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"용산 오리온 부지 38층 주상복합 들어선다"…주주환원 확대 기조에 리츠株 인기 '시들' [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산부동산일반 2025.07.13 10:00:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 용산 랜드마크 개발: 서울시가 용산구 문배동 오리온 본사 부지에 지하 5층~지상 38층 규모 주상복합시설 건립을 승인했다. 4·6호선 삼각지역 환승 역세권에 위치한 이 부지는 전자상가, 국제업무지구, 캠프킴, 용산공원 등과 인접해 있어 2026년 하반기 착공, 2029년 준공을 목표로 오피스텔 212실, 공동주택 156세대, 오피스, 근린생활시설, 4000㎡ 규모의 공공체육시설이 들어설 예정으로, 단군 이래 최대 개발사업이라 불리는 용산국제업무지구 개발과 시너지를 일으켜 투자 프리미엄이 기대된다. ■ 도쿄 상업부동산 극심한 품귀: 일본 도쿄의 상업용 부동산 시장이 공실률 0.7%라는 극심한 품귀 현상을 보이며 투자자들에게 주목받고 있다. CJ올리브영이 이재현 회장의 지시로 도쿄 1호점 개설을 추진 중이나 상업용 부동산 활황으로 매장 물건 확보에 어려움을 겪고 있어, 높은 임대료 상승과 자산가치 증대가 기대되는 가운데 국내 투자자들도 도쿄 부동산에 관심을 보이고 있으며, 특히 K-브랜드의 일본 진출 확대로 상업용 부동산 수요가 더욱 증가할 전망이다. ■ 리츠 투자 매력도 변화: 리츠(REITs) 투자 시장이 2025년 하반기부터 본격적인 회복세에 들어갈 것으로 전망된다. 현재 국내 상장 리츠 중 공모가를 웃도는 종목은 단 2개에 불과하고 새 정부 출범 이후 코스피가 17.7% 상승한 반면 리츠 지수는 0.8% 오르는데 그쳤으나, 2025년 하반기부터 금리 인하에 따른 차입 비용 감소로 배당 확대가 기대되며, 미국 리츠 시장도 연준의 금리 인하와 경제 여건 개선으로 최대 15%의 수익률을 기록할 것으로 예상되어 투자자들은 유상증자 계획이 없고 양질의 자산을 보유한 리츠를 선별적으로 접근할 필요가 있다. [부동산 투자자 관심 뉴스] 핵심 요약: 서울시가 용산구 문배동 오리온 본사 부지에 지구단위계획 결정안을 수정 가결했다. 4·6호선 삼각지역 환승 역세권에 위치한 이 부지는 주변에 전자상가, 국제업무지구, 캠프킴, 용산공원 등이 있어 향후 가치 상승이 기대된다. 지하 5층~지상 38층 규모로 오피스텔 212실, 공동주택 156세대, 오피스, 근린생활시설, 4000㎡ 규모의 공공체육시설이 들어설 예정이다. 2026년 하반기 착공해 2029년 준공을 목표로 하며, 투자자들은 용산국제업무지구 개발과 연계된 이 프로젝트의 가치 상승 잠재력에 주목할 필요가 있다. 핵심 요약: 새 정부 출범 후 코스피 지수가 17.7% 상승하는 동안 KRX 리츠 TOP10 지수는 0.8% 오르는 데 그쳤다. 상장 리츠 25개 중 공모가를 웃도는 종목은 코람코더원리츠와 신한알파리츠 두 종목뿐이다. 리츠의 배당수익률은 연 6~8% 수준이지만 일반 기업들의 주주환원 확대로 4대 금융지주도 5% 이상의 배당수익률이 예상되어 상대적 투자 매력이 감소했다. 잦은 유상증자로 주주가치가 희석되는 점도 부담으로 작용하고 있어, 투자자들은 P/NAV와 P/FFO를 체크하고 금리 인하에 따른 리파이낸싱 효과가 기대되는 종목을 선별해야 한다. 핵심 요약: CJ올리브영이 이재현 회장의 지시로 일본 도쿄에 1호 매장 오픈을 추진 중이다. 지난해 5월 일본 법인을 설립한 올리브영은 내부적으로 단독 오프라인 매장 개설을 결정하고 입지 검토에 착수했다. 그러나 도쿄의 상업용 부동산이 활황세를 보이며 주요 지역 공실률이 0.7%에 불과해 매장 물건 확보에 어려움을 겪고 있다. 일본 내 K뷰티 인기가 높아지는 가운데 주요 상권 상업용 부동산의 품귀 현상은 도쿄 부동산에 투자한 임대인들에게 임대료 상승과 자산가치 증대라는 긍정적 효과를 가져올 전망이다. 핵심 요약: 국내 주요 수출 기업 10곳 중 9곳 이상이 미국의 관세율이 15%를 넘으면 감당하기 어려운 경영 위기에 직면한다고 응답했다. 기업들은 '트럼프 2기 관세정책(53.3%)'을 수출 위협 최대 요인으로 꼽았으며, 철강(-5.0%)과 석유화학(-2.2%) 업종의 수출 감소폭이 클 것으로 예측됐다. 이러한 수출 둔화 전망은 산업단지 및 물류센터 투자 수익률에 부정적 영향을 미칠 수 있어, 수출 의존도가 높은 지역의 산업용 부동산 투자자들은 해당 기업들의 경영 상황과 정부의 지원 정책 추이를 주시할 필요가 있다. [자주 묻는 질문] Q. 용산 오리온 부지 주상복합 투자 전망과 가치는 어떨까요? A. 용산 핵심 개발지역으로 장기적 가치 상승이 유력하나 분양가 수준과 투자 목적에 맞는 상품 선별이 중요합니다. 삼각지역 환승역세권에 위치하고 주변에 전자상가, 국제업무지구, 캠프킴, 용산공원 등 대규모 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 큽니다. 2026년 하반기 착공 예정으로 2029년 준공을 목표로 하는 만큼 자금 묶임 기간을 고려해야 하며, 오피스텔 212실과 공동주택 156세대 중 투자 목적에 맞는 상품을 선별하는 전략이 필요합니다. 인근 용산국제업무지구 개발과의 시너지 효과도 기대되므로, 분양가 책정 수준과 함께 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. Q. 도쿄 상업용 부동산 투자, 지금 적기인가요? A. 공실률 0.7%의 극심한 품귀현상으로 안정적인 임대수익과 자산가치 상승이 기대되나 진입 장벽이 높습니다. 도쿄의 상업용 부동산은 K-브랜드의 일본 진출 확대로 수요가 더욱 증가하는 추세이며, CJ올리브영과 같은 한국 기업들의 도쿄 진출 가속화로 임대료 상승과 자산 가치 상승 가능성이 높습니다. 개인 투자자는 높은 진입 장벽을 고려해 도쿄 핵심 상권 자산에 투자하는 J-REIT(일본 리츠)나 일본 부동산 펀드를 통한 간접 투자가 효율적입니다. 특히 긴자, 시부야, 신주쿠 등 핵심 상권 비중이 높은 리츠 상품을 우선 검토하되, 환율 변동 리스크와 일본의 부동산 세제도 함께 고려해야 합니다. Q. 리츠 투자 매력도가 회복될까요? 어떤 종목에 주목해야 할까요? A. 2025년 하반기부터 금리인하에 따른 배당 확대로 매력도 회복이 예상되며, 차입 구조와 자산 퀄리티가 핵심 체크포인트입니다. 현재 리츠 주가는 코스피 대비 크게 부진하고 배당수익률 9~10%에도 투자 매력이 떨어진 상황이지만, 금리 인하가 본격화되는 2025년 하반기부터 자금 조달 비용 감소에 따른 배당 확대가 기대됩니다. 투자 시 P/NAV(순자산가치 대비 주가)와 P/FFO(배당가능 이익 대비 주가)를 체크해야 하며, 현재 평균 P/NAV 0.73, P/FFO 17.9 대비 저평가된 종목을 찾는 것이 중요합니다. 유상증자 계획이 없고 차입 만기가 2025년 이후로 예정된 종목, 핵심 상권 우량 자산을 보유한 종목 위주로 선별적 접근이 바람직합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 용산 개발 시너지: 오리온 본사 부지 외에도 용산국제업무지구, 삼각지 고가차도 철거 등 개발 모멘텀이 가속화되고 있어 해당 지역 주변 오피스, 상가 등 수익형 부동산 선제적 투자 기회 모색 ✓ 도쿄 상업부동산 투자: 공실률 0.7%의 극심한 품귀현상 지속 중으로 K-브랜드 일본 진출 확대에 따른 임대료 상승 및 자산가치 증대 기대, J-REIT 중 핵심 상권 물건 보유 종목 발굴 ✓ 리츠 투자 타이밍: 금리인하 기대감으로 2025년 하반기부터 리츠 시장 회복 예상, 차입 비용 하락으로 배당 확대 가능성 높은 종목 선별적 투자 검토 ✓ 리츠 종목 선별: 밸류에이션 지표(P/NAV, P/FFO) 검토 및 유상증자 계획 없고 우량 자산 보유한 종목 위주로 접근, 평균 P/NAV 0.73, P/FFO 17.9 기준 비교 ✓ 수출 위축 대응: 관세 갈등으로 인한 수출 기업 실적 악화 가능성 높아, 수출 의존도 높은 지역의 산업용 부동산 투자 시 임차인 포트폴리오 분산 여부 점검 [키워드 TOP 5] 용산 오리온 부지 주상복합, 도쿄 상업용 부동산 공실률, 리츠 투자 전망 2025, CJ올리브영 도쿄 진출, 용산국제업무지구 개발, AIPRISM, AI프리즘

기존 자사주도 강제소각에 기업들 '패닉'…환율·유가 동반하락에 대한항공, 당기순익 13.4% 증가 [AI 프리즘*주식투자자 뉴스]

증권종목·투자전략 2025.07.13 09:30:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 환율·유가 하락이 기업 수익성 지킴이로 부상: 대한항공은 트럼프의 관세폭탄으로 2분기 화물·여객 사업 매출이 모두 감소했지만 당기순익은 오히려 13.4% 폭증했다. 원·달러 환율이 1500원대에서 1300원대로, 국제유가가 80달러에서 60달러대로 급락하면서 달러 기준 외화 부채와 연료비 부담이 크게 줄어든 덕분이다. 특히 3분기에는 하계 성수기 진입과 함께 이러한 우호적 요인이 지속될 경우 항공·해운·정유 등 원자재 수입 의존도가 높은 업종의 수익성이 더욱 개선될 전망이다. ■ 美-中 기술 패권 경쟁이 반도체 공급망 재편 촉발: 화웨이가 사우디아라비아와 UAE에 AI 칩 '어센드 910B' 수천 개 구매를 제안하며 도널드 트럼프 미국 대통령이 공들인 중동 시장 공략에 나섰다. 트럼프 대통령은 재선 이후 첫 순방지로 중동을 찾아 엔비디아·AMD의 100만 개 이상 AI 칩 공급 계약을 성사시킨 바 있다. 더욱이 미국의 강력한 견제에도 화웨이는 태국·말레이시아 등 동남아로도 진출을 시도하고 있어, 글로벌 반도체 공급망 재편 과정에서 양측 모두에 장비와 소재를 공급할 수 있는 국내 기업들의 수혜 가능성이 높아지고 있다. ■ 딥테크 스타트업이 불확실성 속 새 투자처로 주목: 효성벤처스가 1000억 원 규모 '스타트업코리아펀드'를 통해 AI 기반 신약개발, e커머스, 스마트물류, 융합보안 등 4개 딥테크 기업에 첫 투자를 과감하게 단행했다. 각 기업당 20억~30억 원 수준의 투자가 이루어졌으며, 효성벤처스는 이미 다른 펀드를 통해 AI·핀테크 분야 8개 기업에 320억 원을 투자한 실적도 보유하고 있다. 대기업들의 CVC 투자가 확대되는 가운데, 불확실한 시장 환경에서 신성장 동력을 찾는 투자자들에게 벤처·성장주가 대안으로 급부상하고 있다. [주식투자자 관심 뉴스] 핵심 요약: 대한항공이 비수기인 2분기에 매출액과 영업이익이 각각 0.9%, 3.5% 감소했음에도 당기순이익은 3959억 원으로 전년 대비 13.4% 급증했다. 트럼프 정부의 관세 정책으로 여객 사업 매출은 2%, 화물사업 매출은 4% 줄었으나, 원·달러 환율과 국제유가가 크게 하락하면서 외화 부채 부담과 연료비가 감소해 순이익이 개선됐다. 대한항공은 3분기 하계 성수기 진입과 신규 항공기 도입에 따른 운항 경쟁력 강화로 추가 실적 개선을 기대하고 있으며, 변화하는 시장에 맞춰 여객 노선을 탄력적으로 운영하고 미국의 관세정책에 대응해 화물 노선도 유연하게 조정할 계획이다. 핵심 요약: 화웨이가 사우디아라비아와 UAE에 AI 칩 '어센드 910B' 수천 개 규모의 구매를 제안하며 중동 시장 공략에 나섰다. 중동은 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC) 전망에 따르면 2030년경 사우디와 UAE가 AI로 각각 1350억 달러, 960억 달러의 수익을 창출할 것으로 예상되는 거대 시장이다. 미국은 화웨이 어센드 칩을 사용하는 국가를 '미국의 반도체 수출 통제 규정을 위반한 것'으로 간주하겠다는 입장이지만, 화웨이는 이에 아랑곳하지 않고 태국, 말레이시아 등 동남아시아로도 진출을 확대하고 있다. 이러한 미-중 반도체 패권 경쟁 속에서 양측 공급망에 모두 참여할 수 있는 국내 반도체 기업들의 기회가 확대될 가능성이 커지고 있다. 핵심 요약: 효성의 기업주도형 벤처캐피탈 효성벤처스가 1000억 원 규모의 '스타트업코리아펀드'로 첫 투자를 단행했다. AI 기반 신약개발 기업 아이젠사이언스, e커머스 플랫폼 와이어드컴퍼니, 스마트물류 기업 니어솔루션, 융합 보안 기업 쿤텍 등 4개 딥테크 기업에 각각 20억~30억 원 수준의 자금을 투입했다. 효성벤처스는 지난해 말 한국벤처투자와 함께 이 펀드를 결성하면서 700억 원을 출자했으며, 이미 산업기술진흥원과 공동 조성한 다른 펀드를 통해 AI·핀테크 분야 8개 기업에 320억 원을 투자한 바 있다. 효성벤처스 관계자는 "이번 투자는 기술력 중심의 스타트업을 지원하기 위한 첫걸음"이라며 딥테크 스타트업 생태계 활성화에 기여하겠다는 의지를 밝혔다. 핵심 요약: 더불어민주당이 발의한 자사주 의무 소각 법안에 과거 취득한 자사주도 강제로 소각하는 내용이 포함되어 자사주를 보유한 상장사들이 비상에 걸렸다. 김남근 민주당 의원이 9일 대표 발의한 상법 개정안은 자사주 취득 후 원칙적으로 1년 이내 소각하되 정당한 사유가 있어야만 보유를 허용하는 조항을 만들고, 이를 기존에 취득한 자사주까지 소급 적용하겠다는 내용을 담고 있다. 자사주를 계속 보유하려면 정기 주총 승인을 받아야 하고 이때 대주주 의결권을 3%로 제한하는 강력한 내용도 포함됐다. 법안이 9월 정기국회에서 처리될 경우 공포 후 6개월 만에 시행되어 기업들의 대응 시간이 충분하지 않아, 자사주 소각 대신 EB 발행이나 제3자 매각 등 우회 처분이 급증할 전망이다. [자주 묻는 질문] Q. 환율·유가 하락이 항공주 투자에 어떤 영향을 미칠까요? A. 하반기 항공주 투자에 매우 긍정적 요인으로 작용하며, 추가 상승 여력이 큽니다. 대한항공 사례에서 볼 수 있듯이 원·달러 환율이 1500원대에서 1300원대로, 국제유가가 80달러에서 60달러대로 급락하면서 비용 감소 효과가 뚜렷하게 나타났습니다. 항공사는 외화 부채와 정비 비용이 달러로 지급되고 연료비가 전체 비용의 30% 이상을 차지하는 구조적 특성을 가지고 있어, 환율과 유가 하락은 직접적인 수익성 개선으로 이어집니다. 특히 3분기에는 하계 성수기 진입으로 여객 수요가 집중되는 데다 이러한 우호적 요인이 지속된다면 항공주의 실적 개선 폭은 더욱 확대될 가능성이 높습니다. 다만 트럼프 행정부의 관세 정책으로 인한 글로벌 교역 위축 가능성은 화물 부문에 리스크 요인으로 작용할 수 있어 면밀한 모니터링이 필요합니다. Q. 미-중 기술 패권 경쟁 속에서 어떤 투자 기회가 있을까요? A. 국내 반도체 장비·소재 기업들에 매력적인 투자 기회가 열리고 있습니다. 화웨이가 중동·동남아 시장으로 AI 칩 수출을 확대하려는 공격적인 움직임은 글로벌 반도체 경쟁의 가속화를 의미합니다. 미국과 중국 모두 반도체 자립을 위해 천문학적 투자를 확대하는 상황에서 양측 모두에 장비와 소재를 공급할 수 있는 국내 기업들이 뚜렷한 수혜를 입을 전망입니다. 특히 삼성전자·SK하이닉스의 핵심 협력사이면서도 글로벌 고객사를 다변화한 장비·소재 기업들은 양측의 투자 확대로 동반 성장할 가능성이 매우 높습니다. 투자자들은 특히 미국의 제재에서 상대적으로 자유로운 전공정 장비와 핵심 소재 기업들을 주목할 필요가 있으며, 중국 반도체 기업들의 국산화 노력에 따른 수혜주도 발굴해야 합니다. Q. 자사주 의무소각 법안이 통과되면 어떤 기업에 투자해야 할까요? A. 대규모 자사주 보유 대기업보다 효성벤처스 사례처럼 성장주·딥테크 투자에 집중하는 것이 유리합니다. 자사주 의무소각 법안이 통과될 경우 대규모 자사주를 보유한 기업들은 주가 변동성이 크게 확대되고 지배구조에도 급격한 변화가 불가피합니다. 이에 비해 효성벤처스처럼 CVC를 통해 딥테크 기업에 투자하는 사례가 급증하고 있어, 신성장 분야에 집중하는 벤처기업이나 이에 적극 투자하는 대기업에 관심을 높일 필요가 있습니다. 특히 AI, 신약개발, 스마트물류 등 기술력 중심의 딥테크 기업들은 자사주 규제와 무관하게 성장할 수 있는 매력적인 투자처입니다. 또한 자사주 대신 배당을 강화할 가능성이 있는 기업들도 유망한데, 실적 개선세가 뚜렷하면서도 배당 여력이 충분한 기업을 선별적으로 발굴하는 전략이 효과적일 것입니다. [주식투자자 핵심 체크포인트] ✓ 환율·유가 하락 수혜주 발굴: 항공(대한항공, 진에어), 해운(HMM, 팬오션), 정유(SK이노베이션, S-Oil) 등 달러 부채 비중 30% 이상이거나 원자재 수입 의존도가 높은 종목의 손익계산서 비교 분석 ✓ 미-중 갈등 수혜 반도체 장비주 선별: 양측 모두에 공급 가능한 전공정 장비(원익IPS, 테스), 핵심 소재(동진쎄미켐, 솔브레인), 검사장비(피에스케이, 한미반도체) 기업의 실적 모멘텀 추적 ✓ 대기업 CVC 투자 패턴 모니터링: 주간 벤처 투자 공시를 통해 SK, 삼성, LG, 현대차 등 대기업 그룹의 투자 분야와 규모 파악 후 신성장 테마별 유망 스타트업 리스트 작성 ✓ 자사주 10% 이상 보유 기업 대응 전략: 시가총액 상위 100대 기업 중 자사주 10% 이상 보유 기업 목록 작성 후 지배구조 변화 가능성과 배당 정책 변화 가능성 예측 ✓ 3분기 성수기 업종 투자 타이밍: 7월 중순~8월 중 항공(대한항공, 진에어), 호텔(호텔신라), 면세(신세계인터내셔널) 등 여름 성수기 진입 업종의 실적 발표 전 저점 매수 기회 모색 [키워드 TOP 5] 환율·유가 하락 수혜, 미중 기술 패권, 딥테크 투자 확대, 자사주 의무소각, 3분기 성수기 업종, AIPRISM, AI프리즘