Q. 다가구 주택이나 다세대 주택을 매입해 노후대비를 생각하고 있습니다. 다가구나 다세대 매입 시 주의해야 할 점에 대해 조언 부탁 드립니다.
A. 다가구와 다세대는 주택은 외관상 비슷합니다. 하지만 다가구는 건물 전체가 1인 소유인 단독주택이지만, 다세대는 가구마다 주인이 다른 공동주택입니다. 우리는 통상 다가구와 다세대를 통합해 ‘빌라’라고 통칭하기도 합니다.
우선 다가구는 무엇보다 일조권과 개방감 등을 따져야 합니다. 이는 다가구라는 특성상 독립된 공간의 장점을 최대화할 수 있는 요소입니다. 아울러 매입 시 네모 반듯한 필지가 좋습니다. 재건축을 하게 되면 주택을 건설하는 데 좋은 구조이기 때문입니다. 이와 같은 사항은 추후 매매할 때 가격을 책정하는 데도 큰 요인으로 작용합니다.
용도 변경 여부도 눈여겨봐야 합니다. 벽 두께며 출입문 위치, 가구 규모 등이 다세대로 변경이 가능한지 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 것입니다. 다가구를 다세대로 바꾸면 여러 채의 집을 구분 등기할 수 있습니다. 이에 세입자 입장에서는 집주인이 부도를 내도 자신의 전세금을 더 안전하게 확보할 수 있습니다. 세입자들의 선호도가 상대적으로 높을 수 있다는 설명입니다. 또 다세대는 구분등기가 되지만 다가구는 그렇지 않습니다. 이에 다가구를 구분등기하려면 먼저 다세대로 용도부터 변경해야 합니다.
사업자 등록 부분을 꼭 해야 하느냐는 질문도 많은데, 다가구가 한 채라면 굳이 할 필요는 없습니다. 하지만 2주택 중 하나가 다가구라면 사업자 등록 여부를 선택해야 됩니다. 다가구를 매입한 뒤 3년 내에 기존 주택을 팔면 비과세 대상으로 이때는 안 해도 무방합니다. 하지만 8.2 부동산 대책으로 인한 양도세 중과세를 피하기 위해서는 종합소득세까지 잘 따져 임대사업자로 등록 여부를 결정할 필요가 있습니다. 임대사업자 등록을 위해서는 구분등기 후 주민등록등본과 임대건물의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 등록해야 합니다. 임대사업자로 등록하면 많은 혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을 때보다 세금 부담이 훨씬 적어집니다.
다가구 다세대 매입을 고민 중이라면 경매로 낙찰받는 것도 좋습니다. 기존 세입자와 재계약할 필요가 없고 빈집을 넘겨받을 수 있어 완전히 새로 꾸밀 수다는 장점이 있습니다. 전체적으로 개조하면 비용도 크게 줄일 수 있으며 외관도 세입자에 피해를 주지 않으면서 산뜻하게 바꿀 수 있습니다.
매입한 뒤 임대용으로 주택을 사용하고 있을 때 하자가 반드시 발생한다는 점도 생각해 할 부분입니다. 법에는 거주자 보호와 생활질서 유지를 위해 여러 규정이 있습니다. 하지만 대개 소규모 건설업체나 개인업자들의 의해 공급된 다세대는 아파트와 같은 체계적인 관리가 힘든 실정이라 신경 써야 할 것이 한두 가지가 아닙니다. 하자가 발생했을 때 하자보수업체에서 터무니 없이 비싼 공사비용을 요구하지 않는 한 ‘하자보증보험’으로 해결이 가능합니다. 하자보증보험은 건축업자가 하자보증금이란 명목으로 시공비의 3%를 하자 보수를 예치하는 것입니다. 서울보증보험에서 보험증서를 끊어 하자보증금을 대신할 수도 있습니다. 서울보증보험같은 경우 영세업자들이 건물을 짓고 보수 의무를 소홀히 하는 경우가 많기 때문에 이를 현금으로 먼저 받아놓고 일정 기간 동안 하자에 대한 민원이 없을 때 다시 돌려줍니다.
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