낙후된 서울 서남권 신경제 중심축으로 육성

영등포 양평·문래, 구로 신도림 '공공지원형' 개발

성수·구로동 일대 용적률 완화 고밀도 역세권으로

강서구 CJ등 대규모 공장부지는 복합개발 어려울 듯

■ 준공업지역 27.71㎢ 개발 본격화

서울시가 14일 내놓은 '준공업지역 종합발전계획'은 지난해 6월 발표한 서남권 르네상스 계획의 후속편 성격이다.

시는 당시 서남권 르네상스 계획을 공개하면서 침체돼 있는 서남권 일대를 신산업과 쾌적한 주거ㆍ문화가 공존하는 미래형 복합도시로 만들겠다는 계획을 밝혔다. 서울의 신경제 중심축으로 육성하겠다는 것이다.

그러나 구로ㆍ영등포ㆍ금천 등 서남권은 준공업지역이 밀집해 있어 준공업지역에 대한 개발계획 없이는 '르네상스' 실현이 불가능하다.

송득범 서울시 도시계획국장은 "서울 준공업지역은 과거 산업발전의 근간이었지만 공장 이전, 도시 확장 등으로 현재는 열악한 지역을 대표하는 대명사가 돼버렸다"며 "낙후된 구역의 정비를 유도하고 공동주택이 무질서하게 난립하는 것을 막기 위해 종합계획이 필요하다"고 배경을 설명했다.

◇서울 서남권 개발 바람 불까=

이날 준공업지역 발전계획이 발표됨에 따라 준공업지역 개발에 한층 속도가 붙게 됐다.

특히 서울시내 준공업지역의 80%가 서울 서남권에 밀집돼 있어 이번 개발계획의 최대 수혜지역이 될 것이란 전망이다. 실제로 현재 영등포 문래동, 구로 신도림동 등 준공업지역 대부분 지역은 낡은 공장이 자리잡고 있는데다 영세한 업체들이 산재해 있어 개발이 쉽지 않은 상황이다.

시는 영등포 양평ㆍ문래동, 구로 신도림동, 성동 성수동 등 산업시설이 밀집해 있는 4개 지역을 산업개발진흥지구로 지정하고 세제감면, 건축비 융자 등의 지원을 통해 '공공지원형'으로 개발한다는 계획을 갖고 있다.

시의 한 관계자는 그러나 "이들 부지 전체가 공공지원형으로 개발되는 것은 아니며 주거시설이 섞여 있는 지역은 '산업정비형'으로 개발될 수 있다"고 덧붙였다.

시는 이와 함께 각 지역의 입지를 고려해 영등포ㆍ강서는 마곡첨단산업단지와 연계한 NIT(나노 정보기술)ㆍBT(생명공학)산업, 구로ㆍ금천은 국가산업단지와 연계한 첨단 기술클러스터, 성동ㆍ도봉은 대학, 연구소 연계 IT산업을 적극 육성하기로 했다.

이를 위해 시는 도로ㆍ공원ㆍ주차장 등의 기반시설을 설치해주고 산업시설 건축비 및 노후공장 개ㆍ보수 비용도 융자해줄 방침이다.

◇성수ㆍ구로동 일대 고밀도 역세권 개발될 듯=

용적률 혜택이 가장 많은 지역중심형 개발에는 역세권이나 간선도로가 접해있는 성수동ㆍ구로동 일부 준공업지역이 포함될 것으로 예상된다.

현재 서울시가 역세권에 장기전세주택을 공급하기 위해 용적률 혜택을 주는 범위는 지하철역 반경 500m지만 준공업지역에도 이 기준을 적용할지 여부는 확정되지 않았다. 시 관계자는 "역세권에 대한 기준은 조례 개정 후 세부적인 지침을 수립할 때 정하게 될 것"이라고 말했다.

지역중심형 개발 시 용적률은 기존 250%에서 400%로 크게 늘어나며 늘어난 용적률 절반은 임대산업시설 설치를 위한 부지로 제공해야 한다.

이 부지는 영세산업자들을 위한 임대 시설로 공급될 예정이며 소규모 창업지원 및 정비사업 시 세입자 대책용으로도 활용된다. 이 밖에 서울시는 영세업체들을 보호하기 위해 이들이 밀집해 있는 지역을 개발할 때에는 사전에 보호대책을 마련하도록 했다.

시는 또 계획적인 개발을 유도하기 위해 공공주거시설이 들어서는 산업정비형과 지역중심형의 경우 최소 개발단위를 1만㎡ 이상으로 제한했다. 반면 산업공간으로 개발되는 공공지원형 구역은 면적 제한 없이 소규모 정비도 가능하도록 할 방침이다.

◇대규모 공장부지 복합개발은 어려울 듯=

시는 준공업지역을 개발해 지역발전을 이끌겠다는 방침이지만 상업지역 등으로의 용도변경은 허용하지 않을 계획이다.

이에 따라 준공업지역에 속한 강서구 대상ㆍCJ부지, 금천 대한전선 공장, 구로 CJ영등포공장, 도봉 현대택배 공장부지 등 5곳은 시의 신(新)도시계획 운영체계의 적용을 받지 못하게 돼 복합개발을 할 수 없게 되며 용도지역 변경 없이 최대 400%의 용적률만 적용된다.

신도시계획 운영체계는 토지 활용 잠재력이 큰 1만㎡ 이상 대규모 부지의 용도를 변경해 개발하도록 하고 그에 따른 개발이익을 공공목적으로 환수하는 제도다. 강서구 대상부지 등 5곳은 당초 민간 개발자가 용도지역 상향 조정을 요구했지만 지난 6월 협상 대상지에서 제외된 바 있다.

송 국장은 "준공업지역은 용도지역 변경이 어려워 이들 5곳은 준공업지역 발전계획에 따라 개발될 것"이라고 말했다.

서울시가 연내에 조례를 개정하면 내년부터 각 구가 지구단위계획(안)을 작성하고 구 도시계획위원회 자문, 도시건축공동위원회 심의, 지구단위계획 결정고시, 정비구역 및 정비계획 입안, 정비구역 및 정비계획 결정고시 등의 과정을 거쳐 개발이 이뤄지게 된다.

한편 서울시는 부동산가격 상승에 따른 투기억제 대책도 마련했다. 시는 앞으로 준공업지역의 지가 동향을 주기적으로 분석해 필요할 경우 토지거래허가대상 기준을 대폭 낮추는 방안을 적극 검토할 예정이라고 밝혔다. 현재 준공업지역 내에선 토지 면적이 660㎡를 초과할 경우에만 토지거래허가 대상이다.