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“해외부동산 투자했다가”…공제회들 2200억 원 날렸다 [시그널]

증권증권일반 2024.07.08 06:05:00

7대 공제회(교직원·군인·경찰·소방·지방재정·지방행정·과학기술인)의 해외 부동산 자산 중 기한이익상실(EOD)이 발생한 규모가 2200억 원으로 파악됐다. 7대 공제회는 현재 심각한 공실, 가격 급락 위기에 직면한 미국과 유럽연합(EU) 내 상업용 부동산에 집중 투자했는데 대부분 후순위 투자여서 추가 EOD 발생이 불가피한 상황이다. 최대 조(兆) 단위의 투자금을 날릴 위기에 처했다는 암울한 전망도 나온다. 7일 국회 기획재정위원회 소속 오기형 더불어민주당 의원실이 7대 공제회로부터 제출받은 자료에 따르면 올 3월 말 기준 교직원공제회(2건·1689억 원)와 지방행정공제회(1건·442억 원), 과학기술인공제회(2건·48억 원, 지난해 말 기준) 등 총 3곳에서 2179억 원의 EOD가 발생했다. EOD는 투자자(채권자)가 운용사(채무자)에 빌려준 자금을 만기 전에 돌려달라고 요구하는 것을 뜻한다. 부동산 투자에서는 통상 공실률 확대에 따라 임대료 수입 감소로 대출 원리금을 미지급하거나 자산 가치가 담보인정비율(LTV)의 80~85% 밑으로 하락할 때 투자자가 EOD를 선언한다. 투자자에게 EOD는 최후의 보루다. 이미 손실이 발생한 투자 원금의 더 큰 손해를 막기 위해 ‘손절매’하는 것이다. 투자은행(IB) 업계에서는 공제회의 해외 부동산 자산 부실 폭탄이 이제 막 터지기 시작한 것에 불과하다고 평가한다. 7대 공제회의 해외 부동산 자산은 총 19조 3481억 원으로 총운용 자산(105조 1233억 원) 중 18.4%를 차지한다. IB 업계의 한 관계자는 “해외 부동산 투자 열풍이 불던 당시 시장보다 높은 수익률을 올려야 하는 공제회들은 미국과 EU 상업용 부동산이라면 후순위 투자도 마다하지 않았다”며 “2026년까지 펀드 만기가 대거 돌아오는데 추가로 EOD를 고려하는 해외 부동산 투자 자산 규모가 최소 조 단위를 넘는 것으로 안다”고 말했다. 7대 공제회가 투자한 해외 부동산 자산 중 2200억 원의 기한이익상실(EOD·디폴트)이 발생한 것은 이제 시작일 뿐일 수 있다. 당장 7대 공제회가 원금 손실 위험이 있다고 분류한 자산 규모는 총 1조 8096억 원으로 집계됐다. 이들 자산은 만기가 일정 기간 남아, 그사이 기초자산 가격이 회복되면 원금 손실 위험에서 벗어나게 된다. 그러나 만기 시까지 원금 손실이 지속되고 향후 회복 가능성도 낮다고 점쳐지면 투자자인 공제회는 추가 부실화를 막기 위해 EOD를 결정하게 된다. 공제회별로 편차는 있지만 이들 자산의 절반 이상이 해외 부동산 투자 건이다. 올해부터 공제회의 해외 부동산 펀드 만기가 속속 돌아오고 있어 일부 전문가들은 2026년까지 1조 원 이상의 EOD 발생 가능성도 경고한다. IB업계의 한 관계자는 “공제회가 투자한 해외 부동산 펀드 만기가 올해부터 2026년까지 집중된 만큼 1조 원 넘는 EOD 발생 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 개별 공제회 기준 위험자산을 보면 교직원공제회가 가장 크다. 교직원공제회가 지난해 말 기준 원금 손실 위험이 있다고 분류한 자산 규모는 총 8346억 원(총 11건)이다. 이 중 절반이 넘는 6117억 원(총 6건)이 해외 부동산에 투자돼 있다. 투자 원금 회수 비율을 보면 대부분이 0~30%대로 저조한 수준이다. 이미 손실을 확정지은 투자 건 중에서도 부동산 자산의 비중은 컸다. 교직원공제회가 2020년부터 2023년까지 손실을 확정 지은 자산 3192억 원(6건) 중 2991억 원(5건)도 모두 부동산 관련 투자자산이었다. 군인공제회가 지난해 말 기준 원금 손실 우려가 있다고 분류한 자산 규모는 총 7697억 원(18건)에 달한다. 구체적으로 원금 손실 가능성이 발생한 주의 등급이 2849억 원(5건), 원금 손실 가능성이 현저히 증대한 집중관리 등급이 4007억 원(8건), 원금 손실이 확정된 별도관리 등급이 841억 원(5건) 등이다. 지방행정공제회는 2023년 3분기 말 기준으로 998억 원이 원금 손실 위기에 처했다고 분류했다. 과학기술인공제회는 2022년 말 기준으로 원금 손실 가능성 있는 자산을 1055억 원으로 추산해뒀다. 경찰·소방·지방재정공제회는 원금 손실 가능성 있는 자산이 없다고 밝혔다. 이 원금 손실 위험자산의 상당수가 해외 부동산 관련 투자라 공제회들은 처리 방향을 두고 골머리를 앓고 있다. 미국과 유럽의 상업용부동산 부실은 이미 현실이 된 데다 재택근무 일상화와 온라인쇼핑 활성화로 단기간 공실률 문제를 해결하기 어렵기 때문이다. 이미 공모펀드를 중심으로 해외 부동산 부실은 수면 위로 부상했다. 일반 개인 고객이 투자자인 공모펀드는 관련 정보를 투명하게 공시하도록 해 문제 상황의 실시간 파악이 사모펀드 대비 수월하다. 대표적으로 이지스자산운용의 ‘독일 트리아논 부동산펀드(이지스글로벌부동산투자신탁299호·파생형)’는 지난달 EOD를 선언하고 독일에서 도산 절차를 밟고 있다. 2018년에 산 9000억 원대 빌딩은 가격이 30% 급락해 최악의 경우 국내 투자자는 원금 3700억 원 중 700억 원(손실률 81.1%)만 건질 것이라는 관측이 나온다. 지난달 19일에는 한국투자리얼에셋운용의 해외 부동산 펀드(한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호·파생형)가 대출금을 상환하지 못하며 EOD가 발생했다. 2019년 6월 900억 원이 설정된 펀드다. 짧은 만기도 문제다. 공제회가 해외 부동산 투자를 집중적으로 했던 시기는 저금리 기조가 이어지던 2017~2020년이다. 통상 해외 부동산 펀드의 만기가 5~7년인 점을 고려하면 올해부터 2026년까지 대거 만기가 돌아온다. IB 업계의 한 관계자는 “당시에는 안정적인 임대 수익에 자산 가치 상승으로 추가 수익까지 기대할 수 있다는 평가를 받으며 기관투자가 사이 해외 부동산 투자가 붐을 이뤘다”면서 “보다 높은 수익률을 기대하고 후순위로 들어가기도 했다”고 설명했다. 코로나19 당시에는 좋은 투자처를 선점하기 위해 실사 없이 대행사 등의 설명만 듣고 투자가 집행되기도 한 것으로 전해졌다. 현재 파악된 원금 손실 규모가 정확하지 않을 수도 있다는 점도 추가 부실 우려를 키우는 요인이다. 대다수 공제회는 공정가치 평가로 분기별로 자산 가치가 얼마나 상승하고 하락했는지 반영하지만 일부는 장부가 평가를 통해 만기가 도래해 펀드를 청산하기까지 손실을 반영하지 않는 곳도 있다. IB 업계의 또 다른 관계자는 “감사원이 공제회의 해외 부동산 투자 건을 들여다보는 만큼 감사 후 EOD를 선언하는 곳이 줄을 이을 수도 있다”고 지적했다.

한동훈 "'김여사 사과 불가' 떠든건 친윤들…원희룡·나경원도 침묵"

정치국회·정당·정책 2024.07.08 06:00:00

한동훈 국민의힘 당 대표 후보는 6일 서울 여의도 대산빌딩 선거사무실에서 진행한 서울경제신문과의 인터뷰에서 “김건희 여사가 사과해야 할 대상은 제가 아니라 국민들이다. 그런데 왜 제 허락을 받고 사과해야 하느냐”고 말했다. 4·10 총선 국면에서 국민의힘 비상대책위원장이던 한 후보가 명품 가방 수수 사건에 대해 대국민 사과하겠다는 김 여사의 문자메시지를 받고도 답하지 않았다는 논란이 불거지자 경쟁주자들과 친윤(친윤석열)계의 공세가 이어지는 데 대한 반박이다. 한 후보는 “전당대회를 코앞에 두고 6개월 전 문자메시지를 공개한 건 누가 봐도 제가 당 대표되는 걸 막으려는 불순한 의도”라며 “당시 ‘친윤’들은 절대 사과해서는 안 된다고 떠들고 다녔고 원희룡·나경원 후보도 그땐 사과 필요성에 대해 한마디도 없었다”고 강조했다. 다음은 한 후보와 일문일답. -총선 패배 뒤 이른 등판이라는 지적이 있다. △(선거가 끝난 뒤) 당초 본격적인 정치에 들어오지 않을 생각이었다. 국민들로부터 심판을 받았지만, (당이 여전히) 민심을 반영하지 못하고 있다는 평가를 받았고, 그러한 상황이 두 달여 동안 계속됐다고 생각한다. 이에 내가 국민의힘의 위기를 극복하고 다시 이기는 정당이 될 수 있도록 충분한 도움을 줄 수 있겠다는 판단을 했다. -국민의힘이 처한 가장 큰 문제점과 쇄신 방안은 무엇인가. △지금 민심에 반응하기 위해 당이 몸부림치고 변화하려는 모습을 보여야 하는데, 선거 이후 그런 모습을 보이지 못했다. 민심이 강한 심판을 내렸음에도 당은 여전히 ‘우리끼리 이대로 가도 괜찮다’는 인식을 가진 것으로 평가받는 듯하다. 신속하게 변화하려는 노력을 가시적으로 보이는 게 필요하다. -전당대회가 다가올수록 한 후보를 향한 공세가 집중되고 있다. △내가 할 일을 하다 공격받는 것은 일하는 사람이 감수해야 될 문제라고 생각해서 크게 개의치 않는다. 다만 당이 위기 상황이고 승리기반을 만들어야 할 전당대회를 특정인에 대한 인신공격과 네거티브로 덮어버리는 상황이 굉장히 안타깝다. 나라고 저걸 못하겠다. 할 수만 있다면 내가 제일 잘할 것 같은데, 그런 대응은 자제하려 한다. 국민들이 어떻게 보시겠나. 참으려고 한다. -김건희 여사 문자 논란이 커지는 양상인데. △김 여사가 뭘 제안한 게 있는 건 아니다. 그 시점에 대통령실은 내가 ‘사과해야 한다’고 말씀드린 것에 대해 ‘그건 아니다’고 강하게 반발했고, 급기야 내게 사퇴요구도 했다. (문자내용을) 구구절절하게 설명하진 않겠다. 중요한건 나는 국민의 눈높이에서 맞지 않는다는 얘기를 했고, 대통령실에 공식채널을 통해 사과가 필요하다는 입장을 전달했다. 문자를 받은 직후에는 그런 이유 등으로 사퇴요구를 받았고, 사과할 시간들이 많았지만 사과가 이뤄지진 않았다. 그런데 내가 답을 안 해서 사과를 하지 않았다는 것이 무슨 말인지, 논리적으로 이어지는 게 가능한 말인가. 2월에도 ‘윤석열 대통령의 KBS 대국민 담화에서 어떤 방식으로든 사과해야 한다’고 요청했지만 받아들여지지 않았다. 그리고 사과의 대상은 내가 아니라 국민인데, 왜 내 허락을 받는가. -실제 메시지에 ‘사과하기 어려운 상황’이라는 말도 들어있었다는 얘기가 있다. △그런 말도 들어있었다. 그리고 문제는 공적인 이슈라는 점이다. 당사자인 영부인과 당대표인 비대위원장이 텔레그램으로 얘기해야할 일인가. 그리고 만약 구구절절 답했다고 생각해보자. 이런 식으로든 어떤 식으로든 전당대회에서 노출됐다면 어떤 것들이 더 비난받아야 할 일인가. 당연히 후자 아닌가. 국정을 사적인 방식으로 해결한다는 비판이 나오지 않겠나. 더불어민주당이 어떻게 볼 것이며, 국민들이 볼 때도 좋게 보이진 않을 것이다. 그 때 대답을 했는데, 뒤늦게 까졌다면 더 큰 문제가 됐을 것이다. 살펴볼 필요도 없는 게 나는 (문자를 받은지)하루 뒤에 사퇴요구까지 받았다. 그런 걸 감수하면서 나는 (공적인 채널로) 내 입장을 밝혔는데, 그 이후 상황을 보면 (김 여사의 문자는) 대통령실의 입장과 안 맞는 얘기지 않느냐. 그러면 당 대표인 내가 사적으로 여사와 그 문제를 해결하라는 말인가. -왜 이런 시점에서 김 여사와의 문제가 공개됐다고 생각하나. △전당대회에서 나를 막기 위한 의도가 있다는 건 서로 다 알지 않나. 갑자기 6~7개월이 지나서 문자를 공개한 건 석연찮은 게 아니라 나를 막기 위함이 아닌가. 나는 공적인 문제에 대해 공적으로 해결해야한다고 생각하고, 그런 입장을 견지해왔다. (김 여사가) 그런 입장이 있으면 사과하면 되는데, 아직까지 안했지 않나. 친윤계도 당시 ‘절대 사과하면 안 된다’고 밖에다 떠들고 다니지 않았나. 원희룡·나경원 후보도 그땐 사과가 필요하다고 한 마디라도 했는가. 나는 사과요구를 했고 사퇴요구도 받았는데, 그분들은 왜 그 때 당시 얘기하지, 이제 와서 저렇게 나오나. -이전에도 김 여사가 당무를 논의하려 한 적이 있나 △더 얘기는 안하겠다. 나는 공적인 문제를 공적으로 해결해야하고, 공적인 임무를 수행하는 데 있어 사적인 친소관계가 개입되면 안 된다는 생각을 갖고 있다. -민주당은 ‘김건희 특검법’마저 추진하려한다. △사안의 진행상황과 이미 드러난 부분들을 감안했을 때, 수사를 지켜볼 시점이지, 현 단계에서 특검을 말할 단계가 아니다. -김 여사에 대한 소환조사도 필요하다는 얘기가 나온다. △수사기관이 판단할 부분이고, 정치권이 이래라저래라 할 수 있는 일이 아니다. 다만 ‘법 앞의 평등’이라든가 부분을 잘 염두에 두고 판단해야 것이다. -당내에서 채상병 특검법에 대한 반발이 있는데도 ‘제3자 추천 특검’ 필요성을 주장하는 이유는. △특검을 반대하는 논리자체가 잘못됐다는 게 아니라 고착된 상황을 타개할 대안을 제시하는 것이다. 내가 대안을 내니 (특검법을 찬성해온) 김재섭 의원도 넘어오고, 국민들에게도 명분을 드릴 수 있는 등 돌파구가 생기지 않았나. 여론조사에서도 민주당이 정하는 특검에서 대법원장이 정하는 대안을 찬성하는 쪽으로 프레임이 바뀌고 있다. 대안을 내면 이 사안에 소극적이지 않다는 강한 메시지를 드릴 수 있찌만, 반대만 해선 그 반대를 관철할 수 있겠나. -22대 국회에서 거야의 독주를 어떻게 견제할 예정인가. △거야가 막나가는 상황에 대해서 민심이 생각보다 강하게 제지하고 있진 않다. 민심이 내준 숙제들을 제대로 해내지 못한 우리를 심판하는 모드가 남아있기 때문이다. 그 부분에 대해 민심에 빨리 부합하는 모습을 보여드리면 민주당에 대한 심판도 이뤄질 것이라 본다. -여당 대표가 된다면 이재명 대표와도 대화가 필요할 텐데. △정치를 해야 하기에 대화와 타협, 합의를 도출해야할 대상이다. 그렇다고 범죄가 없어지는 건 아니다. -대권 도전에 대한 생각은. △나는 멀리보고 있지 않고 지금 상황에서 당이 당면한 위기를 극복하고, 승리기반을 만드는데 집중하겠다. 우리 지지층은 이기는 대권후보를 정말 열망하고, 최우선 순위로 둘 거다. 그게 누가 될지는 꼭 나여야 한다는 개인의 무제가 아니라 우리 진영이 갖고 있는 전체적인 전략의 차원일 것이다. 내 커리어 차원에서 관리하진 않을 것이고, 그때 지지층이나 당원들이 (내가 적합하다고) 판단한다면 열심히 맞서 싸울 것이다. -당 대표 되면 가장 처음으로 하고 싶은 일은. △할일이 많겠지만 우선 당원동지들을 만나는 거다. 지금 우리는 한 사람의 리더십으로 위기를 해쳐나갈 수 있는 상황이 아니고, 원내든 원외든 가리지 않고 다 같이 뛰어야 한다.