지방선거 이후 본격화될 보유세 인상 논의가 하반기 부동산 시장의 최대 분수령이 될 것으로 전망된다. 강남 재건축 아파트 가격은 가격 조정이 큰 폭으로 이뤄지고 있으나 주요 지역 일반 아파트의 경우 아직까지는 매도-매수 호가 괴리가 벌어진 채 실제 가격 조정은 본격화되지는 않은 상황이다. 이런 가운데 보유세 강화가 시장을 어떤 방향으로 끌고 갈지 시장 참여자들이 촉각을 곤두세우고 있다. 시장에서도 보유세 강화가 시장 둔화를 부추기는 악재가 될 것이라는 전망과 과거 참여정부 시절과 마찬가지로 역효과만 불러올 공산이 크다는 관측이 엇갈리는 모습이다.
22일 시장 전문가들과 현지 중개업소 관계자들에 따르면 하반기 보유세 개편과 관련해 주택시장 참여자들이 촉각을 곤두세우고 있다.
박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “양도세는 차익이 있을 때만 내고 안 팔면 안 낼 수 있는데 보유세는 갖고만 있어도 내야 한다”며 “고령 주택보유자들이 많아서 압박이 클 수밖에 없다”고 말했다. 박 위원은 “현재로서는 기준금리 인상 속도도 늦어질 것으로 보여 하반기 주택 시장 방향은 종부세 인상 강도에 달렸다”고 덧붙였다.
보유세는 광범위한 영향을 미치는 재산세보다는 고가 주택과 다주택자에게 영향이 큰 종합부동산세부터 손볼 가능성이 높다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회는 다음달 지방선거 이후 부동산 보유세 개편안을 발표할 계획인 것으로 알려졌다. 강병규 재정개혁특위 위원장은 최근 한 공개석상에서 “재산세는 전체 부동산 소유자를 대상으로 하는 반면 종부세는 고가부동산을 소유한 일부만 대상으로 한정되는 만큼 종부세를 손보는 것이 공정과세 취지에 좀 더 부합한다”고 말한 바 있다. 기획재정부는 특위의 권고안을 세제개편안에 담을 계획이다.
현재로서는 종부세 인상 방안 중 ‘공정시장가액비율’을 조정하는 것이 가장 현실적인 방안으로 꼽힌다. 종부세 인상을 위해서는 우선 △세율 인상 △공시가격 현실화 △공정시장가액비율 인상 비율 조정 △다주택자 6억원, 1주택자 9억원인 공제금액 하향 등의 방안이 있다. 세율이나 공제금액을 조정하기 위해서는 법 개정이 필요한데 이는 자유한국당 등 야당이 반대할 공산이 커 통과에 난항이 예상된다. 현재 60~70%선인 공시가격 현실화는 당장 이뤄지기도 힘든데다 전체 주택 보유자에 영향을 끼쳐 파급효과가 크다.
이에 따라 공정시장가액비율 인상이 현재로서는 가장 유력한 시나리오다. 과세당국은 이 비율을 통해 과세표준을 정할 때 공시가격을 100% 반영하지 않고 일정 비율(현재 종부세의 경우 80%)만 반영해 시장가격 급등락에 따른 혼란과 세 부담을 낮추는 역할을 하고 있다. 국무회의 의결로 시행령만 바꾸면 이 비율을 기존 80%에서 90~100%로 상향할 수 있다.
공정시장가액비율만 올리면 실제 세 부담은 예상보다 크게 늘지 않을 수 있지만 부동산 시장에서 받아들이는 심리적인 효과가 크다는 게 전문가들의 판단이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 보유세를 강하게 걷을 경우 증여, 임대주택 등록 등을 통해 절세 방법을 찾고 일부는 주택을 매각해 집값이 다소 떨어질 것으로 예측된다”고 설명했다.
그러나 보유세 인상이 실제 주택 매매 시장에 미치는 영향이 크지 않다는 의견도 적지 않다. 수요와 공급, 금리, 경기 등의 변수가 주택 가격과 거래에 더 큰 영향을 미친다는 것이다. 실제로 노무현 정부 시절 종부세 도입 이후에도 주택시장 과열 양상은 계속됐다. 통계청에 따르면 2005년 종부세 강화 후 전국 아파트 값은 이듬해 13.8%까지 올랐다. 2005년 5.8%의 두 배가 넘는 수준으로 집값이 폭등했던 지난해 서울 집값 상승률(3.64%)과는 4배차다.
성동구 광장동의 임경숙 국일공인중개사사무소(서경 펠로) 대표는 “주택 보유자들로서는 세금 인상이 당연히 달갑지 않겠지만 지난 1~2년 동안 수억원이 올랐던 집값에 비해 세금 인상 폭에 대해 실질적으로 큰 경제적 부담으로 느끼지 않을 수준”이라며 “현장에서 보면 세금이 주택매매와 관련한 의사 결정에 큰 영향을 주지 않는다”고 말했다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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