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사업성 따라 이합집산…'8000가구' 분당 시범단지 분리

부동산분양 2024.05.23 17:59:42

1기 신도시 선도지구 선정을 앞두고 일부 단지들에서 사업성을 확보하기 위한 대책 마련에 나섰다. 일각에서는 공공기여 비율 등을 담은 정부의 '기본방침'이 재건축 단지들의 사업성을 가를 전망인 만큼 관망하는 분위기다. 23일 정비업계에 따르면 삼성한신·우성·한양·현대 등 4개 단지가 통합재건축을 추진하던 분당 시범단지는 최근 삼성한신·한양, 우성·현대로 분리해 각각 사업을 추진하는 것으로 선회했다. 용적률에 따른 단지별 사업성 차이 때문이다. 삼성한신·한양의 경우 지하철 수인분당선 서현역과 거리가 500m 이내인 역세권 단지인 만큼 용적률을 450%까지 받을 수 있지만 비역세권인 우성·현대는 350%에 그칠 것으로 예상된다. 용적률 상향 혜택을 나머지 2개 단지와 함께 나누면 사업성이 그만큼 떨어질 수밖에 없다. 특히 삼성한신·한양 두 단지만 해도 4200가구에 달해 이미 정부의 선도지구 평가 기준에서 만점(3000가구)을 충족하는 만큼 8000가구 가까이 되는 대규모 사업을 추진할 이유가 없어진 셈이다. 분당 재건축연합 관계자는 "사업성이 있는 단지가 우선 선도지구로 선정되고, 그 단지들이 재건축돼 가격이 올라가면 또 거기에 맞춰서 기존 단지들도 사업성이 생길 것"이라고 설명했다. 재건축 사업성을 가르는 가장 큰 요인은 용적률이다. 용적률은 대지면적 대비 연면적 비율로, 용적률이 높다는 것은 조합원들이 내 집을 마련하고 추가적으로 일반분양할 수 있는 물량이 많다는 의미다. 일반분양 세대가 많으면 거기서 나오는 분양수익을 통해 공사비를 충당할 수 있다. 시장에서는 대부분 용적률이 180~170% 이하일 경우 재건축 사업성이 있다고 평가하고 있다. 그러나 1기 신도시에 적용되는 노후도시특별법 상 '용적률 인센티브'는 공짜가 아니다. 현행 특별법은 특별정비구역 내 주거단지를 통합정비할 경우 용도 변경을 허용하고 용적률을 법적 상한의 1.5배로 상한할 수 있도록 되어 있다. 이 경우 용적률 초과분의 최대 70%를 임대주택 등으로 공공기여해야 할 가능성이 높다. 김제경 투미부동산연구소 소장은 "대지지분을 기부채납하고 임대주택을 짓고 하다보면 용적률이 실질적으로 크게 늘지 않는 경우도 있다"며 "그렇다고 사업성을 높여준다고 인센티브를 크게 주면 재건축 부담금이 늘어나는 상황인 만큼 조합원들의 고민이 깊어질 것"이라고 말했다. 시장에서는 향후 사업성을 판단할 수 있는 명확한 가이드라인이 나오면 재건축을 추진하는 1기 신도시 단지가 크게 줄어들 것으로 보고 있다. 용적률을 높여주더라도 기부채납 비중이 늘어나 사실상 부담이 여전한 데다가 공사비까지 천정부지로 치솟았기 때문이다. 실제로 분당에서는 용적률이 가장 낮은 한 통합재건축 단지가 한 건설사와 비공식 시뮬레이션을 진행한 결과 30평형대 소유자가 30평형 그대로 갈 때만 분담금을 내지 않아도 된다는 결과가 나오기도 했다. 건설업계의 한 관계자는 "최근 원자잿값과 인건비 상승 등으로 공사비가 급등한 가운데 부동산 시장 침체도 이어져 사업성에 대한 의문이 주민들 사이에서도 계속 제기되는 상황"이라며 "절차가 간소화돼 사업 속도가 빨라지는 것은 좋지만 결국 분담금을 얼마나 내야 하는지에 따라 주민 동의가 갈릴 것"이라고 말했다. 상황이 이렇다보니 집값이 상대적으로 낮은 평촌이나 군포, 부천 중동 등은 사업 추진이 어려울 것이라는 전망도 나온다. 지역 재건축연합회의 한 관계자는 "가구 수가 많아도 소형평수가 대부분인 단지들은 분담금 부담으로 사업 추진이 어려울 것"이라며 "일단 국토부의 가이드라인을 기다려보는 중"이라고 전했다. 정부는 오는 7월까지 구체적인 도시별 평균 용적률과 공공기여 비율 등을 담은 가이드라인인 '기본방침'을 수립하고 8월께 발표할 계획이다. 성남시 역시 재건축을 추진하는 단지들이 사업성 등을 평가할 수 있도록 시뮬레이션 가이드라인을 6월께 배포하기로 했다.