5개 주택형에서는 미달 물량이 발생했다. 12일 청약 접수를 시작해 13일 2순위 청약까지 받은 제주 서귀포시 빌라드아르떼 제주의 경우 36가구 모집에 단 2개의 통장만이 접수되며 전체 물량의 94.4%가 미달됐다. 부동산 시장 침체가 심화되면서 전국 아파트 미분양 물량은 가파르게 증가하고 일부 지역에서는 시행사가 나서 분양 계획 철회를 검토하는 사례까지 발생했다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 10월 기준 전국 미분양 아파트는 4만 7217가구로 1월 2만 1727가구와 비교해 두 배 수준으로 늘었다. 시장 상황이 악화하자 인천 미추홀구 ‘서희 스타힐스 더 도화’와 과 전남 광양시 ‘더샵 광양라크포엠’ 등 전국 여러 단지의 시행사들이 위약금을 물면서까지 이미 분양이 진행 중인 단지의 계약을 백지화하는 방안을 검토하고 있다. 장재현 리얼투데이 이사는 “최근 서울 내 주요 분양 단지도 3 대 1 수준의 경쟁률을 기록하는 등 분양 시황이 악화된 상황”이라며 “앞으로 다수의 시행·시공 주체가 마케팅 비용을 늘리고 금융 혜택도 확대해 미분양을 해소하려 하겠지만 그만큼 사업 채산성은 나빠질 수밖에 없어 고민이 깊어질 것”이라고 설명했다. -
“집값 폭등 책임 있는 거대 야당이 부동산 규제 완화 주도해야” [청론직설]
오피니언 사설 2022.12.14 17:26:51“윤석열 정부가 출범 이후 부동산 경착륙을 막기 위해 규제 완화에 나서기는 했습니다. 하지만 이 정도로는 충분하지 않습니다.” 천정부지로 뛰던 집값이 어느 순간 하락세로 돌변했다. 낙폭도 심상치 않다. 유선종 건국대 부동산대학원장은 14일 서울경제와의 인터뷰에서 윤석열 정부가 부동산 정책 방향을 제대로 잡았지만 근본적인 한계가 있다고 지적했다. 규제 완화의 핵심은 대부분 법 개정 사항인데 국회 권력은 거대 야당이 쥐고 있기 때문이다. 유 원장은 “더불어민주당은 정권 교체가 부동산 정책 실패에 대한 국민의 심판인 것을 잘 알고 있다”며 “다시 국민의 지지를 받고 싶다면 민주당 스스로 정책 과오를 인정하고 규제 완화를 주도해야 한다”고 강조했다. -단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 둔촌주공 아파트 일반 분양이 흥행에 사실상 실패했다. △일부 주택형은 수도권에서도 1순위 마감을 하지 못했다. 이 정도면 후순위로 가도 마감이 되지 않는 주택형이 나올 것 같다. 무순위 청약으로 이른바 ‘줍줍’ 상황이 될 수도 있지만 요즘 분위기에서는 그런 것도 기대하기 어렵다. 지금은 시장가격과 신규 공급가격이 거의 비슷하다. 기존 집값은 내려가고 분양 가격은 올랐기 때문이다. 사람들은 둔촌주공 아파트를 분양받아 한참 뒤에 입주하느니 조금 더 비싸더라도 서울 송파 헬리오시티 아파트를 사서 바로 입주하는 게 낫다고 생각할 것이다. -부동산 시장이 이렇게 급변한 데는 금리가 큰 영향을 미친 것인가. △연초에 0.25%였던 미국의 기준금리가 지금 4%까지 올라왔다. 연말에는 4.5%가 될 것으로 예상된다. 불과 9개월 만에 벌어진 일이다. 우리나라도 기준금리를 올릴 수밖에 없었다. 급등한 금리는 주택 수요자는 물론 공급자에게 대단한 압박이 됐다. 금리가 훌쩍 오르니 이자를 갚기도 어려운 한계 기업들은 더 버티기가 힘들어졌다. 여기에 불을 지른 것이 강원도 레고랜드 사태다. -레고랜드 사태는 어느 정도 심각한 것인가. △강원도가 지급보증한 2050억 원의 자산유동화기업어음(ABCP)이 부도 처리되면서 지금은 200조 원을 풀어도 해결되지 않는 상황이 됐다. 정부가 ‘50조 원+α’ 규모로 공급한 유동성이 100조 원가량 되고 5대 금융지주사가 95조 원을 풀겠다고 했다. 하지만 올해 말까지 만기 도래하는 회사채 규모가 300조 원이 넘는다. 건설 업계는 물론 부동산 시장에 치명타가 됐다. -구체적으로 어떻게 영향을 미치나. △건설 업체가 프로젝트파이낸싱(PF)으로 자금을 조달할 때 기존에는 ABCP를 발행했지만 요즘에는 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 이용한다. ABCP는 기업이 공시를 해야 하는 등 여러 가지 의무가 있고 만기도 6개월~1년으로 상대적으로 길다. ABSTB는 공시 의무도 없고 만기도 1~2개월로 짧다. 금융시장이 정상적일 때는 만기가 짧아도 차환 발행에 아무런 문제가 없었지만 레고랜드 사태 이후에는 만기가 짧은 것이 화근이 됐다. 매달 차환 발행을 해야 하는데 채권시장이 멈춰서면서 불가능해졌다. 금융 위기 때는 은행의 PF 대출이 많았는데 지금은 저축은행·신협·보험 등 2금융권이 많다. 이들이 갖고 있는 PF 대출이 전체의 60% 가까이 된다. PF 문제가 터지면 2금융권의 연쇄 부도 사태가 벌어질 수 있다. -부동산 시장의 침체가 언제까지 이어질까. △금리는 최소한 내년 상반기까지는 오를 가능성이 크다. 우크라이나 전쟁은 언제 끝날지 알 수 없다. 중국 경제의 불확실성도 여전하다. 침체가 상당 기간 계속될 것으로 보인다. -집값은 얼마나 더 내려갈까. △주택 가격은 주기로 볼 때 금융 위기 이후 박근혜 정부가 들어서면서 상승하기 시작해 문재인 정부 중반 정도부터는 최소한 상승이 멈춰야 했다. 그런데 문재인 정부가 시장에 무리하게 맞섰고 그 결과 집값을 가장 많이 올린 정부가 됐다. 집값이 두 배 이상 뛴 곳이 많았고 세 배가 된 곳도 있었다. 세종시나 대구처럼 다른 곳보다 더 많이 오른 지역의 집값이 지금 더 빠르게 하락하고 있다. 하지만 하락 폭을 보면 기존 상승 폭의 절반도 되지 않는다. 그렇기 때문에 집값은 당분간 더 내려갈 가능성이 크다. -지난해 가을까지만 해도 매매와 전세 모두에서 수요자는 넘쳐나고 공급자는 찾아보기 힘들었다. 이렇게 하루아침에 상황이 바뀔 수 있나. △시장이 상승 기조이고 저금리일 때와 하락 기조이고 고금리인 때를 같은 잣대로 보면 안 된다. 전에는 수요가 많으니까 부족한 공급이 두드러지고 지금은 수요가 위축되니까 공급이 과도하게 많은 것으로 인식되는 것이다. -윤석열 정부는 5년간 270만 가구를 공급하겠다고 했다. 이 물량을 줄여야 할까. △노무현 정부 이후 문재인 정부까지 모든 정부는 연간 50만 가구 내외를 공급했다. 그렇게 보면 5년간 270만 가구는 그렇게 많은 것이 아니다. 계획 물량을 줄일 것은 아니며 다만 공급 시기를 조절할 필요는 있다. -부동산 시장 안정을 위해 선결해야 할 과제는 무엇인가. △금융 위기 전에는 기준금리가 5.25%였다. 지금은 3.25%다. 그런데 시중금리는 오히려 지금이 그때보다 더 높다. 주택담보대출 금리가 현재 8%대인데 당시에는 8%까지 올라가지 않았다. 무엇보다 불확실성이 걷혀 시중금리가 정상을 되찾아야 한다. 그러면 부동산 투자자가 대출금리와 투자수익률을 저울질해 시장 참여 여부를 결정할 것이고 그때 가서야 비로소 부동산 시장이 안정될 것이다. -정부가 해야 할 일은 무엇일까. △철저하게 친시장 정책을 펴고 시장이 자생적으로 움직일 수 있도록 구조를 만들어줘야 한다. 문재인 정부가 부동산 시장에 대해 대못질해놓은 것들이 많다. 지금 부동산 시장이 워낙 침체돼 있으니 이것들부터 서둘러 제거해야 한다. 윤석열 정부가 출범할 때는 많은 사람이 시장 친화적인 정책을 펼 것으로 생각했고 또 실제로 그렇게 했다. 하지만 이 정도로는 충분하지 않다. 대통령령으로 할 수 있는 부분은 제한돼 있다. 결국 국회에서 법을 개정해야 하는데 여소야대 상황이어서 쉽지 않다. -정부가 대출 규제는 어느 정도 완화한 것 같다. △탁상공론식 대출 규제 완화로 오히려 문제가 더 커졌다. 정부는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 높여 수요자가 대출을 더 받을 수 있을 것으로 기대한다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로여서 소득이 획기적으로 오르지 않는 한 소용이 없다. -시급한 현안은 과도한 세금 규제 아닌가. △세제는 완전히 뜯어고쳐야 한다. 부동산을 사고 보유하고 파는 모든 과정에서 매기는 세금이 너무 과하다. 종합부동산세만 해도 그렇다. 정부가 공시가 현실화율을 낮추고 공정시장가액비율을 내려서 실질적인 세금 부담을 덜어주기는 했다. 하지만 정작 중요한 세율 부분은 국회를 거쳐야 하기 때문에 손을 대지 못했다. -종부세 폐지를 주장하는 목소리도 있다. △종부세는 원래 부유세 개념으로 시작했다. 정말로 부유세를 걷고 싶으면 자산가를 대상으로 해야 한다. 처음에는 종부세 납부 대상자가 주택 소유자의 1%였다. 지금은 대상자가 130만 명으로 주택 소유자의 8%에 달한다. 많은 사람이 소득이 별로 없는 상태에서 종부세를 내야 돼 힘들어한다. 소득 대비 부담이 너무 큰 세금이 됐다. 징벌적 과세를 하면 안 된다. 여야가 1주택자의 종부세 과세 기준을 11억 원에서 12억 원으로 올리는 방안을 마련 중인데 이런 식으로 고쳐서 쓸 것인지 아니면 아예 없앨 것인지 논의가 필요하다. 개인적으로는 폐지하는 게 맞다고 생각한다. -집값이 앞으로 계속 더 내려간다면 가장 큰 타격을 받는 사람은 아마도 ‘영끌(영혼마저 끌어모아 대출)’한 2030세대일 것이다. 어떤 대책이 있을까. △집을 산 2030은 말 그대로 가능한 모든 대출을 끌어모았다. 카드 빚까지 썼다. 한계상황을 감수한 채 대출을 받은 것이다. 이런 상황에서 금리가 두 배 이상 뛰었으니 계산상으로는 무조건 파산이다. 그들이 지금까지 그래도 버틴 것은 집값이 올랐기 때문이다. 이후 집값이 급락할 때 60%가량은 집을 팔고 빠져나왔다. 빠져나오지 못한 나머지는 현재 부모의 지원에 의존하고 있을 것이다. 이들에 대한 정부 대책은 사실 마땅한 것이 없다. 일각에서 거론되는 빚 탕감 방안은 집을 사지 않은 다른 2030이 용납하지 않을 것이다. -잘못된 부동산 정책들을 되돌리는 일은 야당이 해야 할 것 같다. 야당이 결심할 수 있을까. △야당은 스스로 지난 대선을 부동산 정책 실패에 대한 국민의 심판으로 받아들이고 있다. 부동산 정책 실패를 정권 교체의 가장 큰 이유로 보는 것이다. 종부세만 해도 야당이 과세 기준을 올리는 등 개선책을 강구하는 것을 보면 야당 지지자들도 종부세 탓에 어려움을 겪고 있음을 알고 있다. 다시 국민의 지지를 받고 싶다면 야당이 부동산 규제 완화에 주도적으로 나서야 할 것이다. -기존 규제들을 모두 원점으로 돌려놓으면 부동산 시장이 다시 과열되고 집값이 또 크게 오르지 않을까. △지금은 부동산 시장의 경착륙을 막아야 할 때다. 규제를 완화해 부동산 시장이 정상을 되찾는 데 주력해야 한다. 다시 과열된다면 그때 가서 또 규제를 강화하면 된다. ◆He is… 1966년 충남 예산에서 태어나 건국대 부동산학과를 졸업하고 일본 니혼대에서 학술 박사 학위를 받았다. 목원대 조교수를 거쳐 2005년부터 건국대 부동산학과 교수로 재직하고 있다. 노인주택을 주제로 하는 고령자부동산론과 부동산학원론을 강의하고 있다. 현재 건국대 부동산대학원장을 맡고 있다. 한국감정원 비상임이사, 국토교통부 공인중개사 정책심의위원회 위원, 서울시 지방토지수용위원회 위원 등을 지냈다. 주요 저서로는 ‘부동산학원론’ ‘노인주택 파노라마’ ‘엔딩노트’ ‘?지방소멸 어디까지 왔나’ 등이 있다. -
안양천 맞닿은 ‘초품아’ 철산자이 더헤리티지, 청약시장 되살릴까
부동산 건설업계 2022.12.13 18:08:21‘준서울’로 꼽히는 경기 광명시 철산동에서 이달 말 대규모 분양이 진행된다. 철산주공 8·9단지(광명시 철산동 234번지 일원)를 재건축한 ‘철산자이 더 헤리티지’다. 최근 청약시장이 얼어붙고 있지만 단지는 분양가상한제가 적용돼 분양가격이 주변 신축 가격보다 최소 2억 원 이상 저렴하다. 전 주택형 모두 중도금 대출이 가능하다는 것도 장점이다. 이번 주말 오픈을 앞두고 기자가 미리 둘러본 모델하우스는 근린공원(예정) 부지에 조성돼 있고 도덕초등학교와도 가까워 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 단지라는 입지적 장점이 와 닿았다. 단지는 지하 3층~지상 최고 40층, 23개 동 3804가구로 조성된다. 단지 배치로는 7호선 철산역과 도보 6~7분 거리인 104~105동과 스카이라운지가 있는 118동, 안양천 영구 조망이 가능한 101, 114~115동이 눈에 띄었다. 모델하우스에서는 59A와 84A·B, 114A 등 핵심 주택형의 내부 모습도 확인할 수 있었다. 일반분양으로 1400가구가 공급되는 전용면적 59㎡ 가운데 주력 모델인 59A형은 효율적인 평면이 장점이었다. 주방은 ‘ㄱ’자 설계로 공간 활용을 극대화했으며 안방 화장실에도 샤워부스가 설치돼 편의성을 높였다. 총 110가구가 공급되는 84㎡는 주력인 84A형은 물론 84B형까지 평면 확인이 가능했다. 두 타입 모두 거실 팬트리실과 안방 드레스룸, 주방 다용도실을 갖췄다. 특히 84A는 주방 옆에 넉넉한 규모의 알파룸이 제공돼 공간 효율성이 높았다. 1주택자도 청약 신청이 가능한 대형 평형(114A)도 121가구 공급된다. 내부에 들어가면 50평대로 느껴질 만큼 넓은 거실이 인상적이며 주방은 선호도가 높은 ‘ㄷ’자형으로 설계됐다. 알파룸과 팬트리가 있고 유상 옵션을 선택하면 침실로 변경할 수도 있다. 유상 옵션은 침실이나 화장실 문이 벽과 어우러지도록 마감한 ‘히든도어’를 비롯해 ‘마감 특화(타일·시트패널·벽)’ ‘주방 특화(글라스장, 주방 우물 천장)’ 등 다양하다. 수분양자는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 집값을 마련하면 된다. 중도금 대출은 50%까지만 가능해 마지막 6회차 중도금은 스스로 조달해야 한다. 청약은 이달 말 예정이다. 조준용 GS건설 분양소장은 “분양가상한제 취지에 맞춰 조합과 실수요자 양쪽의 눈높이에 맞춰 분양가를 책정했다”며 “전용면적 59㎡와 84㎡는 물론 114㎡까지 중도금 대출 허용 분양가인 12억 원 이하로 대출 가능하다”고 설명했다. 입주는 2025년 5월 예정이다. -
"내년 PF 대출 만기 회수 장담 못한다"… 캐피탈사, 현금 중점 둔 사업 전략 필요
경제 · 금융 카드 2022.12.13 15:58:47전체 캐피탈사의 부동산 프로젝트파인내싱(PF) 대출 24조 원 중 6조 원가량이 내년 만기가 도래한다. 내년 경기 침체로 만기에 따라 실제 자금을 회수할 가능성이 낮을 거라는 전망에 따라 현금 확보를 늘릴 수 있는 사업전략을 짜야 한다는 지적이 제기됐다. 이강욱 NICE신용평가 실장은 13일 여신금융협회 주최로 서울 명동 은행회관에서 열린 여신금융포럼에서 “내년에는 (부동산개발 관련 여신에서) 만기가 실질 만기의 역할을 하지 못하는 해가 될 것”이라며 “수익성보다 현금 흐름을 무조건 중시하는 영업전략을 짤 필요가 있다”고 말했다. 이날 포럼에서 이 실장은 캐피탈사의 부동산 관련 리스크를 PF대출을 넘어 부동산 관련 여신 및 투자 자산으로 확대해서 살펴봐야 한다고 지적했다. 캐피탈사의 PF대출은 지난 6월 기준 23조6000억 원으로 2016년(4조8000억 원) 대비 6배 가까이 증가했다. 그동안 금리가 낮았고 부동산 시장이 활성화된 데 따라 캐피탈사에서도 PF대출에 적극 투자하면서 PF 대출 규모가 껑충 뛰었다. 브릿지론(부동산개발 사업 인허가 전 단계의 대출)이 PF대출의 16%에 그쳤다. 이 외에 일반기업대출에서 PF및 브릿지론과 관련이 있는 대출은 전체 기업대출의 13%를 차지했다. 캐피탈사가 보유한 유가증권에서 부동산 개발 투자와 관련 있는 비중은 19%에 달했다. 리츠, 부동산 임대 수익 등도 포함돼 있어 부동산 개발 관련 리스크로만 보기 어려우나 일반기업대출, 유가증권에서도 부동산 익스포저에 노출될 수 있다는 것이다. 이 실장은 “캐피탈사의 기업대출 자산이 80조 원으로 급격히 증가하는 등 사업 포트폴리오가 기존 할부리스사에서 종합금융사 쪽에 가깝게 바뀌고 있다”며 “업종별로 보면 부동산·건설 여신의 비중이 커지면서 부동산 경기 저하 시 부실 여신이 증가하고 대손비용 부담이 늘어나는 리스크가 발생할 수 있다”고 설명했다. 아울러 이 실장은 부동산 개발 관련 여신이 만기가 긴 반면 자금의 회수 가능성을 안정적으로 관리하기 어렵다고 꼬집었다. 내년 당장 만기가 도래하는 부동산 개발 관련 여신으로 PF가 4조7025억 원, 브릿지론이 1조5679억 원으로 추산된다. 기존에는 PF대출의 1.2%가 평균 만기 연장을 했으나 내년에는 이 비율이 얼마나 높아질지 가늠하기 어렵다는 주장이다. 그는 “할부금융은 (만기가) 길어야 3, 4년인데 PF 관련 기업금융 자산은 발행 만기가 3년 이상인 경우가 많다”며 “만기 연장시 일 년씩 연장되는 게 아니라 3년 이상씩 연장돼 실질 만기가 경기 둔화 상황에서 굉장히 길어질 수 있다”고 언급했다. 그는 “내년 부동산 개발 관련 여신의 만기가 얼마만큼 늘어날지 명확하게 얘기를 못 하는 상황”이라며 “담보대출비율(LTV)이 좋다고 안심하기보다 현금이 들어오는 자산 중심으로 영업을 확대하는 게 유리하다”고 강조했다.
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