정부가 1가구 1주택 ‘갭 투자자’에게 비과세 혜택을 부여하면서 기존 부동산 정책에서 한 발짝 물러섰다. 하지만 임대차 시장 왜곡을 만든 근본적 원인인 임대차 3법에 대해서는 기존 기조를 유지하며 조삼모삼식 단기 처방을 내놓았다. 이런 와중 내년도 하반기를 기점으로 한 차례 계약 갱신을 청구한 물량들이 풀리면서 전월세 가격이 한 차례 더 껑충 뛸 수 있다는 우려가 제기된다.
20일 기획재정부가 발표한 ‘2022년 경제정책방향’에 따르면 정부는 신규·갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 1가구 1주택 임대인을 ‘상생임대인’으로 규정해 혜택을 부여하기로 했다. 우선 임대인이 해당 계약을 2년간 유지할 경우 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 2년의 실거주 요건 중 1년을 충족한 것으로 인정한다. 혜택은 임대 개시 시점 공시가 9억 원 미만의 주택과 이날부터 내년 12월 말까지 체결되는 계약에 한정된다.
문제는 해당 혜택에서 임대 물량의 상당수를 공급하는 다주택자가 빠졌다는 점이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울 내 전월세 물량 가운데 10%가량이 1가구 1주택자가 내놓는 물량”이라며 “해당 정책이 어느 정도 효과는 있겠지만 미미한 수준에 그칠 것”이라 설명했다. 또한 “다주택자가 투기적 행태를 보인다며 정부가 강력한 규제를 하는 것인데 소유 주택에 거주하지 않는 1주택자에 대해서는 혜택을 준다는 것은 상대적으로 바람직해 보이지 않는다”고 덧붙였다.
또한 내년도 서울 아파트 입주 물량이 지난해 대비 절반 수준을 기록하는 등 시장에서는 전월세 상방 압력이 여전하다고 보고 있다. 부동산114에 따르면 내년도 서울 아파트 입주 물량은 2만 520가구에 그칠 것으로 전망된다. 지난해(4만 9,478가구)와 비교하면 절반 수준이다. 올해 서울 분양 아파트 물량은 총 3,275가구로 역대 최저치를 경신했다. 입주 물량이 급감해 임대료 상승 압력이 거센 가운데 갱신 계약의 종료에 따른 임대차 수요가 몰리면서 내년 하반기 전월세 시장이 들썩일 수 있다는 우려다.
정부는 또한 내년 월세 세액공제율을 기존 10~12%에서 12~15%로 상향하기로 했다. 정부는 한시 상향 이유로 “신규 임대차계약 시 전세에서 반전세로의 전환 확대 등에 따른 월세 부담 완화를 위해서”라고 설명했다. 사실상 임대차 3법 및 보유세 강화로 ‘전세의 월세화’ 현상을 심화시켰음을 자인한 것으로 풀이된다. 여기에 주거급여, 청년 월세 지원 등 취약 계층 임차료 지원을 강화하고 올해 일몰되는 전세반환보증보험 보험료 지원 또한 내년 상반기까지 연장한다.
하지만 전월세 시장 왜곡을 만든 임대차 3법에 대해서는 기존 기조를 유지하는 모양새다. 임차인에게 유리한 정책들을 대거 시행한다지만 임대인·임차인 간 분쟁만 격화돼 시장 불안을 야기할 수 있다는 우려가 나온다. 정부는 분쟁 계약 갱신 과정에서 임차인이 신청 시 임대차 정보를 지방자치단체에서 일정 기간 교부하도록 할 계획이다. 지난해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입할 당시 정부는 집주인의 실거주를 이유로 갱신 거부를 당한 임차인은 해당 주택의 전입 세대나 확정일자를 열람할 수 있도록 했다. 이를 통해 집주인 직접 거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 판단해 손해배상 청구의 근거로 삼도록 한 것이다. 다만 임차인이 관련 문서를 일일이 열람하는 것이 번거로워 실효성 논란이 일자 해당 업무를 지자체가 대신 수행하도록 한 것이다.
한편 정부는 공공정비·도심공공복합·소규모주택정비 사업 후보지를 추가 공모하며 태릉 골프장 부지를 내년 상반기 중 지구 지정하고 과천 지구 또한 2022년 내 지구계획을 확정하는 등 주요 부지의 사업도 가시화하기로 했다. 내년도 사전청약 물량은 6만 2,000가구에서 6만 8,000가구로 확대한다.
전세 시장 수급 개선을 위해서 공실 임대를 활용해 내년도 전세형 주택 공급을 3만 9,000가구에서 최소 5,000가구 이상 추가 확대한다. 모듈러 주택에 대한 용적률·건폐율을 완화해 단기 주택 건설 물량을 확대하고 공공임대주택 14만 가구를 공급한다. 부동산 시장 불법·불공정 행위에 대해서도 집중 단속을 실시하고 투기 근절 대책 또한 마무리한다. 과도한 민간 개발이익 귀속을 방지하기 위한 이른바 ‘대장동방지법’은 제도화를 본격 추진한다.
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