[아파트값 변동추이] 재건축 매도ㆍ매수 관망 속, 가격ㆍ거래 차별화 심화

소형평형 의무비율과 조합원 지분 전매금지를 골자로 하는 9ㆍ5 안정대책이 큰 시름을 안겨주고 지나간 태풍 `매미`와 같은 파급력을 부동산시장에서 발휘하고 있다. 이 때문에 재건축시장은 벌집을 쑤셔놓은 듯 혼란스럽기만 하고, 투자자들은 또 다른 무언가를 찾아 끊임 없이 옮겨다니고 있는 양상이다. 9ㆍ5 안정대책 이후의 서울지역 시세 동향을 점검해 보았다.

서울지역 매매가가 전 평형의 고른 상승으로 최근 3개월 들어 가장 높은 오름세를 기록했다. 부동산플러스 리서치팀이 지난 8월 29일 대비 9월 19일 현재 시세를 조사한 결과에 따르면 재건축아파트를 포함한 서울지역 매매가는 0.86%로 나타나 지난 조사시점의 상승률(0.54%)을 크게 웃돈 것으로 조사됐다. 규모별로는 26평 이상~38평 이하의 중형아파트와 49평 이상 대형아파트의 상승률이 0.88%로 가장 높게 나타났으며, 25평 이하의 소형과 39평 이상~48평 이하의 중대형아파트 상승률이 각각 0.85%와 0.82%로 조사됐다.

전세가의 경우는 26평 이상~38평 이하의 중형아파트 전세가가 0.01% 하락하기는 했지만 나머지 평형들의 고른 상승에 힘입어 평균 0.02% 소폭 상승했다. 이는 3개월 들어 처음으로 상승한 수치이다.

구별로는 중대형 평형이 몰려 있는 송파구(2.53%)와 강남구(2.45%)의 매매가 상승률이 가장 높았으며, 강남권의 영향을 가장 많이 받은 강동구도 1.44%의 상승률을 기록했다. 반면 표본 단지수가 많지 않은 중구는 제로(Zero)로 제자리걸음을 보였으며, 강북구(0.08%)와 종로구(0.14%)등도 상대적으로 오름폭이 크지 않은 것으로 조사됐다.

9ㆍ5 안정대책의 가장 큰 영향을 받고 있는 재건축시장은 강남권의 중층 1대1 재건축이 그동안의 높은 상승세에 제동이 걸린 것과 함께 초기 단계에 머물러 있는 단지들도 큰 타격을 받고 있다. 게다가 이들 단지의 영향으로 대부분의 재건축 단지들이 가격 조정을 받고 있는 가운데 일부 단지들은 매도나 매수가 전무해 시세조차 형성되지 않을 정도로 관망세를 유지하고 있다는 게 현장 공인중개사들의 전언이다. 다만 평균시세보다 수천만원~1억원 이상 가격이 낮은 급매물을 구입할 의향이 있다는 매수자들이 나오는 것을 보면 향후 투자가치성에 대한 기대 분위기는 아직도 여전한 것으로 분석된다.

이런 시장 상황속에서 지난 3주간 서울지역의 재건축 아파트 매매가는 소형 재건축단지의 상승세(2.05%)에 힘입어 평균 1.64% 오른 것으로 나타났다. 지역별로는 사업승인단지가 몰려있어 상대적으로 안정대책 여파가 미미한 송파구지역이 3.94% 상승해 오름폭이 가장 컸으며, 이미 대부분의 단지가 소형평형 의무비율을 50% 이상 계획한 강동구지역 재건축단지들도 3주간 2.96%의 오름세를 보인 것으로 나타났다.

부동산플러스 리서치팀이 독자적으로 분석한 재건축 사업단계별 매매변동률에서는 사업시행인가 단지들이 지난 3주간 평균 7.35%의 상승률을 나타내 이미 오를 대로 오른 건축심의(2.27%)와 이주 및 철거단계(2.4%)에 있는 단지들 상승률보다 높은 것으로 나타났다.

3주간 매매가 상승률이 높았던 아파트로는 92년도에 입주한 송파구 문정동 건영 36평형으로 8월 29일 조사시점의 평균 매매가(3억 5,000만원)보다 6,500만원 상승한 평균 4억 1,500만원으로 조사됐으며, 재건축단지로는 암사ㆍ명일 저밀도 지구 중 하나인 강동구 암사동 강동시영1단지 13평형으로 전(前) 조사치 보다 5,500만원 오른 3억 6,750만원으로 조사됐다.

“일단 두고 보자” 관망세 팽배, 매매 0.38% 상승 전세 0.04% 하락세 속, 구리(0.31%)ㆍ성남(0.22%) 전세 올라

경기지역의 부동산 시장도 관망하는 분위기가 짙다. 매도자는 상투에 산 물건이 잠시 주춤하다 오르기를 바라고, 매수자는 반대로 가격이 좀더 내려가기를 기다리는 눈치. 그러니 나오는 물건은 많지도 않고, 중개업소만 죽을 맛이다. 서울지역의 전세가가 하락세에서 반등해 상승분위기를 탄 반면 경기지역의 하락세는 멈출 줄 모른다. 다만 지역별로 전세가 상승과 하락폭이 뚜렷하게 구별되고 있는 실정이다. 수도권(서울 제외)의 시세동향을 살펴본다.

서울지역 부동산시장의 영향을 크게 받고 있는 수도권의 경우 여전히 매매가는 상승세, 그리고 전세가는 인천을 제외한 수도권 전 지역이 하락세를 면치 못하고 있는 것으로 나타났다. 부동산플러스 리서치팀이 지난 9월 19일 현재 조사한 자료에 따르면 서울을 제외한 수도권의 매매가 상승률은 평균 0.38%로 최근 들어 가장 높은 상승률을 기록했다. 규모별로는 39평형~48평형의 중대형아파트가 0.5% 올라 가장 많이 오른 반면 25평형 이하 소형은 0.29%로 평균 상승률을 밑돈 것으로 나타났다.

지역별로는 분당 등 수도권 5개 신도시의 3주간 매매 상승률이 0.6%로 가장 높았고, 신도시를 제외한 경기도가 0.42%, 그리고 인천광역시가 0.24% 오른 것으로 분석됐다.

신도시 중에는 분당이 0.93%로 3주간 가장 높은 상승률을 기록했고 중동(0.51%), 일산(0.48%), 평촌(0.33%), 산본(0.15%) 순으로 상승률이 높게 나타났다. 경기지역에서는 하남시가 0.93%로 오름세가 컸으며, 과천시(0.88%), 구리시(0.85%), 수원시(0.75%) 등도 매매가 상승률이 높은 지역으로 분석됐다. 반면 동두천시와 양주군, 포천군, 화성시 등은 지난 8월 29일 조사치와 변함이 없는 것으로 나타났다.

평균 0.04% 내려 하락세 행진이 멈추지 않고 있는 수도권(서울 제외)지역의 전세가는 49평형 이상 대형아파트(-0.08%)의 전세가 하락세가 큰 것으로 나타났다. 지역별로는 신도시가 -0.1%로 비교적 하락률이 낮아 체면을 유지했으며, 인천광역시는 서울을 제외한 수도권에서 유일하게 전세가(0.05%)가 상승한 지역으로 분석됐다.

0.1% 내린 신도시는 산본(0.18%)과 평촌(0.04%)이 상승한 반면 분당(-0.08%)과 중동(-0.15%), 일산(-0.26%)은 하락한 것으로 조사됐다. 경기도 지역에서는 구리시(0.31%)와 성남시(0.22%), 평택시(0.12%) 등이 상승세를 이어갔고, 반대로 과천시(-0.38%)와 고양시(-0.35%), 안산시(-0.19%) 등은 전세가 내림세가 큰 지역으로 나타났다.

재건축은 하남시와 군포시가 각각 3.38%와 3.16%로 상승률이 높은 것으로 나타났으며, 중동지역의 재건축단지들은 유일하게 매매가가 하락(-0.25%)한 곳으로 조사됐다. 하지만 산본과 부천, 시흥은 지난 조사치와 변함이 없는 것으로 나타났다.

단지별로는 인천 남동구 구월주공 10평형과 의왕시 내손동 포일주공 15평형, 안양시 석수동 장미공영 18평형 등이 비교적 상승률이 높은 아파트로 분석됐다.

9월 19일 현재 평당 매매가는 과천시가 지난 조사시점(8월 29일)보다 평당 50만원 오른 2,100만원으로 나타났으며, 분당이 975만원, 광명시 880만원, 평촌 764만원, 하남시 696만원으로 조사됐다. 평당전세가는 성남시가 지닌 조사시점보다 평당 17만원 오른 316만원, 산본이 3만원 오른 351만원으로 오름폭이 크지 않았다.

경기지역의 경우도 9ㆍ5 안정대책과 최근 경기 침체로 인해 매매가 잘 이루어지지 않고 있는 상황. 나오는 물건도 없고, 매수나 매도도 많지 않아 당분간 관망하는 분위기로 가지 않겠느냐는 것이 공인 중개사들의 전언이다.

재건축 규제 반사이익, 서울지역 0.31% 상승 입지여건 뛰어난 지역 인기, 당분간 상승세 지속 예상

9.5 재건축시장 규제책 영향으로 뭉칫돈들이 분양권 시장으로 몰리고 있다. 최고의 투자상품으로 꼽히던 재건축시장이 소형평형 의무화비율 강화, 조합원 지분 전매금지 등을 골자로 하는 9.5대책의 영향으로 잔뜩 위축된 가운데 전매가 가능한 분양권이 새로운 투자처로 각광받고 있는 것이다. 특히 입주를 앞둔 분양권의 경우 입지여건에 따라 최고 수천만원의 가격상승이 나타나는 등 재건축시장의 규제에 따른 반사이익을 톡톡히 보고 있는 것으로 나타나고 있다.

분양권 전매금지로 잔뜩 위축됐던 분양권 시장이 재건축시장 규제에 따른 반사이익을 톡톡히 누리고 있는 것으로 분석된다. 특히 전매가 가능하면서 입주를 앞둔 중대형아파트 분양권의 경우 입지여건에 따라 매물이 부족할 정도로 인기를 얻는 것으로 나타났다.

부동산플러스 리서치팀이 8월 29일 대비 9월 19일 기준으로 3주간 아파트 분양권 동향을 조사한 결과 서울지역은 0.31%, 수도권지역은 0.22% 각각 오른 것으로 조사됐다. 전매 금지 등 각종 규제책으로 분양권 시장이 잔뜩 위축된 점을 감안한다면 이같은 시세상승은 재건축시장 규제에 따른 반사이익으로 풀이되고 있다.

서울지역 분양권은 3주동안 0.31% 올랐다. 규모별로는 39평~48평형 중대형아파트의 가격상승이 평균치를 웃도는 0.39%로 나타났다. 이는 재건축아파트 소형평형 의무화 비율 강화에 따라 중대형아파트의 선호도가 높아졌기 때문으로 분석된다. 반면 25평이하 소형아파트는 0.25% 오르는데 그쳤다.

지역별로는 은평구가 1.42% 올라 가격상승폭이 가장 높았고 이어 관악(0.72%), 성동(0.49%), 송파(0.43%), 강동(0.43%), 양천(0.39%) 순으로 상승폭이 컸다. 아파트별로는 여전히 입주를 1년미만 앞둔 단지들의 상승폭이 높았던 것으로 조사됐다.

서초구 방배동 한 공인중개사는 “재건축아파트에 대한 소형평형 의무화 비율 강화로 입주를 앞두고 전매가 가능한 분양권 매물을 구하려는 수요자들은 점차 늘고 있다”며 “저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈들이 분양권 시장으로 몰려 입주를 앞두면서 블루칩으로 분류되는 분양권 값을 부추기고 있는 실정”이라고 말했다.

내년 1월 입주예정인 강동구 길동 우림루미아트 29평형은 3주전 대비 2,000만원이 올라 2억4,250만원에 시세가 형성돼 있다. 또 올 10월 입주예정인 은평구 응암동 대주파크빌 23평형은 3주전 대비 8.1% 오른 1억6,500만원을 호가하고 있다. 3주새 1,000만원 정도 오른 셈이다. 또 올 12월에 입주가 계획된 관악구 봉천동 관악푸르지오 42평형의 경우 3,000만원이 올라 4억500만원에 시세가 형성돼 있는 것으로 조사됐다.

수도권은 서울지역에 비해 상승폭이 낮았다. 8월말 2주간 상승폭 0.22%와 같은 3주간 0.22%의 상승폭을 기록했기 때문이다. 규모별로는 역시 39평~48평형인 중대형아파트의 가격상승폭이 0.25%를 기록, 가장 높았다. 지역별로는 군포시가 1.02% 올라 오름폭이 가장 컸고 이어 구리(0.81%), 의왕(0.65%), 성남(0.61%), 광주(0.39%), 고양(0.39%) 순으로 나타났다.

수도권지역에서 매매가 상승률이 가장 높은 분양권은 고양 일산동 베르빌 32평형인 것으로 나타났다. 3주전 대비 6.9% 올라 1억8,500만원에 시세가 형성돼 있다. 내년 3월 입주예정인 광주시 오포읍 세양청마루 32평형형은 3주전 대비 6.7%인 1,000만원이 올라 1억4,700만원을 호가하고 있는 것으로 조사됐다. 이밖에 부천 범박동 현대홈타운1단지 25평형이 1,000만원이 오른 것을 비롯해 고양 일산동 일신휴먼빌 27평형 1,000만원, 성남 금곡동 두산위브 32평형 2,000만원이 각각 올랐다.

<자료제공=부동산플러스 >