[후분양제 내년 부분 도입] 가수요 차단ㆍ시장 정상화 기대

주택 후분양제가 도입될 경우 가수요 차단, 분양시장 정상화 등의 효과가 있을 것으로 분석되고 있다. 최근 강남지역을 중심으로 집값 급등을 유발한 투기수요가 사라질 것이라는 얘기다. 다만 공급위축, 분양가 상승 등의 부작용이 나타날 것으로 지적되고 있다.

이에 따라 국토연구원은 28일 공청회에서 후분양제를 단계적으로 시행해 전면 시행에 따른 문제점을 보완해야 한다고 지적했다. 특히 후분양제도 시행을 위한 공급자 금융시스템이 부족한 상황에서는 자금력이 약한 건설업체의 도산도 이어질 수 있어 내년 상반기 시범 도입 후 제도 보안 등을 거쳐 2006년 이후 본격 도입해야 한다는 것.

◇어떤 효과 있나= 후분양제도는 무엇보다도 가수요차단, 분양시장 정상화 등의 장점이 있다. 하지만 자금동원력이 없는 사업자는 시장에서 퇴출돼 공급위축의 부작용이 나타날 것으로 우려된다. 실제로 99~2001년 기준, 영업활동에 따른 현금 흐름이 마이너스(-)인 업체의 주택건설 실적이 연평균 10만4,663가구로 총 실적(45만6,019가구)의 22.9%인 점을 감안하면 당장 이 물량이 줄어들 소지가 있다는 것. 또 현금 흐름이 플러스(+)인 업체에서도 공급 중단 사태가 생겨 공급이 더 줄어들 수도 있다.

분양가 상승은 더 큰 문제가 될 수 있다. 선분양제와 같은 수익률을 유지하기 위해서는 50% 공정 후 분양할 경우

▲소형주택 6.2%

▲중형주택 8.3%

▲대형주택 8.4%가 상승할 것으로 분석됐다. 또 완전 준공후 분양하면

▲소형주택 11.1%

▲중형주택 11.6%

▲대형주택 12.1% 상승할 겻으로 조사됐다.

또 기존 주택가격도 후분양으로 공급이 15~30% 줄어들 경우 단기적으로 2~4.1% 상승할 것으로 예측됐다. 그러나 중ㆍ장기적으로는 집값 상승이 수요를 감소시키고 공급을 늘려 집값이 다시 하락하는 것으로 나타났다.

◇자금 조달 시스템이 관건=후분양제 정착을 위해서 가장 중요한 것은 공급자의 자금조달 시스템을 갖추는 것이다. 모든 주택사업이 후분양제로 전환될 경우 주택업체가 필요한 연간 자금은 21조9,000억원.

물론 공정에 따라 분양시기를 조정할 경우 연간 자금소요액은

▲30% 시공후 분양땐 11조2천억원

▲50% 시공후 분양시 14조2,000억원

▲80% 시공후 분양할 경우 18조8,000억원으로 줄어든다. 하지만 공급자 금융시스템이 개선되지 않을 경우 자금조달 문제로 인한 부작용이 커질 수 있다. 때문에 국가의 기금지원증대, 리츠ㆍ신탁 등을 통한 부동산간접투자상품 확대, 프로젝트파이낸싱 활성화 등의 조치가 필요하다.

또 2002년 6월 현재 건설업 부채비율이 280.2%로 제조업(135.6%)보다 배 이상 높은 만큼 후분양 전환시 사업회계를 사업주와 분리, 주택업체 부채비율을 완화해야 할 필요성도 제기된다.

<이철균기자 [e-mail]>