민간임대주택의 활성화

지난 82년부터 2002년까지 임대주택은 145만가구가 건설돼 총 주택건설실적 988만가구의 약 15% 수준이다. 또 2002년 말 현재 재고주택 1,236만가구 중 임대주택은 75만3,000여가구로 약 6.1%에 불과한 실정이다. 이는 미국 33%, 캐나다 31%, 일본 24%에 비해 매우 낮은 수준이다. 임대주택 재고 중 5년 임대 후 분양되는 임대주택이 대부분이며 10년 이상의 장기 임대주택은 영구 임대주택 19만가구 등 28만가구에 불과하다.

선진국의 임대주택과는 달리 우리의 장기임대주택은 저소득층을 대상으로 주거복지 차원에서 공급되고 있다.

최근 신세대를 중심으로 투자대상으로만 여겨졌던 아파트가 주거 서비스를 제공하는 상품이라는 인식이 확산되고 있다. 임대차계약 형태도 목돈이 부족한 신세대에 적합한 전세에서 월세로 바뀌고 있다. 이러한 인식 및 시장 변화와 함께 1인 가구도 꾸준히 증가하고 있어 임대주택의 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.

그러나 민간 임대주택은 저소득층을 대상으로 하는 공공 임대주택과는 달리 수준 높은 주거의 질을 요구하고 있다. 최근 신세대를 겨냥한 임대주택은 기존과 달리 수준 높은 서비스를 제공하는 `서비스드 레지던스 (serviced residence)` 개념을 가지고 있다.

현행 임대주택공급제도로는 이 같은 수요를 충족시키는 데 한계가 있다. 따라서 공공 부문은 저소득층의 주거복지 향상을 위해서 임대주택 공급을 확대하는 한편 임대수요를 충족시키기 위해서는 민간 부문의 참여가 필요하다. 민간 임대주택의 경우 시장가격으로 임대료를 책정할 수 있어 10%를 상회하는 임대수익도 가능한 상황이다. 실제로 `코업레지던스`라는 임대주택의 수익률은 연 12% 수준으로 수익성이 높은 것으로 나타났다. 수익성이 양호할 경우 부동산 투자펀드 설립이 가능하기 때문에 자금을 충분히 조달할 수 있을 것으로 전망된다.

민간 임대주택의 공급을 확대하기 위해서는 정부의 택지 및 조세지원이 필요하다. 택지공급시 분양주택의 비율을 낮추고 임대주택의 비율을 상향 조정해야 할 것이다. 또 각종 부동산 투자펀드의 임대주택에 대한 투자 확대를 위해 주택 관련 조세, 특히 재산세 분리과세 등의 조세지원도 이뤄져야 민간 임대주택의 활성화를 기대할 수 있을 것이다.

<고철(주택산업연구원 원장) >