재건축 아파트값 떨어질듯

서울시가 25일 발표한 11개구 종 세분화안에 따라 그 동안 3종 용적률 250%에 맞춰 재건축 사업을 진행해 왔던 단지들의 타격이 클 것으로 예상된다.

26일 업계와 전문가들에 따르면 장기적으로 서울에서의 재건축 사업성이 크게 악화된 만큼 가격하락이 불가피할 것이라고 전망했다. 특히 건설업체들은 재건축 조합과의 소송이 불거지지 않을까 우려하면서 새 전략 마련에 들어가는 등 대응전략을 마련 하는 등 분주한 모습을 보이고 있다.

◇한강맨션, 가락 시영 등 재건축 타격 불가피 = 용적률 250%를 예상 사업이 진행했던 아파트 중 대표적인 단지는 송파구가락동 가락시영 아파트와 용산구 이촌동 한강맨션 아파트. 가락시영의 경우 총 6,600가구로 용적률 250%를 적용 7,500여 가구로 재건축될 것으로 예상됐었다. 최근 들어 재건축 단지들의 가격이 오르면서 한달 사이 5% 가량 가격이 오르며 2차 17평형이 4억9,500만원 선까지 거래됐다. 그러나 일반 분양분이 줄어듦에 따라 추가 부담금 인상은 불가피하다. 13~17평형의 경우 33평형 입주 시 1억원 안팎의 추가부담금을 예상했었으나 2종 용적률 200% 결정으로 추가부담금 상승은 불가피 하다.

가락 시영 인근의 한 부동산중개업소 관계자는 “최근 계약한 매수자들이 해약해야할 지 물어오기도 한다”며 “그러나 소유자들은 양도세 부담 등으로 인해 쉽게 매물을 내놓지 못해 당분간 매매 공백상태가 계속될 것”이라고 예상했다.

용산구 이촌동 한강맨션의 경우 재건축 환경은 더욱 악화됐다. 최근 안전진단 신청이 반려된데다 용적률까지 200%로 결정된 것. 27평형이 8억원, 32평형이 9억원에 시세가 형성돼 있었다. 그러나 재건축추진이 불투명해짐에 따라 향후 시세 조정이 불가피할 것으로 예상된다.

반면 종로구 무학연립은 3종 250% 결정을 받아 희비가 엇갈린 대표 케이스. 무학연립과 인근 빌라, 단독주택을 합쳐 재건축 하는 단지로 현재 560가구에서 1,000여가구로 재건축된다. 발빠른 투자자들은 발표가 있던 25일 밤에 와서 계약을 맺을 정도로 현재 매수자들의 문의가 늘고 있다.

◇건설업체, 소송 대란 우려 속 새 전략 짜기 부심 = 서울시가 미 분류 주거지역을 2종으로 지정하겠다는 기본 방침을 밝혔음에도 불구하고 3종 지정이 많을 것으로 기대했던 건설업체들은 서울시의 조치에 적잖이 당황하고 있다.

특히 낮은 용적률을 적용 받게 된 재건축 조합원들과 추가 분담금 등을 둘러싸고 법적 소송이 불거지지 않을까 크게 우려하고 있다. 확정부담금에 대한 단서조항을 둘러싸고 견해차가 클 것으로 예상되기 때문. 건설업체들은 종세분화가 정착되기 이전에는 재건축ㆍ재개발 사업 진척이 어려울 것으로 예상하고 있다. 지난 7월 도정법 시행으로 시공사 선정이 까다로워지면서 추가 재건축 사업수주보다는 수성으로 이미 전략을 수정한 상태.

한편 일부에서는 이번 조치로 지구단위 계획을 통한 체계적인 도시개발이 정착할 것으로 평가하기도 한다. 일반 재건축ㆍ재개발이 수익성이 떨어지면서 지구단위 개발이 상대적으로 부각된다는 것. 한 건설업체 재건축 담당자는 “지구단위로 개발될 경우 같은 용적률을 적용 받아도 층고 제한 등이 일부 완화될 수도 있을 것”이라며 “사업 선점을 위해 정비사업자와 건설사간의 합종연횡이 본격화 할 것으로 예상된다”라고 말했다.

<문병도기자 [e-mail]>