# 서울시 노원구 상계동의 준공 34년 차인 한양아파트 전용 87㎡는 지난 6월 9억 6,000만 원에 거래됐다. 지난해 7월만 해도 같은 평형이 5억 7,500만 원에 거래됐지만 1년 만에 3억 8,500만 원이나 오르며 ‘고가 아파트’가 된 것이다. 같은 구 중계동의 중계성원1차아파트 역시 지난해 6월 5억 5,750만 원에 매매됐다가 이달 3일 처음 9억 원 거래가 일어나며 고가 아파트 대열에 합류했다.
서울에서 6억 원 이하 아파트가 사실상 사라지고 9억 원을 넘은 고가 주택이 가장 흔한 가격대의 아파트가 됐다. 서울 내 6억 원 이하 아파트 비중은 4년 전 62.68%에서 9월 현재 11.32%로 급감한 반면 15억 원 초과 아파트는 같은 기간 4.6%에서 26.96%로 네 곳 중 한 곳이 됐다. 전문가들은 금액대별 대출 규제 등 현실과 맞지 않는 정책 방향을 개선하는 동시에 수요 규제 대신 무주택 실수요자에 대응하는 공급이 필요하다고 지적하고 있다.
◇광진·송파·성동 중저가 비율 0%대…갈 곳 없는 서민들=23일 부동산114에 따르면 이달 현재 서울시 25개 자치구 가운데 6억 원 이하 아파트 비율이 절반을 넘기는 곳은 단 한 곳도 없었다. 1년 전인 지난해 10월만 하더라도 도봉구(72.33%)와 중랑구(71.48%), 금천구(65.21%), 노원구(61.58%) 등 4개 구가 남아 있었지만 지금은 전무하다. 전세난을 못 견딘 무주택 실수요자들이 대출 규제를 피한 6억 원 이하 아파트를 집중적으로 사들이면서 가격이 올랐기 때문이다.
6억 원 이하 아파트 비중이 10%에 미치지 못하는 자치구는 1년 전 9곳에서 현재 15곳으로 늘었다. △강남(3.31%) △강동(1.87%) △광진(0.24%) △동대문(5.28%) △동작(1.61%) △마포 3.17% △서대문(7.67%) △서초(3.12%) △성동(0.21%) △성북(7.66%) △송파(0.96%) △양천(9.33%) △영등포(3.07%) △용산(1.13%) △중구(2.41%) 등이다.
이 가운데 광진구와 성동구·송파구는 비중이 0%대로 6억 원 이하 아파트가 사실상 사라졌다. 광진구의 경우 전체 아파트 2만 3,718가구 가운데 단 58가구만 6억 원 이하다. 성동구도 4만 8,906가구 중 104가구만 남았으며 송파구는 10만 8,762가구 중 1,049가구에 불과하다. 동작구(758가구)와 용산구(300가구), 중구(305가구)에서도 6억 원 이하 아파트가 1,000가구도 남지 않아 사실상 소멸 단계에 진입한 것으로 보인다.
◇6억~9억 아파트보다 15억 이상이 더 많아=한때 중저가였던 단지들은 이제 9억 원을 넘는 고가 아파트가 됐다. 이달 현재 금액대별 아파트 분포 현황을 보면 9억~15억 원대 아파트가 전체의 35.02%(3만 4,832가구)로 가장 많다. 집값 상승을 억제하기 위해 정책상 ‘고가 아파트’로 분류해 각종 규제를 적용하는 9억~15억 원 아파트가 서울에서 가장 흔해진 ‘아이러니’가 생긴 것이다.
이어 15억 원이 넘는 이른바 ‘초고가 아파트’가 33만 4,819가구(26.96%)로 많았다. 처음으로 6억~9억 원 사이 아파트(33만 1,546가구·26.7%)보다도 많아졌다. 특히 서울에서 초고가 아파트 비율이 절반을 넘는 곳은 2017년 5월 한 곳도 없었지만 이제는 강남3구과 용산구 등 4개 구는 과반이 초고가 아파트가 됐다.
시장에서는 이처럼 달라진 서울 아파트 지형도를 고려할 때 ‘6억 원=중저가, 9억 원=고가’라는 기존 정책 인식도 바뀌어야 한다고 지적하고 있다. 윤주선 홍익대 도시건축학과 교수는 “종합부동산세 부과 기준부터 양도세 비과세 기준, 대출 기준까지 현실과 동떨어진 규제는 손봐야 한다”고 강조했다.
수요 억제 대신 무주택 실수요자들의 도심 내 수요에 부응하는 아파트 공급이 시급하다는 지적도 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “최근 정부가 오피스텔과 도시형생활주택의 공급 확대 계획을 발표했지만 수요자들이 원하는 주거 형태와는 차이가 있다”며 “정비구역 용적률 상향 등을 통해 서울에서 미분양이 날 정도의 아파트 공급이 이뤄져야 장기적인 시장 안정이 가능할 것”이라고 말했다.
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