'30만 가구' 공급 예상되지만…‘부동산 규제 유지’ 입장은 여전

<文 대통령 신년 기자회견- 설 전 공급대책 발표>

실제 준공까지 3~4년 걸려…급한 불 끄기에는 역부족

민간 규제·양도세 완화 등 당장 시장에 영향 줄 해법 필요

전문가들 “가구 수 급증 발언, 정책 실패 회피 의도 깔려”

18일 서울의 한 중개업소 게시판에 매물 정보가 붙어 있다. 새해 들어서 거래는 줄고 있지만 신고가는 계속 나오고 있다./연합뉴스

문재인 대통령이 신년 기자회견에서 설 이전에 나올 공급 대책의 청사진을 공개했다. 문 대통령은 “시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는, 그런 부동산의 공급을 특별하게 늘림으로써 공급이 부족하다는 것에 대한 국민들의 불안을 일거에 해소하자는 데 목적을 두고 있다”고 말했다. 전문가 및 시장의 평가는 우호적이지 않다. 공급 확대를 강조한 것은 긍정적이지만 준공까지 최소 3~4년의 시간이 필요해 당장 급한 불을 끄는 데 역부족이기 때문이다. 또 주택 가격 급등을 ‘가구 수 급증’으로 돌린 것과 ‘새 임대차법 등 부작용을 만들어 낸 규제를 계속 유지한다’고 밝히는 등 기존 입장과 전혀 달라진 것이 없기 때문이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “정부는 가구 수 분화 등 인구구조 변화를 사전에 예측하고 중장기적인 공급 계획을 세우는 게 기본적인 책무”라며 “지난해에만 갑자기 예상치 못한 가구 수 급증으로 공급 부족을 불러왔다는 말은 임대차 2법 등 정책 실패를 회피하려는 의도가 깔려 있다”고 지적했다.

◇시장 예상 뛰어넘는 20만~30만 가구 담길 듯=문 대통령이 다시 한 번 파격적인 공급 대책을 주문하면서 설 이전에 나올 공급 방안 범위가 커질 것으로 보인다. 설 대책에는 전세 대책도 추가로 포함된다. 이에 따라 설 연휴 이전에 정부가 내놓을 주택 공급 대책에는 공공 주택 공급과 전세 물량 확대 방안이 담길 것으로 전망된다. 시장에서는 당초 10만~15만 가구가량의 공급을 예상하는 의견이 많았다. 하지만 문 대통령이 시장에서 기대하는 것 이상의 물량을 내놓겠다고 함에 따라 20만~30만 가구 공급 방안이 담길 것으로 보인다.

현재 논의되고 있는 공급 방안은 서울 내 역세권 고밀 개발, 준공업지역과 저층 주거지 개발이 유력하다. 현재 서울 주요 지하철역 인근 건물의 용적률이 160% 수준인데 700%까지 고밀 개발해 주택 공급을 획기적으로 늘리겠다는 계획이다. 또 역세권 반경을 기존 350m에서 500m로 확대하고 일부 준공업지역을 주거지역으로 변경해 공급 물량도 확대할 것으로 전망된다. 공공 재개발과 공공 재건축을 통해서도 공급 물량을 늘릴 것으로 보인다. 정부와 서울시는 앞서 서울 동작구 흑석2구역 등 8곳을 공공 재개발 시범 사업지로 선정하고 4,700여 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 그 밖에 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업의 규제를 완화하고 호텔·오피스의 주택 전환 활성화 방안도 추가로 내놓을 것으로 예상된다. 전세 물량과 관련해서는 공공 매입 임대 물량을 더 확대할 것으로 관측된다. 정부 관계자는 “서울 도심 주택 공급을 확대하기 위한 모든 방안을 열어놓고 검토 중”이라며 “시장의 기대에 부응할 수 있도록 최대한 물량을 확보할 방침”이라고 말했다.

문재인 대통령이 18일 청와대 춘추관에서 열린 신년 기자회견에서 기자들의 질문을 받고 있다. /연합뉴스

◇여전히 못 벗어난 규제 만능주의… 대외 요인 탓은 여전=파격적인 공급 방안이 예상되고 있지만 시장의 평가는 냉소적이다. 준공까지 많은 시간이 걸리는데 마치 발표만 하면 불안 심리가 해소될 것으로 보고 있어서다. 무엇보다 부동산 시장을 바라보는 문 대통령의 인식에 대해 전문가들은 우려의 시각을 보내고 있다.

문 대통령은 가격 급등에 대해 “시중의 유동성이 풍부해지고 저금리 상황이 이어지면서 부동산 시장으로 자금이 몰리게 됐다”며 “또 지난해에 우리나라 인구는 감소했는데 세대수는 무려 61만 가구가 늘었고, 이에 따라 우리가 예측했던 공급 물량보다 수요가 초과하게 돼 시장가격의 상승을 부추긴 측면이 있다”고 언급했다.

세대수 증가 발언에 대해 전문가들은 정책 실패를 덮으려는 면피성 발언이라고 평가한다. 서 교수는 “1가구 1주택 원칙을 앞세워 징벌적 과세를 하다 보니 세대수 분화가 급속화한 측면이 있다”며 “정부 정책의 영향으로 가구 분화가 늘었고, 이에 따라 주택 수요가 증가한 것인데 정부는 대외 요인 탓으로 원인을 돌리고 있으니 시장 안정화가 어려워지는 것”이라고 지적했다. 아울러 각종 규제를 그대로 지속하겠다는 입장을 밝힌 것도 출범 이후 유지해온 정책과 다르지 않다는 점이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 이제 와서 공급으로 방향을 전환해도 당장 입주할 수 있는 물량이 아니어서 심리적 안정을 주기 어려울 것”이라며 “양도세 완화 등 기존 주택을 빨리 처분할 수 있는 대책이 우선시돼야 한다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 “공공 물량으로는 시장을 안정화하기 어렵다”며 “민간 시장이 움직이도록 규제 완화 방안을 내놓아야 한다”고 강조했다./강동효·권혁준기자 [e-mail]