[주요 이슈 브리핑]
■ 한강변 개발 골든타임 도래: 서울 광진구 자양·구의동 일대가 신속통합기획과 모아타운 대상지로 대거 지정되면서 총면적 35만 3830㎡에 달하는 재개발 사업이 본격화되고 있다. 한강변 구축아파트 재건축까지 추진되면서 재개발 구역 내 연립·다세대 주택은 전용면적 3.3㎡당 평균 5000만 원에 거래되며 지난해에 비해 매매 가격이 급등하는 모습이다.
■ 신축단지 전세 대란 현실화: 6·27 대출 규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 서울 주요 신축단지의 입주율이 최근 두 달간 50% 수준에 그쳤다. 메이플자이는 전세금 시세가 1~2억 원가량 하락하며 피트니스센터, 수영장 등 커뮤니티 시설도 아직 개방되지 않은 상황으로, 월세로 전환하는 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다.
■ 강남 재건축 르네상스 재개: 서울시의 35층 룰에 막혔던 강남구 대치동 은마아파트가 최고 49층, 5893가구 규모의 신축 대단지로 탈바꿈한다. 2015년 재건축추진위원회가 최고 50층 재건축 계획을 제출한 지 10년 만으로, 전용면적 84㎡의 경우 지난해 10월 말 28억 원에서 지난달 15일 42억 원에 거래되며 14억 원이나 치솟았다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 한강변 자양·구의 개발 시동에…거래 늘고 3.3㎡당 5000만 원 ‘훌쩍’
- 핵심 요약: 서울 광진구 자양·구의동 일대가 신속통합기획과 모아타운 대상지로 대거 지정되면서 한강변 구축아파트 재건축도 추진되고 있다. 자양1동~4동 일대는 신속통합기획 및 모아타운 구역으로 지정된 상태로, 자양동 227-147번지는 지난해 12월 신속통합기획 후보지 선정 후 가이드라인 수립 절차를 거치고 있다. 자양동 57-90번지 일대는 2022년 12월 신통기획 후보지 선정 후 올해 7월 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시를 완료했다. 개발 기대감이 높아지면서 재개발 정비사업 구역 내 빌라 거래가 이어지고 있으며, 올해 5월 말부터 8월 말까지 석 달간 자양동 재개발 구역 내 주택 거래 건수는 총 37건에 달한다. 이에 서울시는 8월 21일 투자 과열을 막기 위해 광진구 자양·구의·광장동 일대 모아타운 추진지역 인근 도로를 토지거래허가구역으로 지정한 상황이다.
2. ‘전세 대출 규제’ 여파 서울 입주율 50%대 그쳐
- 핵심 요약: 서울 주요 신축단지의 입주율이 최근 두 달간 50% 수준에 그치면서 6·27 대출 규제의 직격탄을 받고 있다. 6월 입주를 개시한 서초구 메이플자이는 3307가구 가운데 약 1950가구가 입주하는 데 그쳐 지난달 말 기준 입주율이 59% 수준에 머물렀다. 서대문센트럴아이파크 역시 총 827가구 중 입주율이 50% 수준을 기록했으며, 지난달 입주를 시작한 성동구 청계SK뷰도 수분양자의 절반가량이 아직 입주하지 못하고 있다. 정부가 수도권 내 갭 투자를 막기 위해 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하면서 세입자의 전세 대출금으로 잔금을 치를 수 없게 된 영향이다. 수분양자 중 상당수는 대출 없이 전세 자금을 지급할 여력이 있는 세입자를 찾아야 해 전세금을 당초 시세보다 낮춰 부르는 상황이다.
3. 최고 49층 ‘강남 랜드마크’로…은마, 2030년 첫 삽 뜬다
- 핵심 요약: 서울시의 35층 룰에 막혔던 강남구 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트가 최고 49층, 5893가구 규모의 신축 대단지로 탈바꿈한다. 서울시 제9차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 은마아파트 재건축 정비계획 결정 변경안이 수정 가결되면서 2003년 12월 재건축 추진위원회 승인을 받은 후 23년 만에 결정됐다. 변경된 정비계획에 따르면 은마아파트는 용적률 331%가 적용돼 최고 49층, 5893가구 규모로 조성된다. 서울시는 은마 재건축 사업에 역세권 특례 제도를 적용해 처음으로 정비사업을 통한 공공분양주택을 공급하기로 했다. 재건축을 통해 조성될 5893가구 가운데 공공 주택은 1090가구로 이 중 임대가 908가구, 분양은 182가구 규모로 계획됐다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 건보 재정 8년 뒤 바닥…국민연금은 2064년 고갈
- 핵심 요약: 정부가 국회에 제출한 2025~2065년 장기재정전망에 따르면 국민연금이 2048년에 적자로 전환돼 2064년에는 쌓아놓은 기금이 고갈될 것으로 분석됐다. 매년 적자가 기금을 갉아먹으면서 2065년 국내총생산(GDP) 대비 재정수지 적자가 5.1%에 달할 것으로 추정됐다. 이는 5년 전 전망한 2041년 적자 전환, 2056년 소진보다는 각각 7년, 8년 늦춰진 것으로 3월 국회를 통과한 연금개혁법안이 반영된 결과다. 국민건강보험도 내년부터 당기수지가 적자로 돌아서 2033년 준비금이 소진될 것으로 내다봤다. 저출생·고령화 등 인구구조 변화로 고용보험·산업재해보상보험을 제외한 나머지 사회보험은 일제히 수지가 악화되는 전망이다.
5. “전문건설업 영역 인정해줘야 하도급·안전 부실 문제 줄어들 것”
- 핵심 요약: 윤학수 대한전문건설협회 중앙회장이 협회 창립 40주년 기자간담회에서 2021년 시행된 전문건설업과 종합건설업 업역 개편의 문제점을 지적했다. 업역 개편 이후 전문건설업체가 수주한 종합공사는 전체 발주 건수 대비 14%에 불과한 반면, 종합건설업체가 수주한 전문공사는 34%에 달해 두 배 이상 차이가 났다. 종합건설업체의 시장 지배력이 강화되면서 소규모 전문공사 입찰에도 종합건설업체가 진출해 경쟁이 과열됐다는 것이다. 윤 회장은 “종합건설업체의 전문공사 수주와 하도급이 늘어나다 보니 공사비가 더 내려가고, 안전관리비가 삭감되는 문제가 반복되고 있다”며 업역 간 구분을 명확히 하는 내용의 건설산업기본법 개정을 요청하고 있다.
6. 재정 ‘과소추계’ 벗겨내자 드러난 민낯…최악의 경우 40년 뒤 부채비율 170% 돌파
- 핵심 요약: 정부가 공개한 제3차 장기재정전망(2025~2065)에서 5년 전 81.1%로 관리될 것이라고 장담했던 GDP 대비 국가채무 비율이 2065년 기준 156.3%까지 뛸 것으로 예상됐다. 이는 2020년 발표된 제2차 장기재정전망과 큰 차이를 보이는 것으로, 당시 정부가 의도적으로 추계치를 낮췄다는 감사원 지적을 반영해 이번에는 추계방식을 조정했기 때문이다. 저출생·고령화와 저성장 등 구조적 요인으로 2025년 대비 2065년 65세 이상 고령 인구 비율이 20.3%에서 46.6%로 2배 이상 급증하는 반면, 만 1564세 생산연령인구는 3591만 명에서 1864만 명으로 절반 수준으로 감소한다. 최악의 시나리오에서는 국가채무비율이 173.4%까지 높아질 것으로 전망되어 국가 신용도 하락과 원화 가치 절하 우려가 제기되고 있다.
[자주 묻는 질문]
Q. 광진구 자양·구의동 지역에 지금 투자하셔도 될까요?
A. 장기 관점에서는 매력적이나 토지거래허가구역 지정으로 단기 투자는 신중하셔야 합니다. 총면적 35만 3830㎡에 달하는 재개발 사업이 본격화되면서 3.3㎡당 5000만 원을 돌파했지만, 성수동 한강변 아파트 트리마제(49억 5000만 원) 대비 여전히 저평가 상태입니다. 영구 한강 조망권이 보장되고 청담·잠실동으로의 접근성이 우수해 정비사업 완료 후 성수동과 비슷한 시세 형성이 예상됩니다. 다만 서울시가 투자 과열 방지를 위해 인근 도로를 토지거래허가구역으로 지정했으므로 허가 절차와 규제 리스크를 감안한 장기 투자 관점에서 접근하시는 것이 바람직합니다.
Q. 신축 아파트 전세 투자 환경이 어떻게 변했나요?
A. 전세대출 규제로 전세금이 크게 하락해 기존 투자 전략을 재검토하셔야 합니다. 6·27 규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 메이플자이 등 주요 신축단지 입주율이 50% 수준에 머물고 전세금이 시세 대비 1~2억 원 하락했습니다. 월세 전환이 가속화되고 있어 기존 전세 중심 투자 모델을 월세 수익 구조로 전환하거나 하락한 전세금을 반영한 매입가 조정이 필요한 상황입니다. 반면 현금 여력이 충분한 투자자에게는 낮아진 전세금으로 협상력을 확보할 기회가 확대되었습니다.
Q. 은마아파트 재건축은 언제까지 기다리시면 될까요?
A. 2030년 착공 예정으로 사업시행계획 인가 시점이 핵심 변곡점이 될 것으로 보입니다. 신속통합기획을 통해 최고 49층 5893가구 규모로 확정되었고 2026년 서울시 정비사업 통합 심의를 거쳐 2030년 착공 일정이 예상됩니다. 전용면적 84㎡가 작년 28억 원에서 42억 원으로 14억 원 상승했으나 사업시행계획 인가 후 추가 상승이 예상되므로 인가 발표 전후가 매입 적기로 판단됩니다. 또한 역세권 특례가 적용되어 공공분양주택 182가구가 포함되므로 일반 분양가 대비 할인된 가격으로 투자할 기회도 검토해볼 만합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 한강변 개발 지역 모니터링: 광진구 자양·구의동 총면적 35만 3830㎡ 재개발 사업 진행 상황 점검, 토지거래허가구역 지정으로 허가 절차 사전 확인 필요
✓ 신축단지 임대 전략 조정: 전세대출 규제로 입주율 50% 수준, 전세금 1~2억 원 하락에 따른 월세 전환 트렌드 대응 및 협상력 확보 방안 검토
✓ 강남권 재건축 단계별 접근: 은마아파트 2030년 착공 예정으로 사업시행계획 인가 시점 모니터링, 공공분양주택 182가구 신청 자격 사전 파악
✓ 장기 재정 리스크 대응: 국가채무비율 156.3% 전망에 따른 부동산 정책 변화 가능성 모니터링, 안정적 현금흐름 확보 중요성 증대
✓ 규제 환경 변화 선제 대응: 6·27 대출 규제 장기화와 토지거래허가구역 확대 가능성 대비, 현금 비중 확대 및 우량 입지 중심 포트폴리오 구성
[키워드 TOP 5]
한강변 자양구의동 개발, 전세대출 규제, 신축단지 입주율, 은마아파트 재건축, 국가채무비율 증가, AI PRISM, AI 프리즘
관련기사
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
derrida@sedaily.com
