확정일자 받아두면 보증금 안전

'확정일자는 상가임대보증금을 지키는 가장 간단한 방법이자 확실한 장치'확정일자는 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실하고 간단한 수단이다. 법의 보호가 시작되는 것은 상가임대차보호법이 발효되는 다음달 1일부터다. 국세청은 새로운 법령의 시행을 앞두고 14일부터 확정일자를 교부한다.

유의해야 할 대목은 확정일자를 얻고 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록을 마쳐야 한다는 점이다. 국세청 관계자는 "세금을 피하기 위해 사업자등록 없이 영업하는 상인들이 상당수 있는데 이번 기회에 사업자등록과 함께 확정일자를 받아둬야 뒤탈이 없다"고 말했다.

◇확정일자의 효력=확정일자란 세무서장이 계약서의 존재를 인정한 날짜. 확정일자를 받아두면 전세권 등기와 대등한 효력이 발생한다. 건물이 경매 또는 공매되더라도 최우선적으로 임대보증금을 되돌려 받을 수 있는 '우선변제권'이 확보된다. 다만 확정일자에 앞서 근저당이 설정됐다면 경ㆍ공매 대금가운데 근저당분을 제외한 금액만 되돌려 받을 수 있다. 이런 상가라면 가급적 임대를 피하는 게 낫다.

◇신청절차=기존사업자와 신규사업자간 다소간 차이가 있다. 기존사업자는 신분증과 함께 사업자등록증 원본과 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부분 도면 등을 갖고 관할세무서 징세과 또는 세원관리과ㆍ조사과 등을 찾아가 확정일자 신청 겸용 서식인 사업자등록정정신고서를 작성해 제출하면 된다.

신규사업자는 신분증과 사업허가증ㆍ등록증ㆍ신고필증 사본, 임대차계약서 원본 등을 준비해 관할 세무서 납세서비스센터를 방문, 확정일자신청 겸용 사업자등록신청서를 작성하면 된다.

◇임대차 등록사항 열람=근저당 설정자 등 건물임대차에 이해관계가 있는 사람이면 확정일자 관련 등록사항을 열람할 수 있다. 이해관계자는 ▦해당 건물의 임대ㆍ임차인 ▦근저당 설정권자 등 채권 또는 채무관계로 상가건물 등기부등본상에 기재된 사람 ▦열람과 관련해 법원판결을 받은 사람 등이다. 해당 건물임대와 관련이 없는 단순 채권ㆍ채무자는 제외된다. /권구찬기자 [e-mail]

상가임대보증금을 되돌려 받을 수 있는 장치인 확정일자제도를 문답풀이로 알아본다.

-전차인(임차인이 재임대한 상가를 임차한 사람)도 확정일자를 받을 수 있나.

▲확정일자를 받을 수는 있는 있지만 효력은 없다. 다만 전차인은 전대인에게 계약갱신 요구권, 월차임대료 전환 산정률 제한 등의 권리는 보장 받을 수 있다. 그러나 이 권리도 전대인에게만 요구할 수 있을 뿐 최초임대인에 대해서는 주장할 수 없다.

-이중계약서에 의한 확정일자는 효력을 가질 수 있나.

▲임차인이 임대차계약서를 세무서에 제시하고 확정일자를 받는 경우 세무서는 그 내용의 진실성 여부를 곧바로 확인할 수 없기 때문에 확정일자를 부여하게 된다. 그러나 등록 내용이상의 우선 변제권은 보장받지 못한다. 실제 임대보증금이 2억원인데 1억원으로 이중계약서를 작성했다면 1억원까지 우선 변제권만 보장되는 셈이다. 나머지 1억원은 민사소송을 통해 해결해야 한다.

-우선 변제권과 소액임차인의 최우선 변제권간의 차이는.

▲소액임차인의 최우선 변제권이란 확정일자를 받지 않더라도 모든 권리자보다 최우선해 보증금중 일정액을 되돌려 받는 것을 말한다. 서울의 경우 임차보증금이 4,500만원이하의 경우 1,350만원까지 우선 변제받을 수 있다. 그러나 최우선 변제권이 있더라도 일단 확정일자를 받아두는 것이 유리하다. 최우선 변제권 한도를 넘어가는 보증금에 대해서도 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있기 때문이다.

권구찬기자