이지스자산운용과 하나금융투자가 미국 워싱턴에 위치한 ‘패니메이’ 통합 사옥에 투자한다. 임차인이 확실하고 백악관 인근 중심업무지구(CBD)에 위치한 안전 자산인 만큼 공격적인 투자에 나선 것으로 분석된다. 미국은 백신 접종 이후 코로나19 불확실성이 해소되고 있어 향후 운용수익 뿐 아니라 매각차익도 기대되고 있다. 한동안 뜸했던 해외 대체 투자가 다시 시동을 거는 모습이다.
5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용과 하나금융투자는 미국 워싱턴에 위치한 미드타운센터(Midtowncenter)에 대한 지분 투자에 나선다. 현지 부동산 개발업체 카프로퍼티스(Carr Properties)와 빌딩을 공동으로 인수하는 구조로 이지스자산운용이 약 2,500억 원 규모의 리츠를 설립, 빌딩의 지분 49%를 확보한다. 하나금융투자는 리츠 투자금을 총액 인수 후 국내 기관들에 셀다운하는 역할을 맡았다. 코로나19로 국내 기관들의 해외 부동산 투자가 주춤한 상황에도 투자에 나선 것은 빌딩의 자산가치가 높고 안정적인 임대 수익이 확보됐기 때문이다.
지난 2018년 완공된 미드타운센터는 14층 건물 2개 동(약 2만 4,000평 규모)이다. 백악관까지 걸어서10분 내로 이동할 수 있을 만큼 워싱턴 DC 중심상업지구(CBD) 내 핵심 지역에 위치했다는 평가를 받는다. 또한 3개의 지하철 역을 통해 4개 노선을 이용할 수 있어 교통도 편리한 편이다. 근처에 미연방대법원, 국회의사당, 주택연방금융청 등 주요 정부 기관들이 자리하고 있어 공실률에 부담도 덜할 것으로 보인다.
임차인 구성도 안정적이다. 임대 가능 면적 중 약 82%를 미국 양대 모기지 업체 중 하나인 패니메이가 쓰고 있다. 패니메이는 미국 현지에서 모기지 채권을 증권화해 주택 대출 시장에 유동성을 제공하고 있는데 2008년 국유화됐다. 미국 정부 수준의 신용등급(무디스 기준 Aaa, S&P기준 AA+)을 보유한 만큼 안정적인 임대료 수익을 기대할 수 있다는 평가다. 임대 계약 기간도 여유 있다. 지난 2018년 패니메이와 15년 장기 계약을 맺었다. 이 밖에 공유 오피스 업체인 위워크가 임대 가능 면적 중 12.7%를 사용 중이며 나머지 5.2%는 상업 시설로 구성돼 있다. 현재 임차인들의 평균 잔여 임대 기간은 약 13년 정도인 것으로 알려졌다.
이번 투자의 6년 운용 기준 목표 내부수익률(IRR)은 7.2%다. 미국 오피스 시장이 2022년 경부터 회복될 것이란 전망도 조심스레 점쳐지는 가운데 운용수익 뿐 아니라 매각 차익도 기대할 수 있을 것으로 보인다. 실제 국내 기관들도 이번 투자 건에 많은 관심을 보이는 것으로 상황. 이지스자산운용과 하나금융투자는 앞서 미국 델라웨어주 소재 아마존 물류 센터 투자 건에도 교직원공제회 등 국내 주요 연기금의 투자를 이끌어 낸 바 있다.
/김민석·김민경 기자 seok@sedaily.com
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