전체기사: 서울경제

전체서비스

문화·스포츠

서경스타

스페셜 컨텐츠

이용안내

일시적 2주택 특례, 양도세 따로 취득세 따로 '요주의' [알부세]

오피니언사내칼럼 2024.08.25 10:00:00

아는 만큼 세금을 줄일 수 있습니다. 복잡한 부동산 세금, 알기 쉽게 풀어드립니다. /편집자 주 ㉚취득세(중·주택수 산정) 취득세도 양도소득세처럼 보유 주택 수에 따라 중과세 여부를 가릅니다. 이때 중요한 건 주택 수 산정입니다. 취득세의 주택 수를 판단할 때 개인이 아닌 세대원 기준이 됩니다. 주민등록등본에 등재돼 있는 모든 세대원의 주택 수를 모두 따진다는 것입니다. 또 세대원이 공동 소유한 주택은 2주택이 아니라 1주택으로 간주합니다. 부부가 한 채의 주택을 50대50의 비율로 취득하면 1주택으로 간주한다는 것이죠. 주택 수에 따라 취득 세율은 최고 11%포인트 차이가 나기 때문에 보유 주택 수의 산정 기준을 정확하게 알아두는 게 낭패를 피할 수 있습니다. 분양권·입주권 자체는 취득세 없지만 주택 수에는 가산 주택 수에 반영되는 주택은 일반적인 아파트와 단독주택, 연립주택 외에도 조합원 입주권과 주택분양권(당첨권)과 오피스텔까지 포함합니다. 일반적으로 조합원 입주권이나 주택분양권을 매입하더라도 주택이 아닌 권리의 취득이기 때문에 취득세를 바로 과세하는 것은 아닙니다. 하지만 다른 주택을 계산할 때는 주택 수에는 가산한다는 점을 무엇보다 유의해야 합니다. 가령 1주택 소유자가 A분양권을 취득한 뒤 새로운 B주택을 매입하면 3주택 중과세율이 적용되는 것이죠. 또 이사를 위해 종전 주택을 팔고 신규 주택을 취득하더라도 그 이전에 취득한 분양권이 있다면 일시적 2주택에 해당되지 않습니다. 일시적 2주택 취득세 특례는 주택과 입주권, 분양권, 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사와 학업, 취업 등의 사유로 다른 신규 주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 파는 조건으로 신규 주택에 대해 1주택 표준세율(1~3%)를 적용하는 것입니다. 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않으면 세금 차액에다 가산세까지 추징 당합니다. 하지만 주택 분양권이 아닌 오피스텔 분양권은 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았므로 주택 수에는 반영되지 않습니다. 취득세 부과 대상 주택 수의 개념에는 주택에 딸린 부속토지도 해당됩니다. 또 주택의 일정 지분을 보유하더라도 마찬가지입니다. 앞서 양도소득세 부과 때 단 1%의 주택 지분만 있어도 주택 수에 반영되는 것과 같습니다. 상속주택, 5년간 주택 수에 제외…상속 분양권, 주택 전환 땐 곧바로 가산 부모로부터 물려받은 상속주택은 주택 수를 판단할 때 일반적인 주택과는 다릅니다. 상속개시일(사망일)로부터 5년 동안은 무조건 주택 수에 반영되지 않습니다. 5년 동안 주택 수에 반영되지 않는다고 해서 취득세를 내지 않아도 된다는 것은 물론 아닙니다. 1주택자가 상속주택을 취득하면 2주택 취득세가 부과되지 않고 1주택 표준세율(1~3%)이 적용된다는 개념입니다. 입주권과 분양권, 오피스텔을 상속 받아도 5년 동안 주택 수에 포함되지 않습니다. 하지만 상속받은 주택 분양권과 조합원 입주권이 주택으로 전환된 경우에는 5년의 기간이 경과되지 않았더라도 주택 수에 반영된다는 점에도 유의해야 합니다. 취득일로부터 5년이 지나면 상속주택은 주택 수에 가산됩니다. 1주택자가 상속주택을 물려받으면 표준세율(1~3%)이 적용되지만 무주택자가 상속주택을 물려받은 뒤 5년이 지나 신규 주택을 취득하면 2주택 세율이 적용되는 것이죠. 앞으로 많이 오를 것 같지 않은 상속주택은 5년 이내에 처분하는 게 상책입니다. 상속주택을 여러 명이 소유하는 경우 누구의 소유인가를 따질 때는 양도세 적용 때와 같습니다. 공동소유의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 간주하고, 만약 동일 지분일 때는 해당 주택 거주자→최연장자 순입니다. 양도세와 다른 취득세 일시적 2주택…1주택+1분양권, 분양권 먼저 팔아도 OK 취득세의 일시적 2주택 특례는 주택과 분양권(또는 입주권)이 결합할 때는 양도세의 특례와는 다르기 때문에 주의가 필요합니다. 신규 주택이 입주권 또는 분양권을 통해 취득한 주택이거나, 종전 주택이 입주권(또는 분양권)인 경우에는 신규 주택도 종전 주택으로 간주합니다. 예컨대 종전 주택(A)을 보유한 상태에서 B분양권(또는 입주권)을 취득하고 그 분양권으로 주택(B')을 취득했다면 신규 주택인 B'주택을 처분하더라도 일시적 2주택으로 중과세에서 제외됩니다. A와 B' 주택 가운데 먼저 파는 주택을 종전 주택으로 본다는 것이죠. 이에 따라 주택+분양권(입주권) 또는 분양권(입주권)+주택인 경우 일시적 2주택 기간 중 어떤 주택을 팔아도 되므로 납세자의 선택 폭이 넓은 것이죠. 하지만 위의 사례처럼 신규 주택인 B'주택을 먼저 처분하면 양도세 단기(2년 이내) 보유 중과세(세율 60~70%) 폭탄을 맞을 수 있습니다. 양도세와 취득세 일시적 2주택 특례를 헷갈려서는 낭패를 겪을 수 있습니다. 이때 선택의 관건은 종전 주택이 3년 이내에 팔리지 않거나 분양권을 통해 취득한 주택가격이 오를 것 같지 않다면 신규 주택을 먼저 파는 것이 유리할 수 있습니다. 결국 일시적 2주택 특례를 최대한 활용하려면 취득세와 양도세 모두 고려해서 어느 쪽을 팔 지를 신중하게 판단해야 합니다. 재개발·재건축, 대체주택 취득 후 3년내 이사하면 종전주택 처분 간주 재개발이나 재건축 사업 때 낡은 집 철거에 맞춰 거주할 ‘대체주택’을 취득하는 경우가 있습니다. 재개발 사업은 관리처분인가 후 기존 주택의 철거작업이 진행되는 게 일반적인데요, 이때 거주할 새 주택을 취득하고 해당 대체주택에 3년 이내에 입주하면 일시적 2주택 특례(중과세 제외)가 적용됩니다. 지방세법은 원칙적으로는 새 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택이 매각 또는 멸실돼야 일시적 2주택 특례가 적용되지만 재건축·재개발 사업의 경우 사업장기화로 관리처분 이후에도 옛 주택이 철거되지 않을 수 있다는 것을 고려한 것입니다. 입주권의 취득세 일시적 2주택 특례는 ‘대체 주택으로 이주한 날을 종전 주택을 처분한 날'로 간주합니다. 대체 주택을 취득하고 3년 이내에 입주만 하면 종전 주택을 처분한 것으로 간주하기 때문에 낡은 옛집의 처분 시한은 사업 완료(새 주택 완공)후 3년 이내는 것이죠. 새 주택이 완공되면 새 주택 또는 대체 주택 가운데 어떤 것을 매각해도 중과세가 아닌 표준 세율로 과세합니다. 하지만 재개발·재건축 사업구역 밖의 종전 주택을 소유한 상태에서 관리처분인가 후 멸실 예정인 주택(신규 주택)을 취득할 경우에는 해당 재건축·재개발 사업이 장기화하더라도 종전 주택을 3년 이내에 매각해야 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 입주권에 의한 주택 취득은 유상거래(매매)로 인한 취득이 아니라 원시취득(신축)이기 때문에 주택 보유 수에 상관없이 2.8%의 단일 세율이 적용됩니다.

“믿을 건 미장뿐”…주식도 배당도 美로 향하는 투자자들 [선데이 머니카페]

증권정책 2024.08.25 09:56:46

8월 초 국내 주식시장은 역사에 기록될 장면을 여럿 연출했습니다. 역대 최대 수준으로 급락했다가 곧장 사상 최대 폭 상승으로 급반등을 하며 투자자들의 간담을 서늘케 했는데요. 증권사 프라이빗뱅커(PB)들은 “과거 경험을 비춰봐도 이렇게 깊은 골짜기와 빠른 반등은 이례적”이라고 평가합니다. 하지만 일시적 조정장 속에서도 미장에 대한 굳건한 믿음으로 ‘간 큰 베팅’을 한 투자자들이 있었습니다. 이들 속절없이 추락하는 기술주에 투자하는 레버리지(기초지수의 2배 추종) 상장지수펀드(ETF)를 대량 매집하고, 미국 기업으로만 구성된 배당 ETF도 꾸준히 사들였습니다. 그 결과는 어땠을까요? V자 반등을 거치며 “역시 믿을 건 미국뿐”이라는 반응이 나옵니다. 그 사이 미국주식 중개에 사활을 건 신생 증권사들은 빠른 속도로 점유율을 높여가고 있고요. 물론 아직 끝난 게 아닙니다. 오는 11월 대선이 예정돼 있고 중동의 지정학적 위험, 경기침체와 금리인하를 둘러싼 각종 시나리오는 여전히 불확실성을 키우는 요소입니다. 오늘 선데이 머니카페에서는 국내는 물론 글로벌 증시가 급락했던 이달 초 블랙먼데이 기간에 투자자들은 어떤 종목을 사들였고 이에 따라 국내 금융투자 업계는 어떤 변화를 겪고 있는지 알아보도록 하겠습니다. 레버리지 ETF 사들인 서학개미...‘美 증시 반등’ 베팅 통했다 해외 증시에 투자하는 국내 개인투자자들이 이달 5일 대폭락 이후 ‘고위험·고수익’인 레버리지 ETF를 대거 사들인 것으로 나타났습니다. 한국예탁결제원에 따르면 이달 5일부터 16일까지 미국 필라델피아반도체지수를 3배 추종하는 ‘디렉시온 데일리 반도체 불 3X ETF’의 순매수액은 5억 665만 달러(약 6863억 원)로 개인 투자자 순매수 1위 종목에 이름을 올렸습니다. 개인들은 같은 기간 나스닥100지수를 3배 추종하는 ‘프로셰어스 울트라프로 QQQ ETF’를 1억 2855만 달러(약 1741억 원)어치, 나스닥100지수를 1배로 추종하는 ‘인베스코 QQQ 트러스트 SRS 1 ETF’를 8747만 달러(약 1185억 원)어치 순매수했습니다. 엔비디아 일일 수익률의 2배를 추종하는 ‘그래닛셰어스 2X 롱 엔비디아 데일리 ETF’도 순매수 4위를 기록했고요. 서학개미의 이런 ‘간 큰 베팅’은 ‘공포에 사라’는 증시 격언에 충실했다는 평가입니다. 다행히 시장의 공포심리를 보여주는 시카고옵션거래소의 빅스(VIX)지수가 16일 기준 14.80까지 떨어졌고 실제 미 증시는 투자자들의 기대에 부응해 이달 5일의 대폭락을 대부분 만회했습니다. 16일 기준 필라델피아반도체지수는 5일 대비 14.40% 상승했으며 같은 기간 나스닥과 스탠더드앤드푸어스(S＆P)500도 각각 8.87%, 7.09% 올랐습니다. 현 상황에서만 보면 이들의 간 큰 베팅은 일단 적중한 것으로 보입니다. 지난 23일 개최된 잭슨홀 미팅에서 제롬 파월 연준 의장이 9월 금리 인하를 시사하면서 경기침체 가능성은 빠르게 낮아지는 모습입니다. 다만 중동 지역 군사 긴장감 고조, 경기 침체 가능성, 앤케리 트레이드 추가 청산 등의 변수는 여전히 불안한 요인으로 꼽힙니다. 과연 블랙먼데이에도 미국 기술주에 대거 베팅한 투자자들은 연말에도 웃을 수 있을까요. 계속해서 지켜봐야겠습니다. “배당ETF도 美로” 개미투자자, 올 1조 샀다 올 들어 국내 투자자들은 미국 기업으로만 구성된 배당 ETF를 국내 배당 ETF보다 네 배 이상 많은 1조 원 가까이 사들였습니다. 정부가 밸류업을 통해 국내 상장사의 배당을 독려하고 있지만 이미 안정적인 주주 환원에 나서고 있는 미국 기업을 기초자산으로 하는 ETF 투자로 쏠리고 있는 것입니다. 22일 금융 정보 업체 에프앤가이드에 따르면 올 들어 개인투자자는 미래에셋·삼성·신한·한국투자신탁운용의 미국배당다우존스 ETF를 총 9350억 원어치 순매수했습니다. 미래에셋자산운용의 ‘TIGER 미국배당다우존스 ETF’를 6609억 원어치 사들였고 신한운용과 한국투자신탁운용의 미국배당다우존스 ETF에도 각각 1219억 원, 1017억 원의 매수세가 유입됐습니다. 반면 개인은 올 들어 커버드콜 전략을 제외한 국내 배당 ETF 14개 상품에 대해서는 총 2066억 원어치를 순매수하는 데 그쳤습니다. 이를 두고 자산운용 업계에서는 자본 이익을 겨냥한 투자뿐 아니라 배당 관련 ETF도 미국 투자를 선호하는 경향이 뚜렷하다고 전합니다. 미국배당다우존스 ETF는 ‘슈드’라고 불리는 미국의 대표 배당 ETF인 ‘SCHD ETF’의 한국판으로 ‘다우존스미국배당100 지수’를 추종하는데요. 이 지수는 배당을 10년간 지속한 미국 상장사 중 잉여 현금흐름, 자기자본이익률(ROE), 배당수익률 등 지표를 토대로 상위 100개 종목을 선별해 투자합니다. 미국 배당주는 안정적 배당을 줄 뿐 아니라 주가 상승에 따른 자본 차익을 노리는 점이 큰 장점으로 꼽힙니다. 실제 미국배당다우존스 ETF가 가장 많은 비중으로 편입하고 있는 방산기업 ‘록히드마틴’ 주가는 10년 전 대비 4배 이상 올랐습니다. 또 금융·증권 등 업종만 고배당주로 묶이는 한국과 달리 방산·바이오·식품 등 다양한 업종으로 분산투자가 가능한 것도 큰 장점으로 꼽힙니다. 우리 정부가 추진 중인 밸류업 프로그램에 속도가 나지 않는 상황에서 배당주를 투자하는 국내 투자자들은 미국으로 시선을 돌릴 수밖에 없는 것이죠. 이에 따라 미국배당 ETF를 운용하는 국내 자산운용사들 사이 경쟁도 치열해지고 있습니다. 기존 한국투자신탁운용, 미래에셋자산운용, 신한자산운용에 이어 최근엔 1위 운용사 삼성자산운용도 유사한 상품을 내놓으며 경쟁에 뛰어들었습니다. 운용사들은 배당금 지급일을 다변화하면서 투자자들을 유인하고 있습니다. 해외주식점유율 1년반새 2배...토스證, 삼성·미래 제치고 2위 서학개미에 집중해 몸집을 불려가고 있는 증권사가 있습니다. 바로 이제 갓 3년차를 맞은 신생기업 토스증권인데요. 토스증권은 미장에 몰려드는 투자자들을 향한 각종 혜택에 집중하며 올 상반기 삼성증권, 미래에셋증권을 제치고 해외주식점유율 2위로 올라섰습니다. 25일 증권사가 공시한 반기보고서에 따르면 토스증권은 올해 상반기 68조 7785억 원의 외화증권 위탁매매 거래 대금(매수·매도 합산)을 기록해 15.02%의 점유율을 확보했습니다. 이로써 지난해 연간 기준 4위였던 토스증권은 미래에셋증권과 삼성증권을 제치고 전체 증권사 중 2위를 차지했습니다. 지난해 상반기 대비 거래 대금은 두 배 이상 증가했고 벌어들인 수수료 역시 338억 원에서 650억 원으로 크게 늘었습니다. 토스증권이 서학개미들을 사로잡은 대표적 요인으로는 고객 친화적 서비스가 꼽힙니다. 토스증권은 주식거래를 토스 앱에서 이용할 수 있도록 하고 직관적인 인터페이스와 서비스로 투자자의 편의성이 높다는 평가를 받고 있습니다. 해외 주식거래에서 가장 불편한 점으로 지목됐던 환전 역시 실시간으로 가능하도록 서비스를 설계했고요. 국내 증권사 중에서는 최초로 해외 주식 소수점 거래 서비스를 도입하기도 했습니다. 해외 주식시장에서 존재감을 키운 토스증권과 달리 대형 증권사들은 점유율이 소폭 늘어나는 데 그치거나 오히려 감소했습니다. 1위 자리를 지켜온 키움증권의 점유율은 지난해 20.37%에서 올해 20.75%로 사실상 제자리걸음에 가까웠고요. 삼성증권도 같은 기간 13.82%에서 14.22%로 소폭 증가에 그쳤습니다. 지난해 2위였던 미래에셋증권의 점유율은 14.97%에서 14.19%로 되레 감소해 4위로 밀렸고요. NH투자증권 역시 점유율이 3%포인트가량 줄면서 8.01%로 6위에 머물렀습니다. 이에 국내 증권사들 역시 미국주식 온라인 수수료를 무료로 내세우고 1년간 90%의 환율 우대 혜택을 주는 등 서학개미들을 끌어들이기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 편의성을 무기로 한 신생 증권사들과 정통 국내 증권사들의 한판 승부가 점점 흥미로워지는 양상입니다.