◆경매아파트 낙찰가 너무 높다

「아파트 경매 입찰가 너무 높게 쓰지 마세요」경매 아파트의 가장 큰 매력은 비록 위험을 안고는 있지만 잘만 고르면 시세보다 싼 값에 구입할 수 있다는 점. 하지만 최근에는 낙찰가율(낙찰가/감정가)이 80%를 웃돌면서 시세에 거의 근접하고 있는 것으로 나타났다.

올들어 수도권(인천제외)지역 아파트 낙찰가율을 보면 1월에는 75.6%선이던 평균낙찰가율이 2월 77.8%, 3월 79.4%, 4월 79.6%로 오르고 있으며 이달 들어서는 81.4%까지 치솟았다.

심지어 감정가는 물론 시세수준에 낙찰받는 사례까지 속출하고 있다. 지난 12일 서울지법에서 나온 서울 대치동 은마아파트 31평형의 경우 무려 21명이 입찰에 참가, 낙찰각 1억6,677만원에 결정됐다. 그러나 이 아파트 시세는 1억5,000만~1억6,000만원선에 불과하다. 일반 매매보다 더 비싼 값에 낙찰받은 셈이다.

유승컨설팅의 이경식(李敬植)사장은 『집값이 오를 것이란 기대감 때문에 입찰때 높은 금액을 써내고 있는 것으로 보인다』고 분석했다.

그러나 전문가들은 이같은 고액낙찰은 경매의 기본을 무시한 것이라고 지적했다. 경매낙찰가는 철저하게 현시세를 기준으로 삼아야지 불확실한 기대감으로 가격을 정해서는 안된다는 것이다. 시세와 비슷하게 낙찰받을 바에는 차라리 안전하게 일반매매를 통해 거래하는게 낫다.

◇경매는 세금이 더 많다=일반매매는 시세의 70~80%를 과표로 삼아 취득·등록세를 부과하지만 경매는 낙찰가 자체가 곧 과표가 되기 때문에 세금부담이 커진다.

최근 서울 도곡동 L아파트 34평형을 2억1,000만원에 낙찰받은 민모씨의 경우 낙찰가의 7% 정도인 1,500만원을 세금으로 내야 한다. 하지만 이 아파트를 일반거래를 통해 시세인 2억2,000만원에 구입하면 세금은 약 1,200만원으로 오히려 300만원 정도 덜 낼수 있다.

◇부대비용을 무시하지 말라=경매는 일반매매에 비해 컨설팅비, 명도비 등 부대비용이 많이 든다.

컨설팅 수수료의 경우 업체에 따라 차이는 있지만 대부분 감정가의 1.5~2%선이다. 2억원짜리 아파트를 낙찰받았다면 업체에 주는 수수료는 300만~400만원 정도다. 일반 중개보다는 두배 가까이 높은 수수료를 물어야 하는 셈이다.

명도비용 또한 만만치 않다. 실제로 낙찰을 받은후 세입자를 내보내는 과정에서는 예상치 않은 비용들이 발생한다. 비록 법적으로 책임을 질 필요가 없는 후순위 세입자라 할지라도 이사비용 명목등으로 200~300만원 정도의 돈을 주는게 관례기 때문이다.

특히 경매물건은 주택의 관리상태가 좋지 않은 경우가 대부분이어서 수리나 인테리어에 많은 돈을 들여야 한다는 부담도 있다. 실제로 30~40평형대 아파트를 제대로 꾸미려면 인테리어비용이 적어도 1,000만원은 넘는다는 점을 고려해야 한다.

◇낙찰가는 시세보다 15% 이상 낮게 쓸것=전문가들은 아파트를 낙찰받을 때는 감정가보다 시세가 기준이 돼야 한다고 조언한다. 감정가는 같은 물건이라도 감정시기에 따라 차이가 많기 때문에 반드시 해당지역 중개업소 등을 통해 정확한 시세를 파악해야 한다. 각종 추가부담을 감안한다면 최소한 시세보다 15%이상 싼 값을 써넣는게 좋다.

특히 투자목적이라면 급하게 낙찰받으려고 성급하게 덤벼들기보다는 여유를 갖고 마음에 맞는 물건을 기다리는 자세가 필수적이다. /정두환 기자 [e-mail]