등록임대사업자가 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 임대차 계약을 체결한 경우, LH가 보증가입을 하면 따로 임대보증금 보험을 가입하지 않아도 된다. 아울러 임대사업자가 보증금 보험을 들지 않을 경우 기존에는 2년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금 등 형사처벌 했지만 앞으로는 과태료를 부과하게 된다. 또 임대보증 미가입 사업자는 시장이나 군수, 구청장이 직권으로 등록 말 수 있게 된다.
국토교통부는 이같은 내용 등을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)’ 일부개정법률 공포안이 7일 국무회의 의결을 거친다고 이날 밝혔다. 공포일은 오는14일이다. 정부는 지난해 7·10 대책에서 모든 등록임대 주택 사업자가 임대보증보험에 들도록 했다. 신규 등록임대사업자는 지난해 8월 18일부터 시행했고, 기존 등록 임대는 준비과정을 고려해 1년 유예를 거쳐 지난달 18일부터 적용하고 있다. 정부는 다만 시행 이후 불합리하다고 지적된 사항을 이번에 수정했다.
우선 임대보증금 보증을 들지 않아도 되는 경우를 규정했다. 우선 임대 보증금이 주택임대차 보호법상 최우선 변제금액이하이면서, 임차인이 보증에 들지 않아도 된다고 동의한 경우다. 최우선 변제금 이하일 경우 법으로 이미 보장받을 수 있는 점을 고려한 조치다. 이때 임대사업을 하는 주택에 근저당권이 설정돼 있으면, 현재 시점이 아니라 담보물권이 설정된 때를 기준으로 최우선 변제금액을 적용한다. 이를테면 2020년 9월 1일 근저당권 1억원이 설정된 서울지역의 주택에 올해 10월 1일 임대차계약을 체결할 경우, 최우선변제 금액은 현 시점 서울기준인 5,000만원이 아니라 2020년 9월 서울 기준인 3,700만원을 적용하는 식이다. 3,700만원을 넘으면 보증금 보험에 가입해야 한다는 이야기다.
아울러 임대사업자가 LH나 SH에게 임차하고 이들 기관이 보증금 보험에 가입한 경우에도 가입이 면제된다. 임차인이 전세금 반환 보증에 가입했으며 임대사업자가 보증수수료를 모두 지급한 경우에도 가입하지 않아도 된다.
보증 미가입 시 처벌은 처벌 실효성과 처벌의 형평성을 고려해 형벌에서 과태료로 전환된다. 과태료는 임대보증금의 10% 이하이면서 상한선은 3,000만원 이하다. 임대보증금 보증 가입의무기간은 임대의무기간에서 임대사업자 등록이 말소된 날까지 연장된다. 의무기간 경과 후에는 가입여부가 불확실한 점을 고려한 조치다. 이와 함께 부채 과다로 보증가입이 거부되는 경우 처벌만으로는 개선이 어려운 점을 고려해 시장과 군수, 구청장 직권으로 임대사업자 등록을 말소할 수 있게 된다.
이두희 국토교통부 민간임대정책과장은 “이번 제도개선을 통해 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다”고 말했다.
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