민간 등록임대사업자가 1년 단위로 임대 계약을 맺었다면 매년 최대 5%의 임대료 인상이 가능하다는 정부의 해석이 나왔다. 2년 단위로 본다면 10% 수준까지 인상할 수 있다는 뜻이다. 민간임대주택특별법(민특법)과 ‘새 임대차법’이 충돌하자 국토교통부가 민특법을 적용해야 한다고 밝힌 것. 하지만 ‘최초임대료’ 문제에서는 반대로 ‘새 임대차법(주임법)’이 우선해 5% 초과 인상이 불가능하다고 해석하는 등 법 적용을 두고 혼선이 거세지고 있다는 비판이 나온다.
5일 박상혁 더불어민주당 의원실에 따르면 최근 국토부는 등록임대주택의 경우 민특법에 따라 1년 주기로 계약 갱신이 가능하다는 해석을 내놓았다. 세입자가 동의한다면 1년마다 5%씩 임대료 인상이 가능하다는 것. 이를 적용해 계산하면 2년에 10%에 준하는 임대료 인상이 이뤄질 수 있다. 반면 주택임대차보호법(주임법) 적용을 받는 일반 임대주택의 경우 주임법에 따라 2년마다 최대 5% 인상 폭 내에서만 계약 갱신이 가능하다.
민특법은 44조에서 임대료 증액은 5%까지 가능하고, 증액 청구는 증액 후 1년 내 하지 못하도록 하고 있다. 이를 두고 임대사업자들은 1년 단위 계약이 가능하고 계약 갱신 때 5% 증액이 가능하다고 주장해왔다. 민특법이 특별법인 만큼 일반법인 주택임대차법보다 우선 적용해야 한다는 주장이다.
민특법과 주임법이 충돌하는 이 사례에 대해 국토부는 “민특법이 우선”이라고 정리했다. 국토부는 이 사례에 대한 서울시의 질의에 “민특법 규정을 따라야 한다”며 “세입자가 동의한 경우에 한해 1년 단위로 계약하고 종전 임대료에서 5% 이내로 인상하는 것이 가능하다”고 답했다. 다만 ‘1년 계약’에 대한 세입자 동의가 없다면 주임법에 따라 2년 계약으로 봐야 한다고 설명했다.
반면 임대사업자들이 거세게 반발하고 있는 ‘최초임대료’ 문제에 대해서는 주임법이 우선이라며 반대 입장을 내놓았다. 지난해 10월24일 개정 시행 중인 민특법에서는 10월23일 이전 등록한 임대사업자의 경우 존속 중인 임대차 계약이 종료되고 나서 재계약할 때 사업자가 임대료를 정할 수 있도록 했다. 이에 따르면 임대차 계약을 체결한 뒤 임대주택으로 등록했다면 이후 체결하는 갱신계약은 ‘최초계약’으로 해석된다. 최초계약이라면 임대료 상한 제한 없이 인상할 수 있다.
이 문제에 대해 국토부 관계자는 “특별법인 민특법이 우선인 것은 맞지만, 이 경우는 갱신계약이면서 동시에 최초계약”이라며 “민특법에는 계약갱신청구권 관련 문제를 다루지 않았고, 이 경우 갱신계약이라고 해석할 수도 있는 만큼 세입자의 계약갱신청구권 행사가 가능하다고 안내하고 있다”고 말했다. 상황에 따라 법 적용이 오락가락하면서 시장 혼선을 더욱 키우고 있다는 비판도 커지고 있다./진동영기자 jin@sedaily.com
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