2주택자, 집 한 채 처분하려는데 양도세는…

Q. 8ㆍ31대책으로 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과와 종합부동산세를 강화하자 나모씨는 고민에 빠졌다. 지난해 5월에 퇴직금에 대출을 얹어 투자목적으로 시세 5억원 상당의 아파트를 구입해 2주택자가 됐기 때문이다. 뚜렷한 소득이 없는 상황에서 이자 오를 것과 보유세를 생각하니 지금 당장 처분하고 싶은데, 보유기간도 얼마 안돼 고민이다. A. 오는 2007년부터는 1가구2주택자가 주택을 처분할 때 55%(주민세 포함)의 양도세율이 적용되고 장기보유특별공제(양도차익의 일정부분을 깎아 주는 제도)도 배제된다. 현재는 보유기간이 2년 이상인 경우 9.9%~39.6%의 초과누진세율이 적용되는데 앞으로는 55%의 단일세율을 적용하겠다는 것이다. 나씨의 경우 작년에 취득한 주택이어서 적어도 보유기간이 2년이 넘는 시점(2006년 5월 이후)에 처분하는 것이 좋다. 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 44%의 단일세율이 적용되기 때문이다. 한편 나씨의 경우 투자목적으로 구입한 아파트이므로 향후 가치상승에 따른 자본이득을 고려할 때 자녀에게 증여하는 것을 생각해 볼 수 있다. 증여세를 부담하지만 증여를 통해 1가구1주택 비과세혜택도 받을 수 있고 자본이득도 누릴 수 있으므로 고려해 볼 만하다. 또한 자본이득을 실현하기 위해 증여 받은 아파트를 자녀가 처분하는 경우 보유기간(증여등기접수일부터 계산)이 1년 미만인 경우에는 55%의 단일양도세율이 적용되고, 증여일(증여등기접수일)로부터 3년 이내에 처분하는 경우에는 양도소득부당행위계산에 해당할 수 있기 때문에 가격이 쌀 때 미리 증여하는 것이 좋다. 만약 자녀가 증여일로부터 3년이 안 된 시점에서 증여 받은 주택을 처분했는데, 아버지가 자녀에게 증여했을 때의 증여세와 자녀가 제3자에게 처분할 때의 양도소득세의 합이 아버지가 제3자에게 처분했다고 가정했을 때의 양도소득세보다 작은 경우 아버지가 제3자에게 처분한 것으로 보고 과세한다. 단 자녀가 납부한 증여세는 돌려 준다. 따라서 가급적 배우자 또는 부모로부터 증여 받은 부동산을 처분하는 경우에는 증여일로부터 5년 또는 3년이 경과한 후에 처분하는 것이 좋다.