“집값이 오를 때 확인해야 하는 선행지표가 있습니다. 바로 전월세 거래량과 가격입니다.”
5일 서울경제가 서울 소공동 롯데호텔서울에서 개최한 '서울경제 머니트렌드 2023'에서 '부동산 경기예측 및 과학적 투자전략'을 주제로 강연을 진행한 고종완 한국자산관리연구원 원장은 이 같이 밝히며 매매가격을 예측할 수 있다고 강조했다. 고 원장은 “거래량은 가격의 선행지표인데 통상 1~2개월이 아니라 1~2분기 선행해 나타난다”며 “매매가격의 경우 전세가와 월세가의 상승에 이어 상승이 나타나는 것이 특징”이라고 말했다. 그는 “이를 파악하면 매매가가 언제 상승할지를 예측할 수 있다”며 “예를 들어 서울의 경우 아파트의 평균 전세가율이 52~54%인데 70%까지 오른다면 통상 변곡점이 오는 것으로 볼 수 있다”고 덧붙였다.
그는 지역별 아파트 상승세를 통해 여타 지역의 매매가도 예측할 수 있다고 밝혔다. 부동산 상승세는 서울에서 시작돼 수용성(수원·용인·성남) 등 경기 남부와 인천, 화성·평택, 천안·아산 등의 준수도권, 원주·춘천, 세종·대전, 광주·대구 등의 순으로 확산된다는 설명이다. 고 원장은 “서울 내에서도 지역별로 확산세가 나타나는데 강남에서도 압구정과 같은 한강변 재건축에서 가장 먼저 상승세가 시작된다”며 “한강변 재건축 아파트에서 상승세가 나타난다면 부동산 시장에 변화가 시작된 것으로 추정해야 한다”고 강조했다.
고 원장은 서울의 ‘3개 중심지’에 주목해야 한다고 강조했다. 광화문과 종각, 서울시청 등을 중심으로 한 도심권과 양재~신사·교대~잠실의 강남권, 여의도·영등포다. 그는 “서울시의 계획을 보면 앞으로 광화문을 중심으로 개발이 이어진다”며 “특히 구도심으로 분류되던 남영동 등도 대통령실의 용산 이전으로 함께 변화가 나타날 것”이라고 말했다. 여의도·영등포에 대해서는 “서울시의 신속통합기획 등으로 인해 이미 가격이 많이 오른 것은 사실”이라며 “인접지인 양천구 목동 등에 관심을 가지는 것도 좋다”고 말했다.
고 원장은 2025년 서울의 아파트 가격이 상승세에 접어들 것으로 내다봤다. 그는 “아파트가 공급되기 위해서는 토지 매수에서부터 인허가, 착공 분양, 입주 등에 이르는 최소 5년의 과정을 거쳐야 한다”며 “하지만 현재 인허가 물량과 착공 물량이 줄어들고 있는 만큼 공급부족에 따른 서울 집값 상승세를 추정한다”고 말했다.
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