[심층진단/부동산은 뜨는데 주가는 왜 안뜨나] 윈-윈 전략을 세워라

[심층진단/부동산은 뜨는데 주가는 왜 안뜨나] 증시-부동산 윈윈전략을 세워라부동산 돈유입 차단보다 증시 유도 필요

주식시장의 거래대금과 고객예탁금은 별로 변함이 없는데, 은행 등 금융회사의 단기 예금과 서울 등 일부 지역 아파트 청약에는 뭉칫돈이 넘치고 있다.

이에 따라 은행들은 며칠이 멀다하고 예금금리를 떨어뜨리고 있다. 은행 금리가 떨어지면 수익률에 만족하지 못한 부동자금이 주식시장으로 옮겨가는게 원칙인데, 그게 들어맞지 않고 있다.

또 부동산시장이 뜨면 주식시장도 일정한 시차를 두고 뜨는게 통례인데, 요즘에는 통 들어맞지 않는다.

정부가 부동산경기활성에 나서고 있는 것도 그 속내를 들여다보면 자금을 회전시켜 주식시장으로 돌려보기 위한 전략이라고 할 수 있다.

그러나 국내 주식시장이 내외생 변수에 너무 민감해 어제까지만 해도 잘 나가던 주가가 밤새 자고나면 곤두박질하기 때문에 여윳돈들은 쉽게 주식시장으로 몰리지 않고 있는 것이다.

이에 따라 일부 극단적인 경제전문가들은 풍부한 유동성의 물꼬를 주식시장 쪽으로 터주기 위해선 부동산 쪽으로 흘러가는 돈의 흐름을 차단해야 한다고 주장한다.

그러나 과거의 경험이나 현재의 상황은 부동산과 주식을 대체관계인 제로섬(Zero Sum)으로 보기보다는 장기적으로 상호 보완적인 윈윈(Win-Win) 관점에서 해석하는 것이 바람직하다는 의견이 많다.

특히 주식시장의 활황은 부동산으로 흐르는 자금을 막는 것 보다는 주변의 풍부한 유동성이 스스로 주식시장으로 흘러갈 수 있도록 강력한 미끼를 던져줘야 한다고 강조한다.

▲돈, 주식시장엔 없고 은행과 부동산에 있다

주식시장의 거래대금이 1조원을 겨우 넘고 고객예탁금은 8조원대를 힘겹게 버티고 있다.

반면 금융기관의 단기상품에는 매달 수조원이 넘는 자금이 몰려들면서 1년 만에 50조원이 불어 240조원을 넘어섰다.

아파트 청약 경쟁률도 300대1, 700대1까지 올라가며 식을 줄을 모르고 있다.

증권업협회에 따르면 주식투자를 위해 증권사에 맡겨 둔 예탁금은 6월에 1조2,000억원, 7월에 1,000억원이 줄었지만 투신사의 단기상품인 머니마켓(MMF) 펀드의 수신고는 1년 사이에 48.3%가 증가하며 지난 8일 현재 41조원을 넘어섰다.

여유자금은 부동산 쪽에도 눈을 돌리고 있다. 2ㆍ4분기 토지거래는 지난해 같은 기간에 비해 18.8%나 증가하는 등 아파트쪽으로 자금이 몰리면서 서울지역 아파트 가격은 97년 외환위기 이후 최고치인 7.74%가 올랐다. 재건축아파트값은 21.04%가 상승했다.

부동산 전문가들은 지난 상반기 중에만 100조원 가량이 금융기관에서 부동산쪽으로 움직인 것으로 추정하고 있다. 또 상황이 크게 바뀌지 않는다면 하반기에도 이 같은 움직임은 계속될 것으로 예측하고 있다.

▲부동산 시장과 주가의 관계

부동산 가격이 올라 주식시장이 침체를 벗어나지 못하는 걸까.

이론적으로는 주식시장이 부동산 시장에 선행한다. 주식시장이 실물경기에 6개월 정도 앞서고 부동산이 1년 정도 뒤쳐지기 때문에 주식과 부동산은 약 1년6개월의 시차를 두고 상승한다.

그러나 현실은 꼭 그렇지 않다. 지난 70년대 말 부동산가격이 폭등을 했을 때 주가는 큰 움직임이 없었고, 80년대 후반 주식시장이 활황세를 보였을 때는 부동산 열풍이 불지 않았다.

오히려 장기적 관점에선 동시에 움직이는 모습을 보여줬다. 경제가 호황기였던 75~79년과 86~90년에 부동산은 연 30%, 주식은 31% 상승했고, 불황기인 80~85년 때는 부동산은 6%가 오르는데 그치고 주가는 2% 떨어졌다.

경기가 살아있거나 유동성이 충분히 뒷받침되지 않는 상황에서 주식이나 부동산, 어느 한쪽의 서로에게 큰 영향을 미치지 않는 것으로 나타난다.

지난 94년 반도체 경기호황으로 주식시장이 급상승했을 때 부동산은 오히려 소외돼 있었다는 것이 단적인 예다.

결국 부동산과 주가는 경제상황이나 유동성의 크기에 따라 시차가 생긴다고 볼 수 있다.

주식이 오른다고 부동산이 반드시 올라가거나 부동산 열풍이 분다고 반드시 주가가 내려가는 것은 아니라는 점이다.

▲폭탄을 터트릴 뇌관이 필요하다

지난 99년4월 주식시장의 호황을 이끌었던 유동성 장세도 단순히 시장에 돈이 넘쳐 났기 때문만은 아니다.

국가 신용등급 상향조정에 대한 기대감ㆍ시중은행 등 금융회사의 대외신인도회복ㆍ기업구조조정ㆍ환율안정 등 부동자금을 증시로 이끌 펀더멘털 호전이라는 미끼가 있었기 때문이다.

지금은 유동성이라는 폭약을 얼마나 많이 움켜쥐고 있느냐 보다는 폭약에 불을 붙일 수 있는 경기호전이나 부실기업처리, 불확실한 대내외 여건개선 등 뇌관이 필요한 상황다.

우승호기자