[주요 이슈 브리핑]
■ 신도시 한계: 서울의 주택보급률이 93.6%로 전국 최하위를 기록하며 신도시 개발로도 서울 수요를 분산시키지 못하는 한계가 드러났다. 경기도 미분양이 1만 3950가구로 전국 1위를 차지하는 가운데 전문가들은 서울 평균 용적률 145%를 대폭 높여 콤팩트시티 방식의 고밀개발이 필요하다고 강조하고 있다.
■ 소셜믹스 갈등: 서울시의 강화된 소셜믹스 정책이 정비사업 최대 걸림돌로 떠오르며 조합과 시 간 갈등이 격화되고 있다. 잠실주공5단지는 한강변 임대주택 배치 문제로 심의가 보류됐고 대치동 에델루이는 별도 추첨으로 20억 원 기부채납을 부담하는 등 소모적 갈등이 확산되고 있다.
■ 해외 규제 강화: 미국 텍사스주가 9월부터 중국 등 특정 국가 출신자의 부동산 보유와 임차를 제한하는 법을 시행한다. 위반 시 25만 달러 이상 벌금이나 징역형이 부과되며 텍사스주 중국 출신 거주자 12만 명이 직접 영향을 받게 되어 해외 부동산 투자 환경이 급변하고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 신도시만으론서울 집값 못 잡아…‘콤팩트시티’로 고밀 개발해야
- 핵심 요약: 서울의 주택보급률이 93.6%로 전국 최하위를 기록하며 공급 부족 문제가 심각한 수준이다. 서울 가구 수는 최근 3년간 매년 5만 3000가구씩 증가했지만 주택 수 증가량은 3만 3000가구에 그쳐 연간 2만 가구의 초과 수요가 발생하고 있다. 이에 따라 경기도와 인천시의 주택보급률은 각각 99.3%와 99.1%로 100%에 육박하지만 경기도 미분양 아파트는 1만 3950가구로 전국 1위를 기록했다. 전문가들은 서울의 평균 용적률이 145% 수준에 불과한 점을 지적하며 일본 아자부다이힐스처럼 용적률을 350%에서 990%까지 올린 고밀개발이 필요하다고 강조했다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “도심 콤팩트시티 같은 고밀개발 방식이 서울의 경쟁력을 높이는 데 바람직하다”며 “서울에서 부족한 신규 주택 수요는 결국 서울 안에서 해결해야 한다”고 설명했다.
2. 임대주택 놓고 소모적 갈등…“정비사업 소셜믹스 유연화 필요”
- 핵심 요약: 서울시의 강화된 소셜믹스 정책이 정비사업 속도전의 가장 큰 걸림돌로 떠오르고 있다. 6387가구 규모의 송파구 잠실주공5단지는 올해 4월 공공 임대 주택 대부분을 한강변 인접 주동을 제외한 저층부와 비선호 동에 배치했다는 이유로 서울시 정비사업 통합심의위원회에서 심의가 보류됐다. 조합 내부에서 “수억 원대의 가치가 예상되는 한강 조망권을 임대 가구에 주는 것은 조합원 재산권 침해”라는 반발이 거세게 일었다. 또한 강남구 대치동 구마을3지구 재건축사업을 통해 이달 입주가 시작된 282가구 규모의 디에이치 대치 에델루이는 분양 주택과 임대 주택의 동·호수 추첨을 별도로 진행해 20억 원의 현금을 기부채납해야 했다. 오세훈 서울시장은 7월 기자간담회에서 “서울시가 추구해야 하는 본질적인 목표는 소셜믹스 정책 때문에 공급이 늦어져서는 안 된다는 것”이라며 “유연화를 통해 공공 주택을 더 많이, 신속하게 공급하는 데 초점을 맞추겠다”고 밝혔다.
3. 中 출신 부동산 보유·임차…텍사스주, 오늘부터 제한
- 핵심 요약: 미국 텍사스주가 9월 1일부터 중국·러시아·북한·이란 출신자의 부동산 보유와 임차를 제한하는 법을 시행한다. 이 법에 따르면 해당 국가 출신 개인과 기업의 부동산 취득을 막고 임차도 1년 미만의 단기로만 허용한다. 법 위반 시 징역형 또는 25만 달러(약 3억 5000만 원) 이상의 벌금형이 내려진다. 다만 시민권자와 영주권자는 제한 대상이 아니며, 유효한 비자가 있는 사람은 주택 1채를 소유할 수 있다. 그레그 애벗 주지사는 이 법에 대해 “외국의 ‘적’을 막기 위한 미국의 가장 강력한 금지 조치”라고 소개했다. 텍사스주에 중국 본토 출신 거주자가 12만 명(2023년 기준)임을 고려하면 법에 영향을 가장 많이 받는 집단도 중국인들이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 예금보호한도 9월부터 1억
- 핵심 요약: 금융회사의 예금 보호 한도가 9월 1일부터 1억 원으로 상향된다. 은행이나 저축은행, 상호금융조합의 파산으로 예금 지급이 어려워질 경우 예금자는 금융사당 1억 원까지 원금과 이자를 보호받는다. 금융사당 5000만 원이었던 예금보호 한도가 올라가는 것은 2001년 이후 24년 만이다. 예금과 별도로 보호 한도를 적용하고 있는 퇴직연금과 연금저축, 사고보험금 역시 1억 원까지 보호된다. 서로 다른 금융사에 가입한 예금은 금융사별로 1억 원까지 보호되며, 농·수협 지역 조합과 신용협동조합·새마을금고·산림조합은 개별법 개정을 통해 5000만 원에서 1억 원으로 한도가 상향된다. 7월 말 기준 저축은행의 수신 잔액은 100조 9000억 원으로 5월 예보한도 상향 예고 이후 소폭 늘었지만 지난해 말(102조 2000억 원)에 비해서는 감소한 상황이다.
5. “6·27 규제 단기적으로 매우 효과적”
- 핵심 요약: 이억원 금융위원장 후보자가 6·27 대출 규제에 대해 단기적으로 매우 효과적이라고 평가했다. 이 후보자는 2일 열릴 인사청문회를 앞두고 국회에 제출한 서면 질의 답변에서 “대출 규제만으로 정책 효과가 제한적일 수 있다는 의견도 상당수 있다”면서도 “6·27 규제는 단기적으로 매우 효과적이라는 평가가 많다”고 밝혔다. 또한 홈플러스 사태로 불거진 사모펀드(PEF) 규제를 강화하고 소비자보호 체계도 확립하겠다고 강조했다. 중대재해 발생 기업에 대한 여신 불이익에 대해서는 “고용노동부 등이 중대재해 정보를 신용정보원에 제공할 수 있는 법적 근거를 마련할 필요가 있다”고 전했다. 석유화학 산업 재편에 관해서는 “기업과 대주주의 철저한 자구 노력을 전제로 타당한 사업 재편 계획을 제출하는 기업에 한해 지원한다”며 10개 석화 기업에 대한 5대 시중은행의 여신 규모가 9조 8071억 원이라고 밝혔다.
6. 하나銀, 패밀리오피스 전략 통했다…고액자산가 고객 19% 쑥
- 핵심 요약: 하나은행의 프리미엄 자산 관리 브랜드 ‘클럽원(Club1)’이 맞춤형 패밀리오피스 전략을 앞세워 고액 자산가를 대거 유치하고 있다. 하나은행과 하나증권이 ‘클럽원’을 통해 관리하는 10억 원 이상 금융자산 고객 규모는 6월 말 현재 1353명으로 2021년 말(1139명)과 비교해 약 18.7% 증가했다. 이들의 보유 자산도 6월 말 기준 15조 390억 원으로 2021년 대비 약 36.7% 불어났다. 클럽원의 패밀리오피스는 약 60여 명의 전문가로 구성된 ‘원솔루션’ 조직을 통해 자산 증식을 위한 투자뿐만 아니라 세무·법률·부동산·가업 승계·유언 신탁 등의 이슈를 통합 진단해 해결책을 제공한다. 하나은행은 현재 3호점까지 개점한 클럽원을 강남 압구정과 반포에 추가 확장할 계획이며, 삼성동 패밀리오피스 전용 공간에는 아트 갤러리와 미디어월, 프라이빗 식사 공간 등을 갖춘 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 서울 주택 공급 부족이 부동산 투자에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 연간 2만 가구 초과 수요로 중장기 가격 상승 압력이 지속될 것으로 보입니다. 서울 가구 수는 연 5만 3000가구씩 증가하는데 주택 수 증가는 3만 3000가구에 그쳐 구조적 공급 부족이 심화되고 있습니다. 경기도와 인천시 신도시 개발로도 서울 수요 분산 효과가 제한적인 것으로 나타났습니다. 또한 서울의 평균 용적률이 145%에 불과해 고밀개발을 통한 공급 확대 여지가 충분합니다. 이러한 구조적 요인들이 서울 소재 부동산의 희소가치를 더욱 높이는 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.
Q. 소셜믹스 정책 완화가 정비사업에 어떤 변화를 가져올까요?
A. 조합과의 갈등 요소 해소로 정비사업 추진 속도가 빨라질 전망입니다. 서울시가 동·호수 공개 추첨 등 기준을 유연하게 적용하기로 하면서 기존 갈등이 줄어들 것으로 보입니다. 잠실주공5단지처럼 한강변 임대주택 배치 문제로 심의가 보류된 사례나 대치동 에델루이처럼 20억 원 기부채납 부담을 진 사례들이 해결될 것으로 기대됩니다. 오세훈 서울시장도 “소셜믹스 정책 때문에 공급이 늦어져서는 안 된다”며 유연화 방침을 명확히 했습니다. 이에 따라 기존 갈등으로 지연된 정비사업장들의 사업 추진이 가속화될 것으로 예상됩니다.
Q. 예금보호한도 확대가 투자 자금 관리에 어떤 도움이 될까요?
A. 2금융권 활용도가 높아져 안전성을 유지하면서도 수익률을 개선할 수 있습니다. 예금보호한도가 24년 만에 5000만 원에서 1억 원으로 상향되면서 저축은행과 상호금융조합 등 2금융권 활용 여건이 개선됩니다. 서로 다른 금융사에 가입한 예금은 금융사별로 1억 원까지 보호되므로 여러 금융기관에 분산 예치가 가능합니다. 퇴직연금과 연금저축, 사고보험금도 1억 원까지 보호되어 종합적인 자산 보호 체계가 강화됩니다. 하나은행 클럽원처럼 고액자산가 대상 통합 컨설팅 서비스도 확산되고 있어 자산관리 선택의 폭이 넓어지고 있습니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 서울 공급 부족 심화: 주택보급률 93.6%와 연간 2만 가구 초과 수요로 중장기 가격 상승 압력 지속 전망
✓ 고밀개발 정책 변화: 평균 용적률 145%에서 대폭 상향 가능성, 역세권 정비사업 수혜 지역 모니터링 필요
✓ 소셜믹스 갈등 해소: 서울시 가이드라인 유연화로 정비사업 추진 속도 회복 예상, 갈등 해소 단지 사업 진행 점검
✓ 예금보호 확대 활용: 1억 원까지 보호로 2금융권 활용도 증가 예상, 안전자산 분산 예치 통한 수익률 개선 검토
✓ 해외투자 리스크 점검: 텍사스주 중국인 부동산 제한처럼 현지 규제 강화 동향 파악, 법적 안정성 높은 지역 우선 검토
[키워드 TOP 5]
서울 주택공급 부족, 고밀개발 콤팩트시티, 소셜믹스 갈등 완화, 정비사업 활성화, 예금보호한도 확대, AI PRISM, AI 프리즘
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